王攀

“10万浙商携300亿海南炒房三亚某楼盘破7万”、“浙商退山西战海南布局房地产”、“10万浙商进驻海南300多亿资金参与圈地”……这些新闻有意无意地告诉人们：浙江商人的介入，就是导致海南房价飙升的罪魁祸首。对此，海口温州商会会长大喊冤枉。（2月2日《中国青年报》）

浙商游资巨大，放到哪儿，都会引起轩然大波。但问题是，这些游资能不能放到一个地方，以及为何能够放到一个地方，人们很少考虑，往往会凭借感性认识，让市场一片风声鹤唳，其结果是让这个领域的价格恐慌性上涨，然后再把上涨归咎为浙商游资。而其背后真正的原因，罪魁祸首却躲在人们的视野外，偷偷掩嘴而笑。

海南房价飙升，就是一个例子。有多少温州游资进入了海南房地产市场？有人说300亿。对于年生产总值只有一千多亿的海南来讲，几百亿游资是什么概念，不需要解释。但就是这么一个明显的概念性错误，就能让浙商游资助长海南房价的结论风传。

舆论中，房价上涨，除去游资论，还有暴利论、腐败论，甚至更为口水的丈母娘论、未婚女青年论。这些引起舆论讨论的上涨原因里，唯独没有最根本的原因：土地供应不足、土地政府垄断、地方卖地财政、房产持有成本低。游资论等，不能说不是原因，但房价上涨的根本原因是这四大类。我们越是在其他原因上凑热闹，就越容易忽略真正的原因。

土地供应小，房屋需求大，房价上涨是价格规律的直接体现。由于土地偏重于保证粮食安全，政府对城市化用地严格限制，这与城市建设，特别是住宅用地供给与城市化进程中城市和城镇人口增长需求不相适应，使住房价格存在土地供给少而导致的上涨压力。

政府垄断土地，致使地价居高不下。政府垄断招拍挂，而土地购买者房产商和其他用地商充分竞争。地价形成机制是，竞争者出价最高者为中标，也就是成交价，而没有其他土地供应者与政府竞争，地价就没有下行可能。而一旦拍下土地，开发商又二次囤积和垄断。所以，抑制房价，须先降低地价，必须改变政府垄断的局面，非公共利益用地，直接由土地使用权拥有者进行市场交易。比如，集体土地不必经过政府，改由村集体与开发商进行交易。

可以肯定，一旦打破政府对土地的寡头垄断，地方的土地财政也会迎刃而解。

房产持有成本低也是房价上涨的一个原因。住宅经济学一个常识是，除了住宅价格水平外，居民购买房屋后的持有成本越低，对住宅的多套和大面积需求就越大；反之，持有成本越高，对住宅的多套和大面积需求就越小。在许多国家，居民持有房地财产，每年需要向政府按照房屋价值的一定比例交税，如美国各地为房屋价值的1.2%~1.9%不等，加上房屋管理的保安、卫生、小区照明、绿化等支出，再加上房屋维修等费用，构成持有成本。可以说，这是控制房屋超居住需要，特别是抑制投资性和投机性需求，调节房价的有力手段。

总之，房价不正常上涨，诸如游资论、暴利论、腐败论，甚至丈母娘论、未婚女青年论等，都是表面原因，其深层次原因是政府的土地供应行政制度、垄断性的土地体制、对开发商囤地涨价谋利行为打击不力、地方政府的卖地财政，以及房屋持有成本过低造成的，是这些体制性问题的集中爆发。这不仅是海南，也是全国房价飙升的根本原因。

http://news.qq.com/a/20100202/000184.htm