北京虎年第一拍是房价下降的信号

　　                       文/马跃成

　　     2月24日,北京市一日出让七块土地,进账90亿元，就在拍卖前一天,北京住建委、发改委等11部门联合发布11条房地产调控新政,明确提出2008年以来各项购房优惠政策过期就一律停止,并恢复“限外令”,以遏制房价的过快上涨。

　　     之前，任志强对限制房价上涨不满，抱怨为什么只打压房价不打压地价。其实这还用得着说吗？房价不上涨了，地价上涨就没有了动力，开发商也就没有了储备土地和囤地、倒地的基础。

　　     特别是，在土地风暴的作用下，地王被收回，闲置土地被征收闲置费等措施，谁还敢大量囤地，地王是在什么情况下出现的？还不清楚吗？如果开发商预期房价比地价还低能有地王吗？

　　     虎年第一拍底价成交不见地王，确实是个好苗头，说明调控政策在实施两个月后，已经初见成效，特别是在北京的11条新规发布仅一天之后，就把春节前还气势汹汹的土地争夺战的嚣张气焰给压下去了。

　　     可以说，按照以前入地竞标价该处底价一倍至三倍的情况，现在的底价成交，就给房价的下降留出了足够的空间。

　　     另外中服地块已经公示好几天了，还没有见到揭标人，看来开发商的观望情绪已经非常浓了。

　　     在2月24日，龙湖地产子公司以45亿元的价格中标常营地块，中标楼面价为9807元/平方米,当前周边的房价接近两万元。而其他几家公司的投标价分别为21亿、22.2亿和37.8亿，此前,北京中原曾预估该地块的价格或将超过65亿元。可见开发商的谨慎。

　　     同样的事情也发生在了长阳、常营、门头沟地块。当天下午,房山区长阳镇居住、商业项目地块,被北京创新建业地产与中创置业联合体以底价9.26亿竞得,楼面地价仅3151元/平方米。此前,业界对该地块的预估价在25亿-30亿元之间。

　　     可以对比的数字是，去年的9月28日，万科以5726元/平方米的楼面价拿了长阳镇起步区5号地，去年12月30日，北京田家园公司以4353元/平方米的楼面价拿到田家园小区二期，今年1月14日，北京森阳公司则以9302元/平方米的楼面价拿了通尚苑二期。

　　     在当天的现场竞拍中，有还有二块地块因没有开发企业参与现场拍卖而未举行竞拍，最后根据网上报价确定最后成交价和竞得单位。分别为：门头沟永定镇商业金融项目地块，被北京鼎湖房地产以1.96亿竞得；房山区拱辰商业金融项目地块，被北京昊天工业公司以2.08亿竞得。

　　     虎年第一拍没有见虎头，也没有见地王，这说明嚣张的土地市场得到了基本控制。开发商其实不怕地价有多高，他们在意的是房价是不是会再上涨。如果房价没有再涨的预期，那么开发商在土地市场上就会表现的非常谨慎。

　　     在虎年第一拍上，我们看到的就是开发商的担心，年前还凶猛的土地争夺战，一个春节就给打下去了。这说明对房价的信心的缺失，目前，调控政策还在陆续出台，前景不明，继续拿地的风险太大了，土地动辄上亿元资金，开发商的胆子再大，也不可能不考虑这样的风险。

　　     从这次拍卖的土地价格来看，较去年的势头下降了一半以上，与之前的预期也在一半以上。按照开发商原来地价推高房价的理论，房价下降的空间太大了。