春节期间去香港，因为今年有几个商业项目要做，故而特意拿出大部分时间考察了香港几个著名的商业项目，如IFC Mall、置地广场、太古广场、时代广场等。

一番考察学习之后，深被其高超的建设、运营水平所撼动，结合所见、所感，将这些商业项目的共性或个性的突出优点进行分类归纳，和大家分享。均为点滴之见，尚不成体系，不当之处请大家多多指正。

 

一、成功的城市综合体

看罢IFC Mall、置地广场、太古广场，不由感叹，这才是真正成功的城市综合体！尤其IFC Mall和太古广场，前者是香港国际金融中心的商业部分，两栋最高档的写字楼与其紧密相连，而后者则拥有太古广场一座、二座、三座等4栋商务楼宇（写字楼+酒店）。

围绕置地广场的是两栋高层写字楼（尚且不知这是否同为置地广场一家的写字楼部分），北面的告罗士打大厦(48层)及南面的公爵大厦(47层)，置地广场和这两栋写字楼完全打通，直接开设了出入口。通过人行天桥或地下通道，可直通遮打大厦、中建大厦等物业。

在这些写字楼和酒店里工作、居住的人群都是绝对的高收入、高消费力群体，他们为底层商场提供了稳定的优质客户群，同样，商业部分亦成为写字楼部分的优质配套，从餐饮、休闲、娱乐直到购物。

在城市综合体成为未来房地产开发热点的今天，建议有此目标的开发商一定到香港看看。

 

二、完善的外部交通体系

为巴士、私家车之类的交通工具提供便利的城市道路和停车体系就不再赘述，香港商业给我印象最深刻的是另外三件事物，地铁、人行天桥和的士站。

1、地铁

因为香港是较早发展地铁交通的城市，我看的这几个商业项目均和地铁紧密相连，都是纯粹的“地铁上盖”建筑，均有专用的、直接的通道与地铁贯通，在地铁出口均有清晰的专用标示。

    我甚至感觉，香港商场的大部分客源都是通过地铁到达，在香港，地铁确实太方便、太畅通了。

2、天桥

以IFC Mall和太古广场为例，它们周边的人行天桥可谓四通八达，不仅可以横穿马路，更可直接贯通楼宇。中环附近虽然高楼林立，摩天酒店、写字楼、企业大厦鳞次栉比，但因为天桥的数量极多，在商场附近的路面上，反而行人寥寥无几。而且，这些天桥的建设水准很高，近乎全封闭设计，非常宽阔。

就这样，香港的商场外部，是一个由地铁（地下）、道路（地面）、天桥（地面以上）构成的完整、立体交通网络。立体交通网络的最大意义，就是因为客源流向的多样性，直接令不同来向的客源进入不同楼层，对项目的整体运营具有重大促进作用。

3、的士站

香港各个商场均设有专门的的士站，的士在此排队等客，顾客在此排队候车，井然有序。

三、内部交通

1、街道宽阔

香港商场的内部街道较为宽阔，主街道宽度都在十米以上，次级街道也基本都在3米以上。商场档次越高，街道越宽。

2、电梯充足，设置科学

香港商场的自动扶梯数量非常充足，分布在出入口、中庭等各个位置，而且在中庭和边缘位置，大多设置有直梯。值得借鉴的是，香港商场里不同楼层的扶梯往往错开一段距离设计成剪刀梯，这令人流在转换电梯时会经过更多的商铺。另外，还有跨层扶梯，多的甚至跨越8—10层，港称“通天梯”。

    很有趣的是，我还在时代广场首次尝试了环行扶梯，这是我在其他各地从未曾见到过的。

 

四、挑空中庭

香港虽然寸土寸金，但在我看的商场里，每家都设计有面积广阔、挑高数层的气派中庭，人一进入，瞬时便有一种心情畅快、豁然开朗的感觉。

中庭是香港商场的交通枢纽和核心展示区，站在中庭中央可以环顾四面的品牌陈列。春节里，各家商场都在中庭中央搭建了不同文化主题的展示物，很受消费者欢迎，来客纷纷合影留念。

    不同的商场，其中庭设计也不尽相同，例如多中庭设计，在一个核心大面积中庭为主的情况下，还会设置多个面积多样的中小中庭；再如，有的中庭是直接垂直上挑，有的是层层退台设计。

 

五、主力店

1、电影院

也许因为香港是一个热爱电影的城市，在IFC Mall和太古广场，均在商场内部高楼层设置有高档影院，在商场的多个位置都有近期影片的海报栏，在电子屏上也反复播放预告片。

电影院大大延长了顾客的滞留时间，带动了消费。

2、多楼层设置主力店

因为有规模做保障，香港的商城中大多有多家不同规模的主力店，以太古广场为例，就有玛莎百货、连卡佛等不同商家，没有冲突、互为补充。

六、氛围营造

因为恰逢春节，各个商场均按照不同主题进行了精心布置，例如，IFC Mall是以财神为主题，置地广场是以老虎为主题，太古广场是以花艺为主题，制作精良的展位吸引了大批来客拍照留念，再加上悬挂在各个中庭的大型祝福条幅，令整个商场洋溢着浓厚的节日气氛。 

 

七、业态分布

香港的商场基本以服装类商品为主，不过其餐饮的业态比重较高，远远超过内地。而且，香港的餐饮店面虽然大部分是安置在较高楼层，但并没有纯粹的集中布置，在各个楼层皆有，甚至在一层极佳位置就有。

像时代广场的10—12楼全部是餐饮，名曰“食通天”。

 

八、其他运营细节

1、导视清晰。在入口处和转弯处设置有诸多购物导视牌，告之顾客所在位置和商品铺位分布，不仅是平面图，还有智能化指引系统。

    2、服务台不只一处，且位置明显。能够为顾客提供多项义务服务。

    3、洗手间管理非常严格。每个洗手间都随时有人打扫，有的甚至是彻底有清洁人员驻守，当有顾客进入、离开时，还会主动向客人致意“Hello Sir”、“Goodbye Sir”。有的洗手间外还有等候区，有座椅供人休息。

4、擦鞋机、雨伞套等各类设备一应俱全。

5、购物免费停车。

6、充分利用所有的展示位置和空间，广告信息非常充足。

7、尽可能增加绿色植物，为商场增添丝丝生机。

    8、人性化设计，多方面考虑残障人士的通行。

9、设置多处大型电子屏幕，形成视觉焦点。

10、VI贯彻执行非常彻底，而且设计感、艺术感很强。

11、配置有钢琴等乐器，为商场增添艺术氛围。

    ……

 

本次赴港，因为时间有限，故而所看商业均分布在港岛一线，且IFC Mall、置地广场、太古广场均为香港最高档的购物中心代表，因此具有一定的片面性，尚难以整体窥测香港商业全貌，待再行赴港之时，全面考察、系统描述。