房地产业是由各类房地产企业、政府房地产事业单位、房地产合作经济组织和以家庭为主体的自主房地产经济构成的整体。

　　世界各国的发展历史证明,房地产业的发展是事关一个国家或地区经济发展和人民群众居住条件改善的重要领域之一。房地产问题也是中国未来最大的不确定因素,是中国经济这艘巨轮复苏并再度起航时可能面临的巨大礁石。中国政府寄望继续依赖房地产这一传统的经济增长引擎拉动日益重要的内需,中国的老百姓则普遍希望高企的房价大幅度回落,或者由政府提供更多的经济适用房和廉租房以解决居住问题。目前,高房价问题成为全社会最为关注的焦点,怎样解决这个问题,将从根本上检验政府“执政为民”的成色,更体现政府领导者“大国治理”的能力和智慧。

　　房地产业拉动经济增长,是一个伪命题

　　2008年11月10日,国务院重申房地产业是国民经济的重要支柱产业,对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展的作用举足轻重,对于金融业的稳定和发展至关重要,对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用,要求出台政策促进房地产市场平稳健康发展。

　　在我看来,高房价下的房地产业不仅不能成为拉动国民经济增长的最主要动力,而且必将成为中国经济复兴的最大障碍。首先,高房价损害了居民消费福利。在高房价下,出现了一批住不起房甚至租不起房,以及依靠长辈资助买房但并沦为“房奴”一族的人群,这可能影响城市一整代年轻人的创业热情；在高房价下,工人的工资即使有所增加,也失去了改善生活的意义,他们不得不拿出其中的一大部分用于房价或租金。

　　其次,高房价必将危及中国产业的国际竞争力。居高不下的房价使产业资本投资其他产业收益率下降,风险加大,迫使产业资本投向利润高、技术门槛低的房地产业,或者直接将资本投入楼市,而这将会造成更大的泡沫；高房价推动的高工资势必推动商品价格的虚高,将使中国内地的制造业失去国际竞争力。即使世界经济复苏,中国产品的出口也将失去扩张的机会。

　　最后,高房价直接影响社会总产品的交换和分配效率。房价高了,租金自然大涨,店铺的生存就成了时下最艰难的一个问题。当商铺普遍无法生存时,货物必然不能畅通。由于国内消费被高度压制和阻塞,大规模投资推动下的产能过剩问题会更加突出,不久的将来,甚至会深层危及中国的银行体系安全,引起金融和经济体系的大危机。

　　高房价还会造就严重的社会分化,影响消费扩张和经济可持续增长。地价、房价急剧上涨引起的大规模财富转移效应,为地方政府、房地产开发商营造了一个取之不尽、用之不竭的滚滚财源。在以房地产开发业为核心的利益机制下,地方政府、房地产开发商、炒楼机构和个人,甚至商业银行,形成了极度强势的垄断房屋流通环节的产业链,他们相互关联,藉此获得巨额财富。显然,不打破房地产暴利,就根本谈不上老百姓买得起房、住得起房这一民生问题。

　　高房价和建筑垃圾化与腐败现象密切相关

　　高房价的形成既有建设开发体制的问题,更与腐败现象密切相关。在中国这样一个土地并不特别稀缺的国家,在一些地方,高房价一定程度上与政府官员直接或变相介入导致的大量隐性成本上升有关。由于房地产开发中的官商一体,以及个别官员与不法开发商勾结,通过低价强占农民土地、任意建设规划,在工程验收中大量做假,导致社会矛盾被激化,严重影响了政府官员的社会声望。

　　在当代中国,民用建筑特别是住宅的寿命非常之短。例如在北京市,政府拆迁的最新重点已经是20世纪80年代甚至90年代初的建筑物。由于规划短视、设计缺陷、偷工减料等综合因素的作用,中国建筑的平均寿命称得上“50年罕见、30年普遍”,不及国家标准规定最低使用年限的60%。

　　从建筑业看,工程都是通过层层承包的,这促进了建筑企业的日益“空心化”,即“皮包公司化”；从房地产开发看,在几乎完全垄断了商业和民用住房开发活动的主体中,90%为私营开发企业,他们为了追求利润最大化,往往造成建筑质量的大幅度下降；在建设规划管理领域,一些地方领导在城市建设上只追求速度、表面形象,追求任期内的政绩,城市建设中流行边规划、边设计、边施工的“三边工程”,使不少工程最终沦为“垃圾建筑”。

　　在中国,房地产开发企业是城市规划的习惯破坏者。许多房地产开发企业通过关系获得土地后,通过修改规划以便更大限度地获得土地增值,这在一段时间内,几乎成了房地产开发企业的一种常态。瑞士洛桑国际管理学院在其编制的《国际竞争力年度报告》中,将中国城市规划水平排在61个样本国家中的最后一名!

　　高房价是中国城市化的最大障碍

　　从更深层面上分析,鼓舞中国房地产业持续增长的城市化进程,其实质是包含大量失地农民和失业人口的虚假繁荣和贫困的城市化。尽管统计上的城市人口和实际的土地、房屋建设面积都在持续增加,但房地产行业已逐渐成为既得利益集团从城市原有居民和新进入居民的手中转移财富的游戏。

　　所谓城市化,实质上就是农村人口转化为城镇人口的过程,就是人口向城市地区集中,或农业人口变为非农业人口的过程。中国的人口中很大一部分是农民,目前我国统计局统计的城镇人口约占全国总人口的45%左右,但如果剔除根本没有能力在城市置业甚至租房的农民工因素,实际的城市化率只有不足30%。在令城里绝大多数人都望而生畏的高房价面前,农民对于拥有城里的住房,甚至想都不敢想。

　　自1998年中国实施“房改”到2007年,中国的城市建成区面积增加了146.1%。但中国城市的人口密度实际上是下降的。即使包含了暂住人口,在城市面积的高速扩张面前,城市人口的增加注定是滞后的。这决定了城市这样一个高效利用土地的经济聚集体,反而成为一个浪费土地的场所。显然,高房价成为农村人口转为城市人口的最大障碍。国家统计局的一项统计显示,农民工在城市打工,大多居住简陋。所谓的城市化不过是农村人口居住地点向“工棚式、集体宿舍式和简陋租赁式”的转移。由于住宅与工作地分离、夫妻分离、代际分离、频繁寻找工作等原因,存在人口长期(多年)在城乡之间和区域之间剧烈流动的现象；随着城市向农村扩张,以及农业比较优势的消失殆尽,越来越多的农村人口要离开农村,而如果他们在城镇或城市中没有较为固定的住所,加之工作极不稳定甚至无业,社会上将会充斥越来越多无房、无业的流浪人员。

　　可见,平抑房价不但直接影响“三农”问题的解决,还影响城市化进程和社会稳定。只有当广大没有户口的外地人员和农民工在城市安居乐业了,才能使城市真正和谐起来。

　　高房价是引发经济危机的祸首

　　香港特区自上世纪90年代以来,一直通过“非饱和供应土地”来维持高房价,此举虽然为政府带来了财政收益,但房地产业的“挤出”效应,使财富过多地集中在非生产性资产上,收入集中在非生产部门的居民手中。手中握有房产的中产阶级不愿意资产贬值,而政府顾及中产阶级利益,一直在维持高房价,导致香港长期竞争力的大幅度降低。目前香港由于地价过高,香港第二产业的发展近乎空白,香港经济对外依赖程度非常严重,经济安全性较差；而且,由房地产催生的泡沫经济,时常引发香港房价的大起大落。

　　中国内地效仿香港住房制度,造就了目前严重的房地产泡沫。由于担心房价回落对经济增长产生负面影响,中国政府采取了房地产救市、防止房价大落的一系列政策。除了各项购房税收减免之外,还出台政策降低了信贷限制和住房消费信贷利率,在很大程度上将房地产行业风险转移到银行业身上。

　　可见,高房价是引发经济危机的罪魁祸首。20世纪90年代,全民炒房、土地价格高出美国3倍有余的日本房地产泡沫破裂,日本房市出现全国性大暴跌,整个经济受到重创。美国“新经济”泡沫破灭后,房地产成为布什政府推动美国经济增长和居民收入增加的重要手段,房价暴涨催生了次级按揭业务、以按揭贷款作抵押的证券、各种金融衍生品的爆炸式增长,成为本次金融海啸的元凶巨恶。

　　历史一再证明:不解决高房价、高地价问题,甚至依靠高房价拉动经济增长,无疑是饮鸩止渴、抱薪救火,最后必然被高房价所害,最终引发严重的经济危机甚至经济崩溃。