2009年重庆地产市场回顾与2010年展望（简略版）

一、重庆市土地供应情况及预测

容磁观点：

1、2008年4月到2009年11月时间内，只有2个月时间内，土地交易量大于房屋成交量。在排除今年6月和9月土地市场异动的情况下，土地市场自2008.4—2009.11这中间18个月内，总成交量仅为817万方，而同期销售成交量为2593万方。同期缺口数据达到1776万方。

2、2008年全年新增土地建筑总量为995万方，2009年新增建筑总量为1919万方，而6月和9月集中成交量为1486万方。其余十月成交量为433万方。按照土地成交到销售之间的周期平均为360天计算。土地成交到预售许可证平均270天成交的数据进行计算。以及今年6、9月大宗土地年度供应量占整个项目的25%计算（6月与9月年度平均综合供应量为整个土地面积的40%），则2010年全年房屋供应量为1000万方，加上历史存量土地供应量假定为（2008.3月以前的土地供应量）为600万方，预计2010年全年预售许可证放量约为1600万方左右。

3、2008年1月到2009年11月总共房屋成交量为：3174万方，其中2008年1—12月成交量为1253万方，月均成交量为104万方，2009年1—11月成交总量为1921万方，月均成交量为175万方。考虑到08年被经济危机抑制的市场成交量以及09年被火热市场刺激形成的透支销量，将两者进行月度综合得出的平均销量可能与10年市场需求更为吻合。也即10年月度成交为140万方。年度成交量为1650万方左右。考虑到采用数据中的适度的水分，将这个成交量以0.85—0.9的系数考量更符合市场，因此实际我们认为2010年度月成交量大概为120万方左右，年度成交量在1400—1500万方之间。2011年的需求量可能会在10年基础上有个10%左右的幅度。也就是大致需求量在：1200—1600万方之间。

4、总体而言，2010年为一个供求基本平衡的市场，供应应该略大于需求，但依据我们的分析和推理，两者的比例保持在：1.2：1这个比例范围内，市场应该是相对安全的。

二、2009年重庆区域市场综合分析（市场趋势判断及机会点分析）

容磁观点：

1、从交易频次来看，2009年土地市场热点集中在江北区，沙坪坝区与渝北区。交易宗数都超过15宗。

2、从成交量上来看，2009年热点区域主要集中在江北区与沙区，其中江北区达到600万方以上，沙区达到500万方以上（沙区12月金科拿地以后，将近700万方）。

3、从成交楼面价格来看，渝中区，江北区与北部新区明显偏高。南岸在弹子石地块成交以后，楼面价格将达到或者超过江北水平。

4、09年重庆销售市场异军突起的是渝南大道沿线的企业，以恒大和融汇半岛为龙头的整个片区销售迅速井喷，这意味着在北部城区在高房价的现状，以及预期价格上涨的情况下，大量购买力外溢，导致了价格较低的南部洼地在今年被价格带动，成交量迅速上扬。而南部城区也因为成交量的迅速上扬，导致了价格的不断上扬。南部城区形成了量价同时大幅度上涨的局面。在成交刺激的情况下，南部城区一改传统的荒凉偏远不适宜居住的城市特性，成为新的区域热点。

5、从09年土地市场以及销售市场的特征来看，我们认为沙区大学城土地因为相对较低的价格，楼面价格均不超过900元，而相对较大的企业入住：龙湖，金科，金融街，富力等企业强势进入，将对区域未来板块价值有较高的拉升期望，同时大企业入住也会给整个区域市场带来大量购买力，从城市发展角度来说，随着双碑大桥的开建，以及隧道地铁轻轨等城市基础设施的完善，大学城的距离问题将在未来几年完全被突破，城市价值将大幅度提高。另一个我们推荐区域是渝南大道沿线地块，在恒大，融汇，蓝光，曼哈顿，华宇，以及10年天景的大放量情况下，必将对整个区域形成在一波热潮推动。而在常青藤与北京城建等大企业进入（众多地块仍在协议中），九龙坡白市驿等西区市场将进入启动区，我们认为这个区域目前成本较低，加上入住企业实力也不错，缺点是一线地产品牌企业相对入住较少，但他们对整个市场区域的拉动作用依然非常明显，城市潜力有望在未来两年内进入一个高成长期。而渝中区因为区域局限，加上较高的土地成本，我们认为已经具有较少的投资潜力，同样的原理适合江北区与南岸区弹子石板块。北部新区仍然有一定的市场价值和潜力。渝北区10年将有较大面积土地供应量，渝北区虽然城市远景非常良好，但城市形态和入住企业依然是以众多小企业为主，区域缺乏品牌开发商，对城市价值提升以及区域认同度的提升将形成极大的瓶颈和限制，因此我们认为在渝北区除非拿大体量的单块土地，否则投资价值相对较弱。