增加供应是当前调控房价的关键

　　

　　房价问题，可以称得上近期中国的高度经济热点。直接原因是，去年下半年以来，中国大陆的房价几乎达到了疯涨的程度。国家统计局严重失真的2009年房价上涨1.5%的数据，不可能改变房价猛涨的客观事实。那么，中国当前的房价水平是否仍在正常区间范围？中国的商品房地产供应是否必然供不应求？房价是否必然只涨不跌？房价上涨是否就对经济有利？本文纲目式地讨论这些相互关联的话题。如果这些问题大致可以明确，什么是当前调控房价的关键也将自然地得到解决。

　　中国大陆的房价究竟高不高？目前已经不必采取收入房价比衡量的方法。例如，带有普遍意义的实际例子表明，北京、上海的房价，目前已经与日本东京、美国的一些著名城市的房价相当。由此来看，目前的中国大陆的房价，决非只是上涨过快问题，而是房价的整体水平已经相当严重地脱离了基本的经济水平。

　　房价高速上涨是否就有利于经济？上世纪九十年代以来的日本经济现状，已经完全否定了这一点。根本原因是，房地产价格本质上属于依附性价格。房地产价格的水平只有与经济发展水平大致相称、与居民的工资收入大致相称，才属于正常的房地产价格水平。

　　但是，房地产的市场价格，直接的决定性因素是市场的供求关系。住房和城乡建设部部长姜伟新2010年3月8日在十一届全国人大三次会议记者会上说：“未来20年是中国城镇化、工业化的快速发展时期，住房需求较大，但同时土地供应有限，因此房价上涨的压力仍然是很大的。”——认为未来房价必然快速上涨、只可能快速上涨的一部分房地产商和一些学者也是这样论证的。如果情况确实如此，即是说，如果有限的土地供应始终小于市场对商品房的需求，那末，房价的持续高速上涨也几乎可以认为看不到尽头了。但是，日本的例子至少已经证明，高速上涨的房价迟早会造成社会的有效需求显著下降——谁能否认这一点呢？而土地的有限必定是相对的而不可能是绝对的。至于与经济现状严重不相称的高房价，对社会经济的巨大负面作用，这难道还需要详加论证吗？

　　从上世纪九十年代以来，中央政府对高速上涨的房价，已经作过多次调控。实施过的种种调控措施，不能说毫无成效。例如，对房地产投资和销售市场的规范化、对投机性需求的限制、保障性住房的建设等等，都有一定成效。但是，对房地产业的历次宏观调控中，几乎都把收紧土地供应作为其中的一条重要措施。——这却是与试图调节房价的初衷背道而驰的；这也是几次调控高速上涨的房地产价格，却未取得更大成效的关键原因。

　　也不容否认，从需求方面讲，快速发展的中国社会，居民对商品房的需求，与其他国家相比，是超乎常规的旺盛。这除了与欧美等西方国家不同，中国的大部分父母们几乎以自己的全部财力支撑着子女的购房需求；还因为，快速发展起来的中国社会，不仅民间普遍形成了高度投机性的暴富心理，企业经营者、政府等经济管理部门的数量相当多人，也形成了这样的暴富心理。例如，政府的土地财政，与之相联系的是极狭隘的经济眼光。但是，这种种原因，可以在一定程度上说明为什么适度调控中国的房地产市场难度很大，却不可能由此得出结论：中国无法对房地产业进行有效调控。因为，宏观上对房地产业的调控包括对急剧上涨的房价的调控，并不是采取改革开放前那样的管制型方式，而是以业已形成的规模巨大的房地产市场为基础的。极端地讲，即使全社会真的是投机性思维占了主导地位，房价继续脱离实体经济而疯涨，终究也不可能孤立地维持极度虚高的房价，就如当年的日本经济无法承受虚高的房地产价格。只不过，一旦实际经济真的演变到如此地步，全社会的整体损失就极为巨大了。

　　就商品房地产的供求关系讲，短期的供给明显小于需求或大于需求，都有可能；而从较长时期讲，无论具体是从调节供给还是调节需求入手，使供求关系大体平衡，正是宏观调控追求的政策目标。如果不是这样，谈何房地产调控问题。

　　增加商品房土地的供应，与种植业必须的农耕地的维持并无根本性的矛盾。因为商用土地的供应，主要是与城市化、工业化进程相联系的。由此也可见，似乎我国只有在农村的集体土地全面地入市交易之后才能解决商用土地不足的看法，也是站不住脚的。

　　在宏观调控一定程度上已经开始发生作用，居民对商品房的需求开始趋向理性的时候，增加商品房土地的供应，由此调节土地市场的价格，是能否使商品房价格理性走低的关键因素。增加的土地供应，不可能不对我国的房地产市场的价格变化发生重大影响。在房地产市场的调节上，远见卓识是重要的，针对性政策是不可或缺的。

　　2010-3-9