中国房地产市场低迷
文
2008年是不平凡的一年,南方冰雪.四川地震.举办奥运会等等.而对于老百姓最关注的民生问题莫过于房地产市场的低迷降价.
俗话说:安居才能乐业.对于中国的老百姓传统思想是人人都有房产.
所以,没有任何国家的国民像中国的老百姓一样如此关心房地产市场的动态.在2008年初,在深圳.广州房产下降的同时,波及了全国内地所有城市的房地产市场.
在国人的眼里,房地产是一个暴利的行业, 房地产业是否属于暴利行业，一直是业内外争论不休的话题。“暴利时代的产生，起自于经济过热的背景之下，有一定的阶段性。”国内复地集团副总裁曹志东表示。有意思的是，关于万科直面“暴利”的反应，引起了业内人士的意见分歧。有人认为，房地产业的暴利时代已经过去；但也有人指出，单个项目仍然会存在有暴利的可能性。
中国房地产业在2006、2007年两年期间进入了过热时期，而直接结果，便是极大地透支了中国消费者的购买力与住房梦。
一直以来，人们习惯从房价的高低去联想或估计开发商的获利，认为房价越高开发商获利越大；或且拿同一个区域的两个楼盘相比，简单地认为这一个楼盘报价高，这个楼盘就是暴利，这个楼盘就是高利润。
一个楼盘的价格成因由土地成本、建筑成本、运营管理成本、税收成本等诸多要素构成；同一个区域的地块在不同时间成功交易，地价不一样；竞拍同一块地，因多方竞争或双方竞价造成土地价格交易的攀高，土地成交价格就不一样。原材料的品质，建筑商的不同资质决是建筑成本的差异。项目品牌的运营策略或队伍素质高低决定运营管理成本的多或少等等原因都对房价产生影响。
一般情况下，高价楼盘面向少数高层次消费者销售。高价楼盘由高土地成本，高造建成本（包括公共配套完善、绿化空间宽阔）、品牌认知度高、运营管理队伍素质高等多种因素来支撑；因此，不能认定高房价就是高利润。
严格地说，我国房地产行业起步较慢，经济发达地区房地产业发展不到20年，经济后发地区也才近10年；人们对房地产业还缺少充分的认识，有的人不把房地产当行业来看，还把要自已充当这个行业的主人，动不动就对这个行业发施号令，甚至恶语伤人，其实，世界上没有哪一个国家的网民象我们的少数网民那样，在网上对开发商进行莫须有的攻击和诲辱，闹到誓不两立的地步，真是贻笑大方。
在这个竞争与优势劣汰的市场经济时代，如果没有利益驱驶，就没有人要竞相涌进这个房地产行业来。如果没有追逐利润的野心和雄心，这个行业就谈不上竞争，它就没有行业特征，更谈不上发展。房地产业是一个资金密集的行业，多数开发商己经由原来单纯的利益追求，走向从长远的发展眼光去经营及培育自已的企业品牌。
开发商很难象超市那样，毎天都有产品销售；由于房地产项目开发周期相对较长，一个项目的销售利润可能要为下一个项目的开发支撑一段相当长时间的管理成本支出，有的要高新聘请职业经理人，有的为培育企业品牌而进行大量的经费投入，有的还要用于新项目的开发，以期实现滚动发展。
也有一些开发商曾经获得暴利，但后来继续投入的新项目由于间距太长，或且经营管理不善，资金难以为续，有的走向破产边缘，有的从富有变成穷汉，一文不名，退出行业舞台。开发商风光之时，却是奔波劳碌之日，他们遇上阴暗之时，有可能陷入穷困僚倒之日，同样是机遇与挑战相伴。
我国房地产业是一个朝阳的产业，也是一个新兴的行业，在未来的十多二十年里面，它将保持健康平稳的态势向前发展。但是，它的发展进程也将不会一帆风顺，它是一个行业，也将会象其它行业那样遇到这样那样的问题，它给人带来好处，也会带来坏处，理性看待它，客观看待它！
据新华社“新华视点”专栏前不久连续播发《房价成本揭秘》的调查也显示，我国房地产开发行业的平均利润率约50%，新华社报道据此认为房地产是“暴利行业”。
相关资料显示，我国房地产业是暴利行业的提法是在1993年出现的。当时国营房地产开发企业实行了企业化改革，而且陆续建立了一大批民营企业。大家之所以认为“房地产是暴利行业”的原因是，国民经济连续十几年的快速发展，给了一部分房地产企业获取高利或暴利的空间。而当时国家的调控、法制、价格等方面没有及时跟上，也缺乏有力的抑制暴利的措施，于是，一些获取高利甚至暴利的房地产企业应运而生。
也有资料显示: 中国的房地产业是的确存在暴利的。
从利润率来看，房地产业存在高额利润。如近来福州市公布的房价清单显示：福州市市区商品房平均开发成本约为2160元/平方米，社会平均利润约为1400元/平方米，地价、建安成本、配套设施费用分别只占房价的20%、25%和14%左右，而管理费用、销售费用和利润则占到房价的41%左右。这份公开披露的福州市部分地块商品房价格成本对照表进一步显示，在所列的23个楼盘成本目录中，商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等；销售均价从每平方米2500元至5500元不等。经测算，开发商的利润率平均约为50%，最低的约为20%，最高的超过90%。其中利润率超过50%的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的特点。
另据有关部门测算，在北京，1000万元/亩的地块，应该在三环以内，25层的塔楼，建筑面积分摊的地价大约是1300元/平方米，加上1200元/平方米的建筑成本，如果利润率为8%，那么面对消费者的终端销售价不过3000元左右，而现实中的价格都是一万多元以上。显然，这其中包含超额利润。
如果说福州和北京的例证还只是个别区域的例证，那么新华社"新华视点"专栏前不久连续播发《房价成本揭秘》的调查则显示，我国房地产开发行业的平均利润率约50%。这说明，福州和北京的例证其实是有普遍性的。从房地产开发业的财富积累也能反映出其存在的高额利润。据不完全统计，最近三年公布的中国富豪百强，从事房地产开发的越来越多--2002年是25家，2003年增加到37家，2004年更多达45家。如果不是拥有超高利润，房地产业如何能成为中国富豪的聚宝盆？
另外，从房产开发商数量上看，1991年我国房产开发商在5000家左右，1996年有21000多家，近几年又增加到了33000家左右。没有高额利润，房地产公司所为何来，其数量如何会增长这么多？这几年来房地产业本身就没有出现衰退，而是一直处于房价过高的泡沫之中，何来振兴？
近期一些专家特别是开发商拿空置房增加、交易量萎缩来危言房地产问题有多么大，弄不好将影响整个国民经济发展云云，要挟政府出台扶持政策。但另一个反常的现象必须引起高度重视：一边是空置房大量增加，另一边是房价居高不下。按照市场经济规律，商品滞销则必然出现价格下降。而房子卖不出去价格却不降，惟一合理的解释就是开发商利用过去几年赚取的暴利作为后盾，死扛着房价。有人会说，开发商总不能赔本降价吧。赔本是不应该，但开发商过去一再推高房价，将房价拉高到老百姓难以承受的地步就应该吗？市场经济就是有赚有赔，哪有只赚不赔的道理？
开发商为什么敢于死扛房价这么久？除了有死扛的资金实力之外，另一个重要原因就是期盼其代言人通过各种手段忽悠政府出台有利于自己的政策。这次房地产业是否列入十大振兴规划的角力，充分暴露出个别开发商、地方官员以及专家代言人组成的既得利益集团势力之强。
纵然一些媒体和人士又在节外生枝地说，振兴规划不一定只有10个，房地产业可能仍然会被列入。但无论如何，国务院确定的十大产业振兴规划排除了房地产业。这在一定程度上反映了中央政府对于当前房地产业现状的判断和态度，也算是“庶民”的一个小小胜利吧。这场角力的结果告诉开发商，不要再抱有幻想，只有顺应市场变化，放弃暴利，才是提振房地产业的惟一出路。
到了2008年末和2009年初,在中国整个房地产市场低迷的情况下,国家进一步出台了相对于百姓购房的优惠制度和政策,但是我们看到的情景恰恰是开发商宁愿空房子,也不愿意低价销售,为什么?
答案很简单,商人以经济利益为重,不愿意承担社会责任.所谓的,你有钱我有货,谁也不害怕.所以,大多数开发商采取观望的态度.
而这样做的结果,只能是缺房的百姓很受伤,银行压力大,政府的经济指标完不成.最终造成中国整个房地产市场更加低迷.而问题的关键是开发商是否愿意薄利销售,回归正常的商业运做轨道?
为此,我们期待看到一个皆大欢喜的结局.