董藩日前刚说“在《政府工作报告》中政府表现出高举轻放的态度，态度中性，无打压架势”，还抓住了一些细节说了几句理由，话音未落多久，国土部19条就出台了，正应了笔者前文中所说的如果不知检讨改正，将遭无情打压。至于“无情”程度如何，要看执行的力度和准度及信贷措施的配合了（详见后文全文及要点解读）。任志强的“房价钻石论”荒谬程度也很高。一般的常识：房子不是钻戒（石），远远没有钻石稀缺（否则我们满眼看到的应该是钻石而不是房子了），房子是生活必需品不是奢侈品而且不满意大多可以退货。不知道全中国有多少人会同意他的说法，好吧，也不多费口舌去反驳他了。同意他的说法的请把房价涨得比钻石还贵好了，3.15快到了，也好增加一个举报对象。举报理由就是价格与价值不符，好比“一辆玩具车非要卖真车的价”。

    在“3·15”国际消费者权益日到来之际，如何减少纠纷，如何让消费者明明白白买房就成了人们关注的热门话题。下面说几件令购房者“崩溃”的窝火事：    

    房子面积与功能缩水 　　

    一位业主三年前全款购买了一个项目的房子，项目建设方原说是去年5月交房，但实际上消费者却在今年1月中旬才拿到钥匙。可当他高兴地与朋友打开房门看房时，却让他大吃一惊：所看到的房子和原来户型图上出入很大，不仅少了厨房外面的阳台，而且客厅与卧室之间的隔断和原有的门廊也消失了。

　　小A说：“我和朋友当时以为我们走错门了，但是和物业公司核实过之后，确定了那就是我们买的房子时，我简直崩溃了，虽然开发商说最终会按照实际面积多退少补，但是整个房子的格局发生了变化。看到这种景象，我真想大哭一场。”时至今日，谈到自己买房的遭遇，他的心情仍然难以平复。

　　一房两卖业主受害

　一位业主看中了一个小区的一套房子，高兴地在售楼处交了定金，可当他准备去看房的时候却出了一件意想不到的事情。原来，他们在看自己的房子时，发现竟然也有人在和他们看同一套房子，本以为是邻居过来看户型哪，随口一问才知原来对方也买的是这套房子，大家把合同拿出来一对照，我的天啊！怎么会是一样的合同，连门牌号都一样。

　　小B说：“我当时真的气疯了。没想到开发商竟然这样把我们消费者不当回事儿。虽然事情最后得到了解决，但必须有一人退房是不可回避的事了。这不明显坑害了消费者吗？”  

　　承诺两证两证皆无

　　一些消费者前年某个小区买了房子，销售人员承诺说，这里的房子是商品房有房产证和土地证。可当他们领到钥匙时却得到了这样的通告：他们所卖的房子不是商品房，根本没有房产证和土地证。

　　由于一些业主相信了销售人员的口头承诺而又没有认真阅读相关的购房合同，所以当有关两证均没有在合同上显现时，这些业主们才惊呼上当。“我们被开发商给忽悠了。”业主惊叫道。因一些具体问题双方没有达成一致，所以开发商和买房户正在处于僵持阶段。在对房子未来表示担忧的同时，这些业主们对认购协议中没有注明的，什么时候给能拿到房产证同样表示了担心。一位律师说，这些买房人可以把遇到的情况向房管部门投诉，寻求合法的解决途径。另外，律师也提醒消费者，一旦遇到这种打着内部认购牌子销售房屋的情况，购买时一定要慎重。

　　房子质量出现严重问题　　

    前天，当房主小李将笔者领到他新买房子的小区，亲眼看到那楼盘上面深深的裂痕时，真的不敢相信自己的眼睛。那大大的裂纹裹携着厚厚的尘土像是在说，看到了吗？这就是我——“楼裂裂”。

　　几年前，小李就购买了这处期房，可没想到等啊等，等到快要拿钥匙时，却遇到了这个难题。退房吧，多年的心血与积蓄都搭上了，住吧，房子的质量又是这样。“只要你认真看看，都能够看到裂缝后被水泥补上的痕迹。”小李指着一座楼盘说：“真正的房子与他们当时承诺的房子质量差距真是太大了。我现在真的是很无奈，心都像是在流血！”

　　买房有路退房无门

　  一些业主是从2006年起购买一家市场商铺的，但是至今商铺的房产证也没有办理下来，同时，对于当初购买商铺时制定的返祖协议，市场的开发商也突然提出更改，对此，业主们很是不满。

　　业主说：我们的合同上写着，在交房后60日内办理房产证，晚了我们业主有权利退房。另外业主还说此次退房还跟商铺的返租协议的更改有关，原本的返租协议上，每间商铺在三年以每年8%返租，且三年后续签时不得低于8%，不过最近开发商又重新拟定了一份返租协议，协议上返租多少却是按照出租率而定，这就引起了很多业主的反感。要求退房也就成了很自然的事儿了。但时至今日，他们退房的要求仍然没有得到满足。

　　

    有关部门还受理过哪些投诉：包括广告宣传夸大事实、开发商乱涨价、开发商捂盘囤房、销售环节违规收费、施工环节偷工减料货不对板、开发商延期交房、开发商擅增销售面积、实得面积少于开发商认定面积、绿化面积缩水、公共配套随意变更、物业公司利用公共设施盈利、物业公司违规收费等多个方面。

   

     辛苦攒钱买房的朋友们，此文权作提醒，欢迎补充。3.15跟“财要无”同音，是不是意味着房价真要下跌，房企暴利不再呢？请看国土新政。

附：

国土资源部发布关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知（国土部19条全文）

国土资发〔2010〕34号

    各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、规划和国土资源管理局)，副省级城市国土资源行政主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局，各派驻地方的国家土地督察局：

    为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)要求，依法加强监管，切实落实房地产土地管理的各项规定，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，促进地产市场健康平稳有序运行，现将有关问题通知如下：

    一、加快住房建设用地供应计划编制

    (一)科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划。市、县国土资源管理部门要依据土地利用总体规划和年度计划、住房建设规划和计划及棚户区改造规划，结合本地区已供土地开发利用情况和闲置土地处置情况，科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划，合理确定住房用地供应总量和结构。确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70％。要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。（笔者观点：执行的决心是关键）省级国土资源管理部门应及时对市、县房地产用地年度计划作出预安排，并于3月底前，将本年度住房和保障性住房用地供应计划汇总报部，并抄送各派驻地方的国家土地督察局。

    (二)协调推进住房用地供应计划实施。市、县国土资源管理部门应按照经政府批准的供地计划，结合政府收购储备地块开发和房地产市场土地供需的情况，确定年度计划中拟供应的地块，合理安排供地时序。应主动与有关部门联系协调，依据投资到位情况和方便群众工作生活要求，优先确定保障性住房用地地块，确保保障性住房用地计划落实。城市和国有工矿棚户区改建原则上应实行原址改造，盘活存量土地，优化用地结构，完善服务功能，节约集约用地。落实住房和保障性住房用地供应计划涉及占用农用地的，要优先安排农转用计划指标，按部审批改革要求，及时组织申报，加快审批征收。

    二、促进住房建设用地有效供应

    (三)确保保障性住房用地供应。各地对列入年度供地计划的保障性住房用地，要应保尽保、及时供地。保障性住房以及城市和国有工矿棚户区改造中符合保障性住房条件的安置用地，应以划拨方式供应。保障性住房建设项目中配建的商服等经营性项目用地，应按市场价有偿使用。商品房建设项目中配建保障性住房的，必须在土地出让合同中明确保障性住房的建筑总面积、分摊的土地面积、套数、套型建筑面积、建成后由政府收回或收购的条件、保障性住房与商品住房同步建设等约束性条件。

    (四)严格规范商品房用地出让行为。严格土地出让条件。市、县国土资源管理部门应依据城市规划部门出具的宗地规划设计条件，拟定出让方案，确定为中低价位普通商品房用地的，方案中要增加房地产主管部门提出的住房销售价位、套数、套型面积等控制性要求，并写入出让合同，约定违约处罚条款。土地使用权人违约的，要追究相应违约责任。各地要按照《限制用地项目目录(2006年增补本)》要求，严格控制商品房用地单宗出让面积。条件具备的地方，可以探索房地产用地出让预申请制度。（笔者观点：这是首次明确提出的。不过，中低价位普通商品的标准是什么？没有明确或者说没有大致的范围）

    严格规范土地出让底价。各地应按规定及时更新基准地价并向社会公布。招标、拍卖、挂牌和协议出让底价应当依据土地估价结果、供地政策和土地市场行情等，集体决策，综合确定。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70％，竞买保证金不得低于出让最低价的20％。（笔者观点：有人认为"此新政的贯彻实施将在很大程度上增加土地的利用率，加快开发商的推盘速度，这样囤地、捂盘现象将大为减少。而一旦开发商推盘速度加快，则市场供求关系必将出现逆转，房价下跌将是必然。"笔者要提出的是拿地成本进一步提高，房企会不会以此为借口反而提高房价呢，有待观察。）    

      严格土地竞买人资格审查。对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，市、县国土资源管理部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买。对存在的违法违规用地行为，要严肃查处。（笔者观点：这条份量本是很重，关键看有没有切实执行。）

      严格土地出让合同管理。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50％的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。（笔者观点：这条逼迫房企加快卖房速度，实现资金充裕，客观上有抑制房价的作用，可是没有银行配合，房企就不用太担心）出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、套型面积及比例、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理。上述条款约定不完备的，不得签订合同，违规签订合同的，必须追究出让人责任。受让人逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。

    (五)坚持和完善土地招拍挂制度。各地要按照公开、公平、公正的原则和统一、规范的市场建设要求，坚持和完善招拍挂出让制度。房价过高、上涨过快的城市，市、县国土资源管理部门可选择部分地块，按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让土地，发挥抑制房价上涨过快的调节作用。（笔者观点：有难度。地方政府来说对这条执行起来务实还是务虚是关键）要按照提高土地开发利用效率的原则，探索综合评标的具体方法。在确定土地出让最低价的基础上，将土地价款交付、开发建设周期、中小套型建设要求、土地节约集约程度等影响土地开发利用的因素作为评标条件，科学量化标准，合理确定各因素权重，完善评标专家库，细化评标规则，规范运作，依法依纪严格监督。

    

     三、切实加强房地产用地监管

    (六)实施住房用地开发利用申报制度。从2010年4月1日起，市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。用地者应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报，各地应对合同约定内容进行核验。在合同约定期限内未开工、竣工的，用地者要在到期前15日内，申报延迟原由，市、县国土资源管理部门应按合同约定认真处理后，可通过增加出让合同和划拨决定书条款或签订补充协议等方式，对申报内容进行约定监管。对不执行申报制度的，要向社会公示，并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。

    (七)加强土地开发利用动态监测。市、县国土资源管理部门必须将每一宗土地的出让合同或划拨决定书，通过网络在线上报，经部统一配号后方可作为正式文本签订，并将出让合同或划拨决定书的电子监管号作为土地登记的要件。各地要对已供土地的开竣工、开发建设进度等情况进行实地巡查，及时更新开发利用信息，加强统计分析，并入网上传部门户网站(中国土地市场网页)。

    (八)强化保障性住房用地供后监管。保障性住房用地不得从事商业性房地产开发，因城市规划调整需要改变的，应由政府收回，另选地块供应。对没有按约定配建保障性住房的，要按照出让合同或划拨决定书约定处理。对违法违规的企业，要依法查处。查处不落实的，依据《违反土地管理规定行为处分办法》(国土资源部令第15号)，追究相关人员责任。

    (九)严格依法处置闲置房地产用地。各省(区、市)国土资源管理部门要全面掌握本地区闲置房地产用地查处情况，对未查处的闲置土地，实行挂牌督办，依法依规处置。对政府及政府有关部门原因造成闲置土地且未查处的，各派驻地方的国家土地督察局要及时向当地人民政府提出督察整改意见，限期依法查处。市、县国土资源管理部门要利用监测网络系统，加强对每个房地产项目开工到期申报情况的监测核查，防止产生新的闲置土地。省级国土资源管理部门要将企业闲置土地的情况，及时通报同级金融监管部门。

    (十)加强房地产用地开发利用诚信管理。市、县国土资源管理部门要建立房地产企业土地开发利用诚信档案，对招拍挂竞得土地后不及时签订成交确认书或出让合同、未按合同约定缴纳土地价款、未按合同约定开竣工的，要依法依规处理，向社会公示，计入诚信档案，作为土地竞买人资格审查的依据，并入网上传部房地产用地开发利用诚信体系，部将及时向有关部门通报。

    四、建立健全信息公开制度

    (十一)公开住房供地计划。各地应及时将住房特别是保障性住房用地供应计划在部门户网站(中国土地市场网页)及当地土地有形市场公开，接受社会监督。部将于4月上旬在部门户网站(中国土地市场网页)公开通报各地供地计划情况。省级国土资源管理部门应分别于每年7月5日和次年1月5日前，将住房和保障性住房用地供应计划落实情况汇总报部并抄送各派驻地方的国家土地督察局，部每半年在部门户网站(中国土地市场网页)向社会公布。

    (十二)公开土地出让公告。市、县国土资源管理部门必须在部门户网站(中国土地市场网页)发布土地出让公告，按照部规定的规范格式，公告拟出让宗地的位置、面积、用途、套型要求、容积率、出让年限、投标(竞买)保证金、提交申请时间、出让时间等内容。公告不规范的，部将予以通报批评，限期纠正。

    (十三)公开土地出让和划拨结果。市、县国土资源管理部门要及时将出让成交和已划拨土地的位置、面积、用途、土地价款、容积率、开竣工时间等，在入网上传部的同时，在当地土地有形市场及媒体公开。没有公开出让和划拨供地结果的，省级国土资源管理部门要通报批评，限期纠正。部将从土地市场动态监测监管系统中，生成供地结果信息，并向社会发布。

    (十四)公开土地开发利用信息。自今年起，部将每季度向社会公布未按出让合同和划拨决定书约定时间开竣工的宗地信息。对社会关注的典型地块信息，在部门户网站“出让信息”专栏及时公开。地方各级国土资源管理部门要通过各自门户网站，或召开新闻发布会等形式，定期或不定期向社会公开土地供应和开发利用情况及闲置土地查处信息。

    (十五)公开违法违规用地查处结果。（笔者观点：上面红字的条目都需要大大的加强，这条尤其需要加强）各地要将挂牌督办和社会关注的案件处理结果及时向社会公开。省级国土资源管理部门要加强对重点案件处理结果落实情况的监督检查，及时公开查处结果，接受社会监督。部将不定期对重大违法案件挂牌督办，公开查处结果。

    五、开展房地产用地突出问题专项检查

    (十六)明确房地产用地专项检查的重点内容。部决定，今年3月至7月，在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检查。检查重点是：房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途，违规供应土地建设别墅，违反法律法规闲置土地、囤地炒地等。各省级国土资源管理部门要按照专项检查工作要求，及时向政府汇报，统一部署，认真实施。

    (十七)结合出让合同清理制定专项检查方案。各地要根据《国有建设用地使用权出让合同专项清理工作方案》(国土资厅发〔2009〕86号)要求，抓紧开展出让合同和划拨决定书专项清理，全面掌握本地房地产用地供应及开发利用情况，加快信息进网上传，于3月31日前完成数据填报。在合同清理基础上，省级国土资源管理部门要指导各地制定专项检查方案，细化工作措施，切实抓好落实，加强检查督办。各地必须在7月中旬前完成专项检查和处理工作，由省级国土资源管理部门汇总情况，形成书面报告，连同出让合同清理报告于7月底前一并报部。

    (十八)严肃查处房地产用地中的违法违规行为。各地要按照本通知要求，严格履行职责，认真开展专项检查，对房地产用地供应和开发利用中的不规范行为，要认真整改；对违法违规用地行为，要依法依纪坚决查处。对瞒案不报、压案不查的，要严肃追究责任。4月份，中央工程建设领域突出问题专项治理领导小组将组织监察部、国土资源部等部门，对中央扩大内需促进经济增长政策落实和工程建设领域突出问题专项治理情况开展联合检查，同时，一并检查房地产开发中突出问题的清查情况。

    (十九)切实加强对专项检查工作的组织领导和政策指导。各省(区、市)国土资源管理部门要高度重视，认真组织实施，严格落实共同责任，切实加强对房地产用地突出问题专项检查的组织领导和政策指导，督促市、县国土资源管理部门严格执行房地产用地的法规和政策，健全完善制度，规范供地用地行为，确保专项检查取得实效。