近几年随着开发商资金的充裕，商铺持有率越来越高，这就面临着商铺定位、商铺业态规划及商铺招租等一系列问题。本文将解答如何测算商铺租金，对外招租需要一个合理的年度租金，这是项目前期招商工作的一个重要依据。本文涉及的商业是上海一个住宅区的沿街商铺及部分商业配套（社区商业），开发商的自身实力很强，前期不打算销售，该本针对这个项目制定商铺租金！

 

一、项目禀赋及营销策略对租金的影响

1、XXX为经济小区且离市区较远，现入住率不高，在前期的几年里入住人口主要为中老年人，小区整体的消费力不高，影响商业氛围的形成。房屋的装修一般都为简装，部分为中档装修，对五金建材等装修材料需求较为旺盛，集中在中低档，单位用户需求数量相对较少。经济小区对超市、餐饮业有一定的影响。

2、租金付款方式为一年一付，这剔除了一部分资金少的客户；其次加大了客户前期的资金投入，增加客户投资风险。

3、物业管理费，通过调研我们知道，在市区的商铺都不需要交纳物业管理费，而本项目每间商铺每年要缴纳1500元左右物业管理费。

4、片区发展前景光明，本项目周边的规划未来都是住宅区，很多客户看重是我们社区商铺发展前景。

5、开发商是当地最有影响力的国有企业，采取高姿态招商，就是我们所说的“店大欺客”，我们制定了严格的招租商家条件，限制部分商家租商铺。

总之，根据自身实际条件，陈述项目现有的情况，硬件的、软件的、周边的商业圈、人口数量及层次、与其他项目的不同等等。就是对自身项目有一个深入的认知，知己知彼，这些都是制定商铺租金的一些前提条件。

 

二、找到商家的盈亏平衡点（五金建材业态）

在没有出租之前，要先了解客户对项目租金的承受力，商家开店做生意，对租金有着自己的心理价位。虽然招租前就对商铺租赁有了很多的认识，但是在招租中会遇到困难和压力，和客户交流时就会认识到很多问题，如不正常竞争。以五金建材生意为例：

小区内现有几家装修装潢公司，他们主要的运营模式为包工包料，装修材料的采购掌握在他们手中，这从一定程度上影响了五金建材店生意，就是说即使五金建材开在家门口，小区居民装修材料也不一定会在店里买。但这从侧面也反映小区对装修装潢的需要旺盛。

五金建材店可能会在小区内开出，现在有一部分商家在内部找底层住宅开五金建材店，这种店面租金很便宜，年租金只需要近万元，对租赁商铺的商家威胁很大。这一点在现有小区里很普遍。

年租金4万元的商铺作五金建材，商铺的装修费用5000元左右，加上1500元物业管理费，商家员工（可能就老板一个人）我们以2.5万元来算，加上营业执照的办理、煤气、电力的开户等几千元。投资费用大约在7万元左右（不含进的产品费用），建材行业的利润率为20%左右（根据客户咨询和了解，这个数据需要商榷），建材商家年营业收入需要达到35万元才能达到盈亏平衡。

以木材、板材为例，每户需要的木材在5000—10000元，需要60—100户装修客户才能支持该五金建材店盈亏平衡。

综上所述，4万元左右就是商家盈亏平衡的一个点！在其他不可预测的经营风险存在的情况下，商家的租金预算就围绕在3.5万元左右。

初步建议五金建材的年租金定为3.5万元！

五金建材行业的租期为1年，客户担心第二年租金会大幅度上升，从而影响他们后期的盈利空间。

开始的谈判是很艰难的，客户对这边的商铺经营状况产生一定的怀疑，大部分客户持观望的态度，许多有意向的客户开始推迟租商铺的时间（遇到这些情况，可以采取一些营销手段）。

 

三、超市和餐饮业态

1、超市和餐饮的情况较为相仿，经济小区居民入住率不高，多数客户都持等待的态度。

2、餐饮租户每天的营业收入以500元计算（保底计算）

一年的总营业收入：500×30×12=180000(元)

餐饮行业的毛利润在60%左右，得出毛利润108000元，除去人员工资25000元左右，日常费用包括物业管理费、水电煤、卫生费用等，剩余的租金范围在30000—40000元之间。

3、超市和餐饮的租期为3年，年租金为3.5万元前提下，前一年到一年半超市和餐饮都会亏本或者微利。所以超市和餐饮的客户对租期的要求都较长，一般情况租期都是3年以上。

4、超市和餐饮的前期投入相对较大，投资回收期相对较长。

 

四、业态规划

1、对招租的商铺做一个整体的了解和与周边商铺或者商圈比较的前提下，对本项目的商铺业态做一个整体的、较为长期的业态规划。

2、对各业态都有一定的认识，作为社区商业，需要合理的业态来组合，最好的位置要预留给利润高的业态，这样才能实现高租金和商家的稳定性。

3、业态不是一成不变的，随着时间的推移，业态也不断变化和调整。如：社区商业开始主要是服务与装修的五金、建材、管材等，几年以后这些住房都结束了装修，这些业态就慢慢退出了；中期主要是服务与入住的客户的需求，如：干洗、饭店、超市等等。

4、业态规划不是追求完美，而是要贴近实况，如我们商铺招商，开始计划招一家银行，能提升社区形象和档次，但是我们最终都没有谈成。这说明了我们招商要以业态规划为准绳，但是不能完全拘泥于规划，而是考虑即时实用的商家。

 

五、根据市场调研制定租金

我们在市区找到了几条与我们社区商业类似商铺，对这些商铺进行了市场调研，新凝浜路商铺租金集中在两个波段：

1、南侧菜市场的国有商铺、东湖新村套房改做的商铺等为第一部分

商铺租金集中在0.8—1元/㎡天（一层）

2、北侧靠近漕平路附近商铺为第二部分

以绿琼饮食店、新开的三家店面等为主，该段商铺位置好，紧靠漕平路；商业氛围形成，人流量大，租金也相对较高。

商铺租金集中在1.5—1.8元/㎡天（一层）

上面商铺的租金都为一层租金，XXX商铺为两层，且商业氛围没有形成，且面积较大，一层的租金价格比祥凝浜路租金价格低30%-40%较为适宜。

得出租金区间为：0.48—0.7元/㎡天（70%权重）、0.8—1.26元/㎡天（30%权重）

租金为0.6—0.8元/㎡天（一层）

二层租金为一层的1/2，得出租金为0.3—0.4元/㎡天

一二层租金为0.45—0.6元/㎡天

 

综合测算出：每间商铺年租金区间约为30000—38800元