2010年我国房地产健康发展的关键在于做好房地产投资

关键词：房地产投资 房价 住房价格 住房腐败 两会 住房难 住房投机 2010

2010年我国房地产发展至3月还始终未见端倪。两会《政府工作报告》关于我国房地产健康平稳发展思想指出：一是坚决遏制我国部分城市房价过快上涨趋势，二是解决普通中低档住房供需矛盾问题。因此，住房保障和住房反腐成为我国房地产健康发展首要任务，已经在房地产学界和业界达成共识。但是，从房地产投资结构、房地产投资产品结构和房地产投资观念上，个人认为，要使我国房地产市场更好地健康平稳，或更需要做好房地产投资。

一、房地产模糊概念辨析

第一、房价与住房价格的混淆。一般地，房价是一个非常笼统概念，也是一个不准确概念。例如广告楼书中的均价较低，而很多购房人都会发现自己的实际购房支付价格远远高于均价。从房地产价格定义：房地产价格是土地价格、建安成本、税费和开发商利润的加和。而我们经常谈及的房价是区域各类房地产价格的混合。住房难问题是因为住房价格过高，使更多的中低收入人群因高房价而买不起房、住不起房。商品房供给包括商品住房供给和经营性用房供给，而商品住房供给又包括中低价普通商品住房和高档住房。因此，住房价格主要是指保障房价格、普通商品房价格和高档商品住房价格等。而经营性用房价格一般高于住房价格。

第二、投机与投资的模糊。我国房地产发展主要还是集中在住房市场上，在商业地产、旅游地产发展相对滞后。因此，我国主要的房地产投机主要也是住房投机。如囤地、悟盘惜售、投机炒房等。这些住房投机使得我国住房供需矛盾、失衡。因此，普遍认为，住房投机才是我国住房难、高房价主要原因。而房地产投资是房地产开发投资。如保障房开发建设、商品住房开发建设和商业性经营用房开发建设。

二、住房难需要住房保障

第一、住房难是住房需求得不到满足，或者是因为住房需求失效。住房需求是住房需要和有实现住房需要的能力。住房需求失效是住房投机需求取代了住房消费需求，推动房价过高，使得更多的住房有效需求成为了住房需要。而且，随着经济发展和城镇化建设步伐加快，住房改善需求越来越多。

第二、住房保障是衡量中国社会福利和中国社会保障的重要指标之一，住房保障也是实现我国房地产市场健康平稳发展重要措施。它是政府通过完善房地产市场建设来使得更多的中低收入人群实现“民者有所居，居者有其屋”。住房保障建设的主要措施是加强保障房建设、加强中低价位商品房供给、抑制投机和加强住房反腐，使得住房价格回归理性，基本实现住房自住消费需求，最后使得住房回归住房消费市场，而不是住房投机市场。

三、高房价需要住房反腐

第一、高房价是中国住房供给不足，或者是因为中国住房供给失效。中国住房供给不足主要是因为中国人多房少，中国土地自然供给有限。而且，中国有限的供给失效，我国收入分配和生产要素分配不均、贫富差距拉大，使得住房投机盛行，囤地、悟盘惜售、投机炒房等。这这些投机行为存在的温床正是因为住房腐败环境，使得我国住房反腐、住房宏观调控政策执行不了或者执行失效。

第二、住房反腐是住房市场腐败和住房环境腐败。住房市场腐败主要是住房市场投机炒房。主要是因为收入分配不均和贫富差距拉大，使得更多的闲置资金投入住房市场，或者更多的外来热钱或者其它相关产业的资金进入楼市。住房环境腐败是囤地、悟盘惜售。，囤地和悟盘销售行为本是不应该存在的，因为有《土地管理办法》和《土地闲置管理办法》对囤地行为有限制和惩罚，有《商品房销售管理办法》对悟盘惜售进行管制。但是因为存在腐败或者地方政府官员政治前途和政绩追求，才为囤地和悟盘惜售提供了环境。

四、房地产市场平稳健康发展需要房地产投资

房地产投资是房地产市场发展的动力和源头，也是衡量我国房地产市场健康发展的重要指标。但是我国房地产投资存在着严重的问题，一是房地产投资结构失衡，我国目前的房地产投资主要集中在住房投资，经营性用房投资占很小比率。二是房地产投资产品结构失衡，我国房地产投资主要在于中高档房建设，而这些为减少了中低档住房有效供给。三是投资观念偏差，对租凭房屋的观念理解有偏差，其实，租赁房屋也是一种住房投资，租赁市场也是一种投资市场。因而，房地产市场平稳健康发展更需要发展好房地产投资。

第一、大力发展经营性用房投资，完善房地产投资结构。我国的房地产投资主要在住房投资上，而在经营性用房投资上很少。我国房地产结构已经严重失衡。随着我国海南旅游岛建设和江西鄱阳湖生态经济区国家战略的实施，旅游、商业地产的投资开发将会为我国房地产发展带来新的契机。在一定程度上，也可以将住房投机需求转向经营性用房投资需求。还可以为解决我国房地产结构性问题，对经营性用房市场还存在着很大的发展空间。改变房地产投资环境，同时也能更好地协调好改善性住房需求和高档地产消费。

第二、加强保障房建设和对中低价位土地供应，完善投资产品结构。关系到民生和保障问题，需要国家制定强制性的宏观调控政策，加大对保障房建设和中低价位普通商住房建设。近些年，随着我国改善性住房需求的增加，多数开发商都投资到高端住房产品，如别墅、高档楼房等。这也就造成了中低档普通住房供给的减少。

第三、亟需转变房地产投资观念。住房投资并不是开发建设就是投资，房屋租凭也是一种住房投资。将自己多出来的房屋进行出租，或者购买经营性用房用于出租。空置房已经严重影响到了我国房地产市场健康发展。针对这些空置房，由于物权法所起到的作用不大，还有就是两会对物业税没有提及，空置率问题如果解决也就成了关键。因此解决空置率问题最关键就是转变房地产投资观念。如发展房屋租赁市场，使大量的空置普通商品房成为有效的供给。同时，长期租房消费也是一种投资。两会工作报告也提倡住房租赁市场的发展。