2010年两会楼市调控四个关键词

　　据《上海证券报》报道 高房价和房地产市场调控已成政协委员关注的焦点，多份提案直指房地产问题。而3月1日，本报两会报道组从相关部委了解到，针对高房价这匹脱缰之马，包括信贷、财税、融资审批、土地等一系列的第二轮调控风暴正在酝酿之中,两会或成为房地产市场的一个分水岭。

　　近年来，众多不同行业的经济实体以各种方式，直接或间接地从事房地产开发。特别是去年获得最多信贷和财政支持的大型国企，将大量资金转入楼市，不仅直接推高了地价、房价，更分流了原本用于实体经济投资的资金支持。根据国家统计局公布的数据，在2009年国内房地产开发的资金来源中，仅国内贷款就达到11293亿元，增长了48.5％。同时，在房地产开发企业的其他资金来源中，个人按揭贷款达到8403亿元，大幅增长了116.2％。 大量新增信贷进入房地产行业已是不争的事实，这引发了人们对金融风险的担忧。

　　高房价已严重脱离城市居民的实际购买力，城市房价上涨过快，造成群众的不满。国务院总理温家宝与广大网友在线交流，在谈到调控房价政策时，表示政府主要采取了四大措施促进房地产市场健康发展：第一，增加保障性用房；第二，我们要鼓励和支持人们购买自住房和改善性用房；第三，要抑制投机性和投资性的住房，主要是采取经济和法律手段；第四，要管好市场。政府有责任管好房地产市场，就是依法对那些圈地不用、捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为进行惩处。

　　从2004年以来的房地产调控的结果看，房价的确是越调控越上涨。这次还会重蹈覆辙吗？房地产调控的效果已经显现，主要表现在春节前后交易量的大幅萎缩。

　　首先，银根紧缩。2009年年末房产开发贷款余额为1.86万亿，同比只增长15.8%，在各项贷款中增长速度是最低的。大多数开发商手里的资金都比较充裕，无需为回笼资金而求降价销售。尽管开发商手里资金充裕，但推地迅速的加快及金融紧缩措施的落实，开发商将很快出现“缺钱”的现象，房地产的价格回落应该在2010年下半年出现。

　　有分析指出，当前，对房地产行业采取的金融紧缩手段是收紧住房按揭贷款和房地产开发贷款，金融紧缩会使开发商获得的银行贷款越来越少。更重要的是，金融紧缩使地方政府的融资压力越来越大。需要指出的是，不少城市的市政建设已经大大超出了本地财政的承受能力，必须依靠银行融资才能“撤东墙补西墙”。从2009年第三季度开始，商业银行收紧了对地方政府融资平台的贷款，将使不少城市的资金周转出现问题，很多城市必将在2010年年初加大推地力度。加大推地力度对地方政府而言可以获得资金，但对于房地产开发商而言则需要支出资金，经过几个月的消耗，开发商手里的资金必然越来越少，不出半年必有公司会因为资金链的紧张而降价促销。而在金融紧缩的同时，税务和审计部门加大对房地产行业的税收检查及国土部门加大对已出售土地的督察力度等措施会进一步促使开发商资金链的紧张。

　　第二、减轻地方财政对房地产的依赖。北京市11个相关职能部门前些天联合发布了《关于贯彻国办发(2010)4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，共分为十一条措施，被外界称为北京版“国十一条”。《意见》最大的亮点在于“增加政策性住房和中低价位、中小套型普通商品房的供应”。《意见》要求，2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。要知道，政策性住房达到一半，这在香港都是经过20多年才做到的。

　　在金融危机之前高房价得以持续，一个重要原因是全球流动性泛滥，大量资金进入房地产市场，特别是国际投行在里面浑水摸鱼，使得房价迅速攀升。危机之后国际投行面临着要出手却无人接盘的局面，于是当市场出现回暖的迹象之后，迅速唱多中国房地产市场，以期尽快找到接盘的人，出售套利。与此不谋而合的是，此前公布的《2009年中国房地产上市公司测评研究报告》显示：房地产上市企业盈利能力和成长能力并不乐观。其中，近半数房地产上市企业盈利乏力，近九成上市公司成长乏力。

　　政府土地出让金收入作为衡量土地市场活跃度的重要指标，在目前的整个财政体制之下，房地产的发展依然还会扮演地方财政的要角。中国指数研究院监测数据显示，2009年(截至12月29日)全国60个城市土地出让金收入同比增加超过100%。其中，上海、杭州(包含余杭、萧山)、北京土地出让金收入位居前三位。房地产调控能否切实收到预想的有效成果，关键看政府部门尤其是地方政府在经济结构调整上到底有多少实际动作，财政体制实行的综合改革，在多大程度上减轻了地方政府对房地产的依赖。

　　抑制城市住房价格过快上升。把责任交给地方政府，强化地方政府稳定城市住房价格的责任。要加快城市经济适用房、保障性住房建设，增加土地供给，通过增加保障性住房来稳定房价。继楼市调控“国11条”发布之后，北京、上海、广州、深圳等城市纷纷出台配套政策，守住钱门打击囤房捂盘，严把房地产信贷闸门，坚持二套房贷首付40%的底线，抑制投资投机性购房需求。

　　2010两会楼市关于“保障性住房 ”、“ 物业税”、“土地招拍挂 ”、“ 房贷收紧” 等四个关键词对房市政策的影响值得观察。