给政府、购房者、开发商、媒体的几点建议

     干过几年房地产的人都知道，这些年政府出台的有关房地产调控政策基本上都是“头痛治头，脚疼医脚”。这两天关于“国资委勒令78家央企退出房地产业务”的禁令可谓引起了全国的巨大震动，甚至连很少报道房地产内容，主要以报道世界各国政治、经济、军事、科技、文化等内容为主的《参考消息》，在3月20日的头版竟以特大黑字标题“中国出招抑制央企炒地引热议”进行了整版的报道与分析，而且其援引的文章全部来自香港。就在大家纷纷热议以为这次重拳可以击垮高昂的地价以及房价的时候，我实在认为这不过依旧是政府传统调控政策思维的延续，最终依旧是治标不治本的结果。
　　这次“78家央企退出令”的颁布，可以看出政府整治当前高房价、高地价的决心之大，这与刚刚结束的“两会”上温总理“遏止房价”的讲话精神也是不谋而合的（当然如果没有“两会”刚刚结束第二天北京就出现三个地王均被央企所得这件事，这个禁令也不会这么快出台）。但是这78家央企退出后，房价、地价就会应声而落吗？答案好像是这样的，因为在两天后同样区域的竞拍中，楼面价格竟然下降了1万多，但我敢说，这只是政府对央企震慑的暂时威力，过不了多久，价格还会再起来。因为毕竟还有16家央企可以进行房地产业务，而这16家央企才是金融危机之后真正的地产大鳄，他们是这次“78个倒霉兄弟”撂倒后最大的受益者。另外还有万科、金地、远洋、碧桂园、泛海、雅居乐、恒大、富力、珠江、合生、龙湖等等几十家上市房企，应该说从开始实行“招拍挂”制度以来到金融危机之前这段时间，将地价、房价大幅抬高的罪魁祸首就是这些上市房企，央企引起众怒只不过是这一两年的事。也许剩下的那16家央企短时间内还不敢造次，但这些上市房企可以不管这套，毕竟股市上圈了钱，要为股东回报，这是商场而不是道场，上市房企的命根子就是土地。万科算是上市房企中讲点良心的，在2007年拿了几个地王之后承诺再也不拿地王，这两年确实也没再拿地王（可能想拿也争不过央企），但万科的房子在同区域里一定是卖得最贵的，而且高得不是一点半点，这算不算抬高房价呢？如果真讲良心就再来个承诺：房价不在同区域里最高。我一直认为推高房价比推高地价更可怕！
　　说这些有些跑题了，言归正传。政府这些年在调控政策上没少动心思，但除了与首付、利率、二套房贷有关的金融政策有些效果外，其它政策几乎没有执行成功的，比如：高尔夫用地从来都是被禁止的，据说全国的高尔夫球场只有一家真正有营业执照，但现在全国各地的高尔夫球场如雨后春笋般出现；别墅用地从90年代初期就被严格控制，但每年全国各地的别墅项目不计其数；“70/90”政策，已经无声无息的自生自灭；“两限房”这一名称到现在已经几乎无人再提，不知道它跟经济适用房今后到底谁取代谁；“廉租房”、“经济适用房”及“两限房”目前进入资格的认定尚不健全，而如何退出及监督到现在也没有一个成熟、可操作的制度与法规，这才导致大量富人（也有部分先穷后富的人）占用了大量穷人的有限资源；土地“招拍挂”制度从一推出就处于失控状态，地价节节攀升，不得已部分住宅用地改为仅招标方式，但招标方式又在“关系为第一生产力”的中国国情下，被大家广为诟病…等等，所有这些问题经大家总结，终于得出了“政府越调控，房价越涨”的悖论，究其原因无非两点：一、政府执行力差；二、政府预判性差。
　　本文真正目的其实并非要批评政府，实是想给政府、购房者、开发商及媒体提点建议。
　　给政府的建议：一、鉴于前几年的经验与教训，调控效果好坏，关键看政策执行力度。因此对于目前正在执行的各项调控政策，政府一定要不折不挠、始终如一地执行，如果真能象当前足球打假、重庆打黑那样动真格的，而且坚持下来，我相信调控效果一定不凡。二、我认为一年内降低房价最有效的手段就是确保70%保障性用房土地的供应。这一点对政府来说最容易做到，实施条件也最成熟。至于实施物业税，由于全国各地情况复杂，又面临房屋界定、产权明晰等等问题，实施难度极大；而通过直接打压地价来达到降低房价这一做法又与地方政府主要靠土地收益发展经济这一基本国情相违背，根本行不通。因此只有多提供保障性住房土地，一旦今后我们身边的房子70%都是保障性住房，我相信平均房价一定会大幅下跌（注意是平均房价）！
　　给购房者建议：一、对有改善住房需求、尚有一定资金实力的购房者，现在应当机立断，能买就买。因为当只剩下30%土地进行商品房开发时，随着中国经济的发展，全员收入水平的提高，对商品房的需求也将大幅提高，到那时商品房的价格一定会飞涨，因此不妨趁着还有点钱赶紧下手；二、资金实力不济的购房者，干脆放弃购买商品房的想法，1~2年内大量保障性住房就会出现，价格肯定会远低于现在商品房价格，无非是产权属性与商品房不同罢了，何必苦着自己呢？
　　给开发商的建议：一、今后可开发的土地越来越少，18亿亩的土地红线肯定不会突破，而可建设土地中只有30%的商品房开发用地，因此地价只会越来越高，上市房企的竞争会越来越激烈，风险也会越来越大；二、根据中国国情及特色，70%的保障性住房用地的建设工作大部分会交给国资背景的企业实施，少部分会由上市名企或品牌民企来实施，因此那些无钱无名的中小房企应趁早做退出打算；三、尽管大家普遍认为房地产行业在20年内能长盛不衰，但大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米的残酷现实将导致大量中小型房地产开发企业“关停并转”，大量房地产开发企业的从业人员将面临转行甚至失业的窘境。
　　给媒体的建议：有这么一个黑色幽默：政府跟着百姓走，百姓跟着舆论走，舆论跟着媒体走，而媒体是两个人在办公室炮制的！这句话表面上很刻薄，但实际上反映了媒体对于舆论导向的重要性，更深层次的含义是媒体要讲责任！本文最后写给媒体，是希望媒体能够更深层次地分析问题，而不是只顾做表面文章。象近期一窝蜂似地报道有关央企拿地一事，政府紧急出台“78家央企退出令”就是受这种舆论的影响，表面上看是件好事，老百姓们以为这回有救了，但其实它的真正意义有多大呢？无非还是“头痛治头，脚疼医脚”。当百姓们过两天看到地价依然高涨的时候，剩下16家央企以及那些上市房企们依旧在高价抢地的时候，他们又会产生新的心理落差，不满情绪只会更加严重！近几个月，不管是平面媒体，还是电视网络，已经很少能看到客观、深刻的评论分析，而大多都是应付收视、点击率的表面文章。当前造成高房价、高地价的原因是多方面、多层次的，不是简单扣上开发商捂盘惜售、地方政府与开发商合谋抬价等等罪名就能解释的。因此媒体更应该做的是应该多角度、客观公正地总结这些年来的经验与教训，为什么调控政策总不到位？为什么我们的预判性总那么差？这里的深层次原因是什么？明明政府、开发商、购房者、媒体等所有人都从房地产开发中获得了巨大收益，中国这两年经济的发展房地产行业可谓功不可没，但为什么现在却人人都在痛骂这个行业？媒体在这里面充当的角色难道只是推波助澜吗？媒体，担起你们真正的责任与义务吧！