“国19条”难管地王   两会后抢地依然疯狂

 

地王，又见地王！

 

在“两会”结束后的第一天北京就诞生了三个地王，而且它们还有一个共同的特征——“国企制造”。于是，一时间“央企制造地王”被推倒了舆论的风口浪尖。

 

“两会”代表议论高房价的声音还回音在耳，温家宝总理“一定在任期内管理好房地产市场”的决心才刚让饱受高房价煎熬的人们看到那么一点希望，旨在调控房地产市场的“国19条”也刚刚出炉。但市场似乎根本就不买账，在因为两会推迟的北京土地拍卖会上，地王一个劲儿地往外蹦，而房价依然坚挺，地王周边的房价更应声而涨。

 

这些地王为什么敢这样挑战中央的调控？难道中国的房地产市场真的跳不出“越调越涨”的怪圈吗？中国房地产的症结究竟在哪里？

 

一日诞生三地王

 

希望能通过“两会”看清今年楼市后市的人们可能失望了，无论是徘徊的开发商还是观望的购房者都是如此。

 

当人们还在热议“两会”期间有多少代表提了房地产相关议案，温家宝总理抑制高房价的决心有多大，甚至认为“两会”可能成为楼市分水岭时，北京在“两会”后的第一天就诞生了三地王的现实给购房者给予了沉重的打击。

 

不过对于开发商，同样没有什么明确的信息，一边是国家不断强化的调控措施，一边是地王的诞生。对大多数开发商而言，今年的楼市也许真的是，“能确定的就是不确定。”

 

北京市土地整理储备中心3月15日（“两会”结束的第一天）共出让6宗土地，其中三幅成为地王——远洋地产旗下北京远豪置业有限公司以2.7万元/平方米的楼面地价拿下大望京1号地块；中国兵器工业集团旗下北京世博宏业房地产开发有限公司旋即又以28308元/平方米拿下东升地块，成为北京土地市场楼板价之最；世博宏业拿下东升地块前，中信地产则豪掷52.4亿元拿下亦庄地块，成为北京总价地王。

 

6宗土地合计成交价格143.5亿元，拿下三幅地王的均为大型国企。

 

在这次的土地拍卖中除了国企取得地王引人关注外，最让媒体津津乐道的就是潘石屹和任志强对于这次拍卖会的评论了。

 

作为北京市地方政府国企的华远地产在任志强的带领下也参与了大望京一号地的竞价，但最终败下阵来，以至于平时一贯高调，而且素有“任大炮”之称的任志强事后也不得不感慨自己无能，并称华远今后只有转战二三线城市了，希望不是评胆量而是评品牌取胜。

 

相对于任志强的高调并败兴而归，潘石屹要精明多了，他不但没参加这次竞拍，而且还调侃任志强称：“任总一意孤行，缴了几亿元的保证金去参加。据说，举牌举到一万多元每平方米就再不敢举了。真是‘花钱买丢人，不是花钱买地’。”

 

“国19”条难管地王

 

在刚过去的2009年，为了促进经济的恢复发展，国家出台了一系列的优惠措施，但是“国进民退”的声音一直不绝于耳，而“国企抢地王”也成了众矢之的。

 

更加巧合的是，国土部在两会期间刚刚推出了旨在调控土地市场的19条措施，俗称“国19条”，其中包括土地出让中保障房用地比例不少于70%以及土地出让金首付50%等措施。而且这已经是自去年底以来继“国四条”、“国11条”以来第三次重拳出击了。

 

“国19”条甫一来，媒体就争相报道，甚至有媒体冠之以“‘国19条’剑指地王”，而且这次调控措施刚好出台于“两会”之际，这也增加了人们更多的遐想。

 

只是，不管是人们的遐想还是愿望都在一片地王声烟消云散。

 

那么就在国家调控刚刚出台之际，这些国企就争抢地王，他们是看好后市还是真的有底气对抗中央调控呢？

 

“当然是看好后市了”，北京大学房地产研究所所长陈国强教授对记者表示，这些企业手上有钱又找不到更好的投资渠道就只有投到房地产中了。

 

调控谋求新出路

 

正如著名财经评论家、《华夏时报》总编辑水皮所说的那样，不仅是一贯唱多的任志强在3月15日这天的土地拍卖中尝到了苦头，搬起石头打自己的脚；那些争相抢地王的央企也开始尝到由地王引发的苦头了。

 

在北京三地王风头正劲的同时，也把国资委和国土部都推到了舆论的风口浪尖，使得他们不得不采取应对措施。

 

3月18日下午，国资委召开新闻发布会表示，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78户不以房地产为主业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。

 

紧接着的3月22日，媒体就报道称，国资委日前召开了部分央企会议，要求78户不以房地产为主业的中央企业在15个工作日内制订退出房地产业务的方案。国资委主任李荣融在会上表示，中央房地产企业负责人，特别是主要负责人要进一步提高认识，认真吃透党中央、国务院关于房地产业发展的政策和措施，高度关注民生和当前房地产市场走势。16户以房地产为主业的中央企业，要带头执行国家法律法规和有关政策，依法经营，重质量，讲信誉，创品牌，在促进房地产行业健康发展中发挥骨干作用。

 

这一次看来，“狼真的要来了”。

 

在国资委出台这一调控措施以后，截至目前只有中远一家明确表示要退出地产业务。

 

不过国家调控房地产的“靴子”还远远没有完全落下。

 

国土资源部副部长贠小苏3月22日在国土资源系统视频会议上说，从今年起，国土资源部将每季度向社会公布未按出让合同和划拨决定书约定时间开、竣工的宗地信息，对信息上线和实地核查不落实的，将通报挂牌，督促整改查处。国土资源部还将加强与有关部门协调，抓紧研究解决变相炒地和上市房地产公司土地监管问题。

 

有媒体对国土部这一表态甚至冠以“国土部暂停出让住房用地”。

 

越调越涨?

 

对于国家已不再陌生的中国房地产企业似乎已经习惯了“越调越涨”的怪圈，甚至有人批评说，国家出台很多措施都适得其反。那么这一次，这么高密度、高强度、大决心的调控效果又会如何呢？

 

在“两会”之前以及两会之间温家宝总理都表示要控制高房价、促进房地产健康发展的言论出来之后，国土部部长徐绍史表示，“（控制高房价）总理都说了，不行也得行！”但是在“两会”后的地王诞生和房价坚挺的现实面前就有人调侃说，“房价总理说了不算，总经理说了才算！”

 

“我不同意越调越涨的观点”，陈国强对记者分析认为，如果没有国家的调控，现在的房价不知道涨到什么样子了。而且影响房价上涨的因素太多了，不能简单地把原因归结于政府的调控。

 

对于近段时间以来国家出台的一系列调控措施，陈国强认为，最重要的影响可能是会对市场预期造成一定的影响，并对地方政府形成一定的约束力。

 

陈国强同时认为，不管是“国19条”还是3月22日刚出台的调控措施，最直接的结果可能是会引起未来一段时间内住宅结构的变化，增加中低档住宅的供应，从而调整市场的供需关系。

 

至于这一轮调控的效果到底有多大，陈国强认为，这要取决于地方政府如何执行中央出台的一系列措施，以及国土部怎样来监控这些措施的执行。

 

“问题的关键就在于，国家怎样调动地方政府执行国家调控政策的积极性，使他们能够不折不扣地执行相关政策，特别是在增加保障性住房和抑制投资投机性购房方面。而这些调控又涉及到银行等金融领域。”陈国强表示。

 

说白了，就是国家和地方政府的博弈。

 

问题关键在于供需关系？

 

中国的高房价不仅使得老百姓怨声载道，而且让中央政府也很纠结，那么当前的房地产矛盾的关键在哪里呢？

 

对于这一熟悉的问题，陈国强认为，问题的症结主要在于供求关系，只有增加有效供给，满足市场的需求，才能化解当前的房地产难题。

 

在增加供给这一点上，陈国强很赞同“二次房改”提出者所倡导的针对社会“夹心层”的一系列解决方案。而且他还认为，“二次房改”所提出的意见是很有现实具体意义的，是一个系统的解决方案，但是对于它的实施空间陈国强持保留态度。而且在他看来，叫不叫“二次房改”都无所谓，重要的是能够增加供给，调整住房结构，增加中低档房和保障性住房的供给。

 

“只要增加了保障性住房的供给量，解决了社会夹心层或者大多数人的住房问题，高房价的问题就可能得到自然化解了。”陈国强表示。

 

在增加保障性住房方面，陈国强比较赞同重庆公租房的做法，这样对那些既买不起房，也不是本地户口的夹心层是一个很大的帮助。至于公租房对于房地产市场的影响，他认为这就要看政府推出了量有多大，决心有多大，“毕竟这些都要牺牲政府自己的很多利益去做。”

 

对于当前受人诟病的土地出让制度，陈国强认为，土地“招拍挂”制度有它本身的优越性，相对来说还是公平、公正的，但它的弊端也显而易见，因为是“价高者得”，所以就难免产生地王。

 

针对土地出让制度，他提出了自己的完善、整改意见。首先是一些不是以房地产为主业的央企推出房地产市场，其次是可以采取招标或暗标的方式出让土地，再次是对于一些特殊的地块可以采用勾地或者协议出让的方式。“当然，最重要的还是要尽量保证公平、公正。”