谢逸枫:炒房团是祸国殃民还是利国利民?
近来，“温州炒房团”已成为媒体报道的焦点，这一问题更是进入了广大民众的视野，一时间众说纷纭，莫衷一是。东征上海、杭州；南下广州、深圳；西取重庆、成都……多年征战，温州炒房团战无不胜、攻无不克，赢得“楼市炒作名”。种种迹象表明，有超过上千亿之巨的温州资金，已开始从沪、杭、甬一带悄然引退。正在枕戈待旦、虎视京城。 住房事关国计民生，房地产市场又和股票市场一样容易产生价格操纵行为，这正是房地产市场需要政府外部监管的原因所在。时下，有很多人认为房地产炒作可刺激经济发展，增加就业机会，这完全是一种错误认识。温州炒房团是魔鬼还是天使？是祸国殃民还是利国利民?客观看待温州炒房团，赚钱的同时也背负骂名。
2005.05.13温州炒房团炒房重心北移，半年流入京城热钱50亿。随着上海、南京、杭州等长三角城市房价持续居高不下，各地打击炒作、规范市场的新举措接连出台，温州投资客撤场意愿不断加强，不少城市的投资密集区域，如上海的世纪公园等板块可谓抛盘潮涌。其实先知先觉的温州投资客从去年年底就已开始收缩了对长三角热点城市的投资，取而代之的是将更多投资意向转向北京。
2007-07-28一系列调控措施使广州房价的“价格优势”凸显，广州楼市“洼地”吸引深圳“炒房团”。 从广州沿海的番禺到临山的从化，从郊区的花都到CBD的珠江新城，深圳炒房团在广州已经形成四面开花的格局。而让深圳客趋之若鹜的，是调控后无力高企的广州房价。
2009年07月07日温州炒房团“重出江湖” 再战上海滩，炒房被妖魔化了？3月份以来，房企拿地渐入佳境，各地一直狂飙的成交量和房价涨幅，更是直逼楼市最高峰2007年的水平。 已尘封两年的楼市似乎起死回生。蛰伏已久的炒房团也开始蠢蠢欲动，北京，上海，广深，中国经济最活跃的三个经济圈，都有他们重现江湖的蛛丝马迹。对于波诡的房价，靠着资本的敏锐和消息的灵通，炒房团总有着超越一般消费者的灵敏嗅觉和身手。 所以，关注再现江湖的炒房团，就是关注房价未来的可能走势，就是关注我们的切身利益。
2010年03月18日温州炒房团或将转战武汉，炒房背后实为民间融资。时下，楼市调控无疑是吸引全国人民关注的焦点话题。 一年前的今天，楼市调控黑云压城，江城不少房地产开发商在“寒冬”中苦熬近半载，面临资金链断裂的危险。危急中，他们想到了组团去温州寻找民间融资。如今，楼市调控似乎又要风雨欲来，银监局连下几道金牌，严令贷款不得轻易流向房地产。温州融资是否又会来到武汉？近日，有消息透露，三亚楼市风暴之后，“温州炒房团”又将蠢蠢欲动，似有转战国内二线城市的迹象。据传，重庆已经出现他们的身影，就在这两周，江城房地产市场也会迎来一批温州考察团。
据某温州投资客透露，2009年7-10月，山西煤改拉锯战，浙江商人完败，热炒山西煤矿的温州投资客陆续从山西撤退，辗转到杭州、上海，国外则进入迪拜。12月，热钱从杭州退出，聚集三亚，三亚房价“疯涨”。当下，已有部分投资客从三亚撤离，打算考虑重庆、武汉等二三线城市。“在我看来，三亚地产已经虚高，再去投资可能高位接盘，风险过大。但重庆、武汉等城市的房价仍然处于洼地。
炒房团的利润并不仅仅来源于房价的上涨。看准时机“抄底”的投资，犹如赌博，在其中获取暴利并不容易，而且风险巨大，这绝对不是大规模炒房团赚钱的手段。短线炒房团真正的利益来源，是给开发商民间融资的利息收入，这是一笔确定的、高比率的收益。银行信贷利率约为年息7%，加上各种手续费不超过10%，但民间融资利率最低年息15%，高一点的，年息可达36%-60%(月息3%-5%)。
他们到底是怎么操作的？据业内人士介绍，首先开发商以很大的折扣把房子卖给“炒房团”，与此同时，他们会签一个退房协议，在一定期限内，炒房团随时可以退房，开发商也随时可以将房屋出售。这个期限往往是一年或一年半，若过了期限，房子还没有售出，这些房就真正属于“炒房团”，他们可以再以二手房的名义出售。
在这个期限内，炒房团持有的房子和开发商还留有的房子会一起卖，进行混合销售。真正买房的人根本不知道自己所购买的是炒房团的房子还是开发商的房子，挑中了一套炒房团的房子，炒房团就退这一套，在外人眼中，是与直接购买开发商的房子没有区别的。因此，业内曾猜测，去年北京房市伴随“小阳春”而来的“退房潮”就是炒房团的“功劳”。在约定期限内，若房子销售得好，开发商的资金就能很快回笼，然后连本带息还给“炒房团”，炒房团得到利息，就“功成身退”了。在这个过程中，“炒房团”实际扮演的是“融资客”。
炒房团”参与民间融资是近几年房市震荡的产物。当宏观调控政策偏紧，开发商从银行求贷无门、面临资金链断裂时，“炒房团”往往会变身融资客。他们敢于在开发商困难时“伸出援手”，是基于对房市中长线看好。他们选择融资的楼盘也往往是地段具有稀缺性、升值潜力大的中高档楼盘，如此，即便真的接手该楼盘，等房市回暖后，同样可以高价卖出，博取价差，降低投资风险。
2010年03月22日炒房团转战广州增城别墅 一口气洽购几十套。炒房团在退出一度炙手可热的海南岛后，资金将流向何处？温州投资客傅先生的团队，再度来到了亚运前的广州城，这次他们看中了正在规划建设国际旅游度假城——增城的度假别墅。乘坐游艇顺着2公里活水河道，在全国各地“闻钱而动”的炒房团，在御溪谷别墅的私家码头停靠。
2010年03月29日温州炒房团南京砸1个亿一口气买下近百套房源。在南京楼市经历“全线上涨”后，“炒房团”又再度来宁，在周末房市上突然发力，一口气买下了近百套房源。不少南京的普通买房人惊呼：越贵越有人炒，楼市到底是怎么了？ 房价越高越有人买，似乎印证了“买涨不买跌”的市场心态，如今普通买房人逐渐被挤入楼市的“旮旯”里。炒房团”的加盟显然不是一个好信号，开发商可能在炒家的影响下继续推高价格，普通买房人只能继续“望房兴叹”。该人士称，如果再不遏制市场上非理性的投资、投机行为，南京楼市迟早要出大问题，直接危害房地产市场的长期健康发展。
房地产炒作对经济的刺激作用是透支性的，效果是短暂的、虚幻的，最终还是要受制于老百姓的真实需求。现在，房地产炒作已影响了经济发展，不能再对房地产炒作行为听之任之。 目前的城市居民50%左右有自己的住房，购房支出对其他消费的挤出效应还不很明显，随着住房制度改革的深入和城市化进程的加快，购房支出的挤出效应会越来越突出。炒房行为有其明显的弊端，房地产炒作的八大危害，其一，抬高了劳动力成本，削弱了国民经济整体竞争力。其二，进一步加剧社会贫富差距。其三，透支社会财富、抑制社会有效需求。其四，削弱整个社会的风险承受能力。其五，扭曲了整个国家的产业结构。其六，不利于城乡二元结构的融合。其七，不利于发达地区的产业升级和企业家创业精神的发扬。其八，促使地方政府产生房地产依赖症。
温州炒房团是对从2001年开始，先后在全国多个城市，群体性地携巨资购房和炒房的温州民间资本的称呼。作为有着“中国犹太人”之称的温州人，经过二三十年的财富积累，所掌握的民间资本已有6000亿元之巨。敢闯敢干的温州商人，携巨款四处寻找投资机会。国人注意到温州民间资本的威力，最早是由炒房开始。温州人炒房，最初是从自家门口的炒房开始。1998年到2001年，温州的民间资本大量投入当地房地产，促使当地房地产价格以每年20%的速度递增，市区房价快速从2000元/平方米左右，飙升到7000元/平方米以上。2001年8月18日，第一个温州购房团共157人浩浩荡荡开赴上海，三天买走了100多套房子，5000多万元现金砸向上海楼市。同时，另一支购房团前往杭州。
随后几年，约2000亿元温州的资金投向各地房地产，其中北京、上海两地集中了1000亿元。此外，温州资本还先后大举进入了杭州、青岛、重庆、沈阳、广州、南京等城市。温州炒房团所到之处，当地房价一路狂飙。一时间，“温州炒房团”广为人知，备受关注。据不完全统计，温州市区及乐清、永嘉等县约有8万多人在全国购置房产，其中至少90%以上是炒楼，按1人购买2套房子动用资金60万元计算，总资金额在420亿元。 在外地有160万温州人，购置多处房产的相当普遍，保守估计在5万人以上。按照1人1套50万元计，共为250亿元。国外的温州人在国内投资房产的资金也不下几十亿。而业界广泛认同的是，温州有10万人在炒楼，动用的民间资金高达1000亿元。
商铺、公寓、别墅是温州人炒房的首选。据调查，有在沪购买商铺意向的温州人群中，半数以上喜欢购买30万至50万元的小商铺，另有一小部分合股购买百万甚至千万元以上的整层商铺、写字楼。此外，温州人有钱，屡屡采用一次性现金付款的“款爷”作派，让世人称奇。在温州炒得不亦乐乎之后，投资客开始走向全国：一般由温州某媒体刊登外地某市的看楼广告，出面广招投资客，组成“温州购房团”。这些购房团大多由一些温州企业老总的太太牵头，所以购房团也被称为“太太团”。据说这些购房团操作已经非常专业和熟练。
温州太太炒房团是首个针对妇女投资、集结房产投资半边天势力的民间组织———温州都市报投资俱乐部太太购房团，于日前在温州诞生。在温州的房产投资潮中，涌动着一片撑起半边天的妇女势力，她们是十年温州楼市投资不可或缺的人群，是家庭房产投资的决策人和执行人。温州都市报与时俱进，全力投入，挖掘温州房产投资这批幕后人群。太购房团是以投资俱乐部为平台，旨在促进俱乐部成员间的经验交流和情感交流，提高女性购房者的风险意识和理财意识，发挥女性投资理财的主动性和积极性，提高女性社会地位和人生价值；建立以投资者和全国各地房地产开发商为主体的群体网络，有效预防投资风险，推广优质投资项目，实现价值最大化。
最近，因为与“炒房”这个词相联系，令温州人处于非常尴尬的境地。 而为了抑制炒房行为，温州市工行对个人房贷利率作了上调，规定第三套房贷款利率上浮20％－70％，超过三套则不办理房贷。且这一措施已蔓延至中行、农行和建行等其他三家国有银行。中国工商银行有关负责人称，温州分行此举与控制当地“炒房团”的投机行为有关。与此同时，南京、上海、杭州等地也都出台各种政策抑制“炒房”行为。
与此同温州购房团获利的模式，归根结底只有两种，一种是等待升值脱手赚取差价，另一种则是出租获利，温州购房团多采用的是前一种方式。有关专家指出，如果市场一旦过热，出现市场发展停滞，此时，温州购房团所采用的按揭购买方式 ，最终套住的将会是自己。
对于购房团来说，套住的是前期按揭投入。但对于整个房地产行业来说，将会出现大量的烂尾楼。据报道，上海市中心城区的投资性购房比例达到60％，很多项目都被空置，晚上都没有灯光，也就是说没有居住或者租赁。未来的市场空间很清楚。市场上很多资质很差的地产开发企业在地产热潮中淘金，一旦市场不好，资金链断裂，情况会很糟糕。专家预言，两三年内上海将出现新的烂尾楼。
从1999年开始，温州的民间资本就开始进入上海、杭州等地的房地产市场，并开始逐渐形成规模。2001年8月3日，第一个火车购房团前往上海，8月10日，另一个火车购房团前往杭州，10月16日，第一个飞机购房团前往上海，由此开始，杭州、上海等地的房价一路上涨。温州人购房首先是从家门口开始的，从1998年到2001年，民间资本进入，促使当地房地产市场价格以每年20％的速度递增，市区房价快速从2000元／平方米左右，飚升到超过7000元／平方米，并一度无房可炒。精明的温州人之后迅速把资金转向临近的杭州与上海。
2001年夏季，温州购房团杀入杭州市场。当时杭州房价在每平米4000元左右，只几个月，每平米房价就上扬了1000元到2000元不等。而到了2002年年底，房价已涨到6000元——7000元每平米。在杭州，购房者中20％是温州人。而在上海，高峰时每年有数十亿资金从温州进入。据温州驻上海商会统计，现在大约有200亿元的温州民间资金注入了上海的楼市。
继杭州、上海之后，东起辽宁大连、西至新疆伊犁，南到海口，北达内蒙，温州购房团的足迹开始遍布全国的省会与中心城市、二级城市，甚至县级城市，这些城市房价最低的如安徽黄山、江西九江等地，为1000－－2500元／平方米，最高的如上海、杭州等地，超过5000元／平方米。温州购房团所到之处，往往大批量采购，甚至整栋成片购买。据统计资料显示，目前温州至少有10万人在参与全国范围内的投资性购房，用于购房的资金量在1000亿元以上。在有些地区，温州人购房的情景可以用火爆来形容。
根据媒体的公开报道：温州目前有“炒家”约1．5万人，这些专业“炒家”的购房资金一般在200万元以上，预计1．5万人将投入购房资金300亿元。而在业界，广泛流传着一个说法：全国有10万温州人在“炒”楼，动用的民间资金高达1000亿元。
面对名气不断高涨的“温州购房团”和不停上涨的房价，专家和消费界一片喊打之声。必须抑制、阻击、控制．．．．．．等字眼不断见诸报端，由此也开始了各地出台抑制“炒房”行为的政策。从各种限制政策出台到现在，一路高涨的房价并没有落下来，这至少说明，房价高涨并不是温州“购房团”一方的因素。因为一个行业的价格走势 ，单靠一个民间团体是无法发挥如此大的影响的。如果可以，这说明房地产政策、金融等各方面都存在很大问题。
例如，2004年，银行封杀温州炒房团败走羊城。广州各大商业银行封杀外地购买力量的批量按揭，百来套温州炒房团落定物业因而退定有“中国第一炒楼团”之称的温州炒房团今年春夏交替时节“小试牛刀”，在广州几大楼盘相继“落定”了数百套商铺与住宅，一度在广州楼市引起一番喧闹：不仅有不少楼盘发展商“大抛媚眼”，更有楼盘发展商为此特意跑到温州举办楼盘展销。可惜的是，由于广州几大银行群起“狙击”——严控投机炒房行为，致使众多“哈温”楼盘开始遭遇“退定”风潮。
看来，所向披靡的温州炒房团在成熟的广州房地产市场并不像在其他城市那样春风得意。温州炒房团在广州市场遭遇到两种截然不同的境遇，一面是房地产商的温情脉脉，一面是广州银行业的联手“狙击”，还有政府与业界的排斥，这注定温州炒房团在广州会陷入困境。广州房地产市场相对稳健，炒作空间并不大，炒楼氛围更不浓烈，这点温州有识之士也已明晰，正因此，不少温州商人开始“转型”。由于温州游资是集资款，资金随时有被抽走的可能，不稳定，而且利息也不低，因此广州地产商还不敢轻易通过这个途径融资，如果与之合作，项目更有背上“非法融资”之恶名的可能性。
温州炒房团的背后真实目的是放贷。从“山西购房团”进京买豪宅到“温州购房团”入沪狂抄底，一夜之间，“楼市探底、入市淘金”的说法甚嚣尘上。这是商业嗅觉灵敏的温州人“春江水暖鸭先知”，还是开发商的蓄意炒作？ 温州人如果不是因为抄底而购房，其所谓的抄底背后，更可能是通过购房借贷给开发商，从而获取利息。购房团和开发商以购房的名义达成合作，但实质上，开发商需要的远不止首付的20%或者30%，而是通过购房贷款合同向银行套取剩余房款。温州人真正想要的也并不是房子，而是通过名义上的购房合同生效后，从开发商那里收利息。
在这期间，购房团会和开发商有一个秘密协议：首付20%或者30%可以交给开发商，享有每个月5%左右的月息回报，而银行贷款由开发商负责偿还。至于房子，理性的购房团更希望能与开发商签订回购协议，要求一定时期后，开发商在一定价格基础上予以回购。如果到期开发商不能回购并退还首付本金，那么购房团则按照协议签订的较低折扣，比如原价的五折到七折左右拥有房产。 这种方式显然见不得光，但高出法定利息的部分，他们都会作价到首付款额中，表面看来没什么违规之处。而近期银行利率的大幅下调以及银行房贷政策趋向放松，显然更为这一牟利方式提供了更大空间。此外，“假回暖”也给市场提供了舆论土壤。主要在江苏、江西等地的二三线城市操作，那边开发商和银行做贷款比较容易。至于上海，大多数开发商都没到那个地步。
温州“炒房团”何去何从？真真假假的温州购房团炒房故事不断在各地上演。但在更多温州人眼里，背着成捆的钞票、四处购房的日子已经渐行渐远。温州人开始苦恼，2009年6000亿民间游资，该寻找什么样的回报渠道。这些年到武汉投资的还有深圳炒房团，也属于长线投资者。深圳是个移民城市，大部分人来自内地，他们在深圳打拼奋斗后，希望在老家省会城市、中心城市买套房，既是投资，又可以自住，或者给父母住，有点衣锦还乡的意思。比如深圳的四川、湖北、湖南人很多，所以重庆、成都、武汉、长沙成为深圳人内地置业的主要城市，在购房中也以个体为主，每人一般就买一到两套，深圳炒房团还因此得了一个“还乡团”的帽子。
2004年年初，温州炒房团的大举“北伐”令北京房地产市场陷入恐慌。继前几年让京城房地产商们见识了一把大手笔之后，2004年，温州炒房团又谋划再度涉足京城房地产业。继杭州、上海之后，东起辽宁大连、西至新疆伊犁，南到海口，北达内蒙古，温州炒房团的足迹开始遍布全国的省会与中心城市、二级城市，甚至县级城市。温州炒房团所到之处，往往大批量采购，甚至整栋成片地购买。
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