“住有所居”是政府对人民的承诺，也是和谐社会的前提，在房地产和住房问题被全社会普遍关注的今天，实现住有所居的最简单方法，就是建立公租房保障制度，科学、有序的解决人民的住房问题。

公租房有五大优点：争议少，负担轻，省资源，易管理，见效快。

争议少，即不影响房价和商品房销售，因为能买得起商品房的家庭通常不会租小房子住；

负担轻，因为公租房的土地和建设资金可通过专项销售国债的形式解决，户均补贴负担远低于经济适用房和两限房；

省资源，因为公租房的人均住房、用地面积远低于商品房；

易管理，因为公租房不适合有权有钱的家庭居住，且不能转租，可以最大限度减少权利寻租；

见效快，因为公租房是在设计完全确定，资金完全到位后启动的开发项目，建设周期很短，动工十八个月内即可入住。

经过研究和借鉴大量国内外案例，建议政府以《公租房保障法》，或《公租房管理办法》的形式，规范我国的公租房供应，与各市政府的考评和奖励制度挂钩，并引入银行等专业机构共同实施和落实。
公租房制度在国外有很多成型案例，主要操作建议如下：

“参数一”：公租房所在城市上一年度城镇职工平均工资；
“参数二”：公租房所在城市上一年度城市常住人口数量；

⒈ 公租房用地的取得，设计方案的确定，施工单位的选择，及公租房建设资金的来源：公租房建设用地，应由所在城市的土地储备中心负责提供，每年提供的公租房用地，应能建设不超过“参数二”的1%套住房，每供应一套公租房，当地政府可取得“参数一”两倍的地价款；公租房设计方案，应由所在城市政府招标专业设计机构提供，单套建筑面积不应超过40平米；公租房项目应由各地政府公开招标选择有资质的承建单位，每建设一套公租房，当地政府可以取得“参数一”1.75倍的建安费；公租房地价款及建安费，由各地政府通过银行发售专项公租房国债解决，每个公租房项目的国债均应专款专用，建设资金和租金收支，均应由银行管理并公示。

⒉ 公租房国债的发售与收益：各地政府每提供一块公租房用地，并确定设计方案后，即可根据该宗地建设公租房的总套数，发行“总套数x参数一x3.75倍”的专项国债，其中，“参数一”的两倍作为地价款，1.75倍作为建安费。由于公租房项目的月租为“参数一”的2.5%，所以，公租房国债的预期年收益=2.5%x12个月÷3.75=8%，扣除20%的管理费，及5%的空租率预期后，公租房国债的预期收益约为6.08%，考虑到“参数一”的逐年上涨，非常值得投资。

⒊ 公租房的租金制度：公租房的租金建议以“参数一”作为定价基准，每套每月的租金应为“参数一”的2.5%，每年调整一次。承租人家庭月收入的25%与房租之间的差额，由当地财政补贴。承租人因故或无故拖欠租金的，应按照公积金贷款利率累计本息。各地政府可根据各承租人家庭的情况，每年适量核销承租人家庭负债。

⒋ 公租房的承租资格与申请：公租房应限在本市就业或居住，且在本市名下没有房产（包括名下房产已不存在或无法居住等情况）的中国公民申请，并由当地政府主管部门组织申请人排队抽签确定承租资格。公租房的产权归当地政府所有，不得转租，承租人每季度需住满75天（公租房项目应设置拍照门禁系统，任何人出入均需拍照登记）。承租人购房后，应在交房后三个月内，退还公租房。

⒌ 公租房项目的管理与实施：公租房的用地整理，应由所在城市的土地储备机构负责，并由城市主管部门审批；公租房用地的设计、施工，应由所在城市的规划、建设部门管理，并引入银行及银行聘请的第三方监督机构参与；公租房租金的收取和补贴，应由当地城市主管部门委托银行协助并公布收支补贴明细，对于被补贴家庭，应在所住小区统一公示，接受公众监督。当公租房社区出租率不足95%时，各地政府应邀请城市需要的外来人才承租公租房，增强城市竞争力，尽可能提高公租房国债投资人的合理收益。

⒍ 公租房制度奖励机制：为鼓励各个城市积极落实公租房保障制度，尽快解决城市人口的住房问题，建议在公租房制度中，引入以下奖励激励制度：公租房用地土地出让收益归各市政府所有；公租房项目建设资金余额由当地政府和银行平分；公租房租金收益的15%，专项用于给当地公务员发放奖金；公租房租金收益的5%作为银行参与公租房项目的服务费用；公租房国债投资收益全部免税。

通过公租房制度，可以在不影响现有房地产秩序的前提下，解决城市居民和务工人员的住房问题，希望这一制度尽快得到落实。
附：典型城市根据“参数一”和“参数二”，公租房运行数据参照：

公租房建议户型及更衣室图片。