一、商品房与保障房比例关系的转折点

　　一直以来保障房“只闻楼梯响，不见人下来”的状况，有望以法律形式硬性突破。这是房地产市场中“有形之手”发挥“公平性”强力干预作用的转折点。它的影响如下：

　　1.房地产市场由此分为两个市场：一个是公开的商品房市场（以售为主，以租为辅）；一个是有门槛的保障房市场（以租为主，以售为辅）。

　　2.商品房用地更加紧张，地价仍会上涨。这个上涨会通过容积率，也就是单位土地楼面面积的提升来消化。同时由于高容积率，也使得高档商品房的定位自然趋向于普通商品房。

　　3.租务市场在两年后的扩容，使得房地产消费（租）和投资（售）的概念有望分开，并使得普通商品住宅价格回归价值，趋于稳定。

　　对此，本人对两会代表提出的任何加速保障房建设的提案，都双手赞成。关键是“保障房”要以“租”为主，不能变性为商品房，政府应用“租金”这个最基本的因素来平衡商品房市场的调控。

 

二、“刘易斯拐点”正在到来

　　目前城市化正处于关键时刻，2010年中国南方普遍存在的“民工荒”已经说明，我国的劳动力报酬普遍在提高，（尤其是建筑工人的薪酬）已到临界点了。

　　所谓“刘易斯拐点”是指：劳动力过剩向短缺的转折点，在工业化过程中，随着农村富余劳动力向非农业逐步转移，最后再也没有富余劳动力了，这时整体薪酬必然上升。

　　两会的各项热门议案——贫富差距，农民待遇，取消户口，和谐社会等，告诉我们虽然就业问题仍然是重大问题，但同时基础劳务工广义的薪酬的提升已不可回避。

　　具体原因这里不详述，但对房地产而言，过去习惯的思维可能需要改变：

　　1.工程、材料和设备的垫资，作为某种“行规”式的融资方式，将不可持续。

　　2.建筑成本中，人工成本将会持续增加，因此大规模赶工、变更、维修，将带来不可预见的成本增加。

　　3.以项目发展的利润补贴物业管理费用的方式已不可持续，故从设计开始考虑物业管理将是负责任的态度。

　　4.全装修与毛坯房的比例将会发生很大变化，产业化成为必须重视的一个趋势。

 

三、能源价格上升带来的颜色转变

　　为什么“低碳”成了一号提案？因为在此之前“环保”也好，“绿色”也好，不过只是某种倡导口号，甚至只是房地产营销中的一个噱头。此次之所以能够形成转折，惟一的理由是能源价格的上升！

　　今年通胀率要控制在3%，这3个百分点主要来自于能源价格的调整，而可预见的是今年的调升肯定远不到位，但全社会开始形成共识了，就是节能环保将长久影响我们的生活了。

　　房地产业如果用“颜色”来形容，以前比较恰当的是“灰色”——拆迁、潜规则、工地、粗放经营、暗箱操作……，等等。但能源价格的上涨，必须要求由“灰”转“绿”。

　　老百姓越来越要求考察“房屋的使用成本”而不单纯是“房屋的购置成本”，广义的使用成本包括：

　　1.每天生活和工作的交通成本；

　　2.房屋的装修装饰成本；

　　3.房屋的“水、电、气、空调、家电”成本；

　　4.房屋的物业管理成本；

　　5.包括孩子、老人在内的社交成本；

　　6.房屋折旧成本。

　　颜色的转变，不只是新科技与新材料的运用，而是切实要求房屋和社区从设计到施工再到营销的一系列转变：

　　1.房屋的朝向与结构——自然通风；

　　2.房屋的外样与围护——采光与保温；

　　3.房屋的装修与材料——垃圾与维护；

　　4.小区的园林与会所——物管成本与分摊；

　　5.房屋的建造过程——木材使用量

 

　　我们过往的一系列做法都需要反思：挖大湖，造小山，豪华会所，玻璃砖；现浇楼，毛坯房，别墅双拼，挖地库；曰美加，曰欧陆，风格形式，定高度；样板房，售楼书，展示煽情，无实务。

　　房地产市场本身就是今年两会的热点，价格升降的短期表现取决于政策和金融的松紧，但中长期趋势取决于中长期的因素和内在逻辑。与其说，本文是一个预测，还不如说是对未来的希寄。