抑制房价不能逆向选择

白明

中国是一个有13亿人口的发展中国家，解决好吃与住的问题并不容易，因而也至关重要。现在看来，吃的问题基本上能够解决，人民吃饱基本上不成问题，剩下的就是要解决吃好的问题了。相比之下，解决好住房问题也是一件大事，但解决起来难度却相当大。从目前来看，老百姓对房价过高的问题最为关注。正如温总理在回答网民提问时所言，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。

至于怎样将房价保持在一个合理的价位，大家都在出谋划策，很好。不过，最近一段时间，有关物业税的消息越来越多。据说，有关部门准备将物业税的方案提交2010年3月召开的“两会”，似乎只需要各位代表讨论通过了。至于征收物业税的出发点，迄今为止的说法主要集中在两个方面：一个出发点是通过征收物业税来抑制住房需求，特别是投资性和投机性需求，以期能够起到打压房价的效果。另外一个出发点据说是为了调节社会收入，也就是说无论房价高低，都应当征收。

如果征收物业税就能够解决好老百姓的住房问题，倒也不妨搞个“一征就灵”。一般来说，按照经济学常理，降低商品价格，其需求量就会增加；提高商品价格，其需求量就会减少。但是，由于信息的不对称，有时候即使商品价格下降，消费者也不会做出增加购买的选择；提高价格，生产者也不会增加供给。这些现象也有些“逆向选择”的味道。其实，如果采用物业税的办法来抑制房价，也很可能会产生“逆向选择”的问题，只不过这种“逆向选择”并非由于信息不对称所致，而是由于理性不对称所致。

应当看到，尽管存在投资性需求和投机性需求，在城市化进程与消费升级进程进一步加快的今天，自主性需求与改善性需求依然是当今中国房地产市场的主要需求来源，因而，在房价越来越高的情况下，国内老百姓对住房的需求反而越来越“钢”。显然，仅仅依靠征收物业税是很难抑制住对住房的需求增长势头的。

除此之外，还有一个问题也值得留意。众所周知，房价高低是一个买卖双方之间的利益分割的问题。然而，如果征收物业税，房价问题就会成为一个买方、卖方、官方三家之间的利益分割问题。房地产市场就如同一个蛋糕，在被第三方先咬一口之后，由于地位不同，卖方总会比买方更加有办法不让自己的那份蛋糕减少，而结局只能够是买方分得的蛋糕减小。果真如此，房价不仅很难降下来，反而加大了上涨的动力。

与此同时，如果征收了物业税，也未必能够对调节生活收入差距有多大帮助。当然，对政府部门增加财政收入有所帮助时肯定的。在此，不加以怀疑。事实上，如果想要想从富人手中征税，直接通过所得税征收最有效率就可以了，完全不必舍近求远，搞出来一个物业税。

从温总理答网民提问不难看出，今后政府将会在抑制房价方面有更大的作为，如增加保障性住房供应，政府在土地以及金融和财税上对保障性住房建设给予支持，依法对那些圈地不用、捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为进行惩处，抑制投机性和投资性的住房。看来，除了物业税，可以抑制房价的办法多种多样，为什么许多人只是对物业税情有独钟？原因很简单，采用像增加保障性住房供应那样的办法抑制房价必须让有关部门掏出银子，补贴购房者。相反，如果采用物业税的办法来抑制房价，效果好不好另当别论，至少能够为有关部门收来银子。这笔帐是明明白白的。当然，作为老百姓，除了期望通过物业税来抑制房价外，也有一个解气的问题。可是，解气不能当饭吃，也不能够当房子住。

应当指出的是，解决了老百姓的住房问题并不仅仅是一个压房价的问题。过去在计划分房时代，房价的确相当低，但就凭借一个月几十元的工资，有几个人当时能够买得起房？我记得，当时上海由三代人挤在一间亭子间里的事情屡见不鲜。实际上，要解决好老百姓的住房问题，要两条腿走路，既要让房价适当降下来，也要让老百姓的收入适当升上去。

总之，抑制房价最终是为了解决好老百姓的住房问题。如果不从实际出发，匆忙出台诸如物业税等“措施”，不仅不能够有效抑制住房价，甚至很可能会形成逆向选择。果真如此，解决老百姓的住房问题就更困难了。既然有可能形成这样事与愿违的结局，为什么还要这样搞，何必呢？