中原地产1、2月商业物业成交量比去年同期增13%，有住宅投资客将资金转向商业地产

记者:严艳 

摘要：住宅市场寒气未散，商业地产却异军突起。随着太古汇、万菱汇、高德置地广场等多个大型购物中心在不久的将来扎堆开业，广州天河商圈商业面积在亚运前后将达100万平方米。与此同时，商业地产在投资市场的份额也在不断加大。

住宅市场寒气未散，商业地产却异军突起。随着太古汇、万菱汇、高德置地广场等多个大型购物中心在不久的将来扎堆开业，广州天河商圈商业面积在亚运前后将达100万平方米。与此同时，商业地产在投资市场的份额也在不断加大。在住宅市场低靡的当下，已有资金转向商业地产。聪明的资金带着敏锐的嗅觉寻找更具价值的投资领域，亚运商机之下，商业地产会否掀起新一轮的投资热潮？商业地产将成为众多买家新的利润增长点，还是不幸变成一场虚有声势的泡沫？

商业地产扩张，租客变身业主

我们本身就在租用写字楼，后来想想不如自己买一个，除了抵抗通货膨胀的预期外，还有投资的价值。——— 王先生

    随着太古汇、万菱汇、高德置地广场等多个大型购物中心在亚运前揭开神秘面纱，天河商圈的商业面积将“突飞猛进”，仲量联行、戴德梁行等专业机构则统计预测，到广州亚运会前后，天河商圈的商业面积（包括写字楼、商铺、大型商超等）将超过100万平方米。来自中原工商铺的统计又显示，广州今年有超过35个新商业地产项目“一窝蜂”推出，到2011年，市区新增商业面积总量将超过200万平方米。

    相形之下，住宅市场在政策调整之下受到打击颇大，从去年底开始甚至出现了成交量连续数月的下滑，而聪明的资金也开始出现新的流动趋势。“我们发现，过去的几年里，广州的商业地产的市场份额在不断增大，从2008年开始，商业地产这块增长特别明显。”中原工商铺市场与研究总监刘广浩指出，该公司今年一、二月份商业物业的成交量与去年同期相比，增加了13%.刘广浩表示，住宅市场成交萎缩，但其实一些大的买家一直没有停止操作，他们开始将资金转向商业地产这块。

    “我们本身就在租用写字楼，后来想想不如自己买一个，除了抵抗通货膨胀的预期外，还有投资的价值。”王先生是中石化大厦的一位业主，去年年中中石化大厦以每平方米2万元的均价发售时，王先生买下了一个单元的写字楼，将天河北附近租赁的写字楼退掉了。王先生说，像他这样的买家，同一幢大厦里并不少见，“有些业主后来发现，写字楼挺好租，就又再出手买来租赁投资，甚至还把圈子里的朋友介绍进来。”

中原工商铺提供的数据显示，目前商业地产的投资人群主要集中在本土，以自用买家为主，自用买家与纯投资客的比例约为7：3.最近一两年开始，已出现投资力量从外省涌入广州，约占整个市场的20%.

商业物业投资回报率4%至6%，比住宅高

100万以下的商铺我们并不建议投资者出手。———刘广浩

    记者调查发现，商业物业比住宅物业相对较高的投资回报率是吸引买家的一个重点因素。目前投资住宅的回报约在4%以下，但商业物业的投资回报率约在4%至6%之间。据了解，很多商业物业的买家原来是商业物业的租用者，发现商业物业的回报率较高后，开始把资金投入这一市场。

目前，商铺的投资门槛要远远高于写字楼。据了解，目前投资写字楼约为100至200万元，但商铺则要400至500万元。“好一点的商铺每平方米要10至20万元，而100万以下的商铺我们并不建议投资者出手。”刘广浩解释，由于商铺的使用率仅有50%左右，100万以下的商铺总体而言面积小、地位位置不好，租金回报率低，升值潜力较差，“很多人买了就会后悔，这类失败的投资案例并不少见。”

城中村改造后，商业物业值得期待

    普通买家可把目光聚集在杨箕村、林和村上，改造后建造的写字楼很值得期待。———黎文江

    尽管今年珠江新城商业物业频频面市，但专家认为，这里的商铺和写字楼并非普通买家所考虑的投资目标。一方面，由于商铺的货量有限，且多以大业主自己持有物业，租赁投资为主，加上众多知名品牌的进驻，普通买家购买的可能性较少，即使是租赁，也是非一般的中小商家所能承受的。写字楼方面，也同样存在这样的问题，普通买家考虑的重点主要是公寓物业。

    而对于想投资写字楼的买家，刘广浩认为，撇开珠江新城，天河商圈内的写字楼仍有投资前景，“如天河北一带两三百万的写字楼还是挺多的，譬如最近开盘的银汇大厦，100平方米的写字楼，总价在200万左右，普通买家仍有与大公司分一杯羹的可能。”

    记者采访发现，随着商业地产的逐步升温，已经有越来越多的买家把目光聚集于此。然而，在单价相对较高、使用年限却仅有40年的情况下，很多投资者出现了犹豫。“我看过一些写字楼，单价跟某些住宅相差无几，在手上已经有三套房子的情况下，我确实在考虑把剩余资金投到商业物业上去。”万先生向记者表示，但他担忧广州写字楼租赁市场不够成熟，将来万一出现不好出租的情况，便会“养”不起。他给记者算了一笔账，尽管投资回报率比住宅略高一两个百分点，但使用年限大大缩减了一半，今后政策如何还不得而知，这样一算下来，投资的积极性就受到了打击。

相对于纯粹的投资型买家，商业物业自用型买家积极性明显要高很多。吴小姐在金沙洲做餐饮生意，目前店铺的租金是每个月4500元，加上自己住房的月租1500元，房租的总共开支要6000元。“我们从去年起就打算自己买个铺子。”吴小姐这样打算，花60至80万元买一个临街店铺，6米左右的层高可以隔出一个小阁楼用以自住，这样就一步解决了店铺和房子两个问题，只需要付一个首期，现在用以付月租的钱就可以作为月供款。

    观察：商业地产“井喷”是否在制造泡沫？

    有专家认为，天河商圈供应过量说并不存在

    很多人担心，去年开始，广州商业项目呈现“井喷”态势，有部门曾预计，广州亚运会前后，天河商圈的商业面积将达到100万平方米，远远超过上海的淮海路、徐家汇、南京路步行街，北京的西单、王府井以及深圳的东门，晋升为中国面积最大的商圈，而对于泡沫的担忧也开始出现———亚运商机的包装之下是否会有泡沫产生？商业地产的投资价值是否会被高估了呢？

    记者采访发现，业内人士对此普遍持乐观看法。黎文江指出，广州每年商业地产的供应量约为30至40万平方米，不到50万，“如果超过50万，则会有过剩的危险。”他解释，其实很多人忽略了一个细节，就是这100万平方米的商业面积并不是全部在今年推出市场的，相当一部分是现在已有的物业，如天河城、正佳广场等商业面积已达到60多万平方米，真正在亚运会前后投入使用的商业面积仅有30多万平方米，因此供应过量说并不存在。

    刘广浩拿深圳与广州做了一个比较，“现在广州商业地产的情况和四五年前的深圳有点像，深圳也是在过去的两三年里才出现了明显的增长。”刘广浩说，一直以来，广州有“中信”，深圳有“地王”，刚开始的时候两个写字楼的空置率都不低，但深圳由于毗邻香港的地缘优势加上投资氛围的利好，两三年里整个商业地产便脱颖而出了。刘广浩认为，在深圳的辐射下，广州商业地产的气氛将不断变得活跃。

    同时，刘广浩以天河区市场为例，否定了泡沫说，对商业地产的投资价值表示乐观。他认为，由于历史的原因，原先的天河城、正佳广场为了招商，品牌档次的定位模糊、杂乱，而随着天河商业消费氛围的崛起，品牌和业态的定位已很容易划分。“以万菱汇和太古汇为例，它们将把数十个国际一线品牌引进来，定位十分清晰，而且目前城市的消费人群也有一线品牌的消费需求。”

    刘广浩认为，相比于其它区域，天河商圈依靠珠江新城经济总部优势更加明显，如环市路，虽然它有世贸大厦、63层等众多高档写字楼，但商业不够强大；而老城区上下九商业够繁荣，但没有写字楼。天河商圈无论是写字楼还是商铺都非常强大，这一集合优势远远超过其它区域。

   （转载《南方都市报》，2010-03-30，D8版，网页链接：http://gcontent.nddaily.com/8/f1/8f1d43620bc6bb58/Blog/0c8/0e3cf3.html）