从房价预测看中国楼市理论的缺失

                              文/马跃成 

     很多年以前在上经济学课的时候，老师要考察一下大家对基本经济学知识的了解，于是就出了几个题给大家做，其中一个是数学的排列组合题，答案就是老师家的电话号码。老师说，答对的同学可以随时给他们家打电话问问题。
     记得还有一个题是问什么是投入产出？这个看起来很简单的问题，在老师看来竟然没有一个人答对，包括哪些在本科阶段学习经济学的同学。然后老师比较详细的解答了这个问题，在老师看来，这个问题就是一门课程要研究的问题，远远不是我们理解的那么简单。
     现在针对房价上涨的问题，似乎也陷入了这么一个对经济学无知的陷阱，很多人在解释和预测房价的时候，都是以供求关系说事，好像房地产的发展就是由这么个简单的道理决定了似的。房子多了房价就降，房价上涨就是因为房子太少，由于以后土地有限，人口增加所以房价就会一直涨上去。
     如果供求关系理论就这么简单，还要经济学院干啥？还要经济学家干啥？还要诺贝尔奖干啥？现实经常是无知者无谓，一瓶子不满半瓶子咣当，越不懂越觉得自己懂得太多了。
     任志强认为，从供求关系来看,目前商品房的增长量不足以满足可以预计的需求量。就全国而言,中国去年增加了1100万个家庭,但是去年提供的住房只有440万套,只能满足将近一半的需求。北京也是如此。
     任志强说,到目前为止,没有看到中央要出台政策让房价降下去,只是提出不要让房价过快上涨。但是18亿亩耕地红线以及土地计划的供给方式,让商品房的供应量远远不能满足现在可以预测到的需求。
     以任总为例不是只有任总这么认为，地产界对这种观点的认识还是比较普遍的。
     另一位房地产经理人认为，“今年北京房价必然上涨,只是相比较2009年的疯狂上涨来说,会趋向理性。但北京房价今年滞涨或者下降的可能性不大。”他的理由是：目前的刚性需求，特别是一线城市的刚性需求是非常强劲的，而且中国正处在一个高速的城市化进程之中,未来的10到20年之内,中国的城市化进程将赶上中等发达国家的水平，所以现阶段正是房地产需求高速增长的阶段。
     供求关系指在市场经济条件下，商品供给和需求之间的相互联系、相互制约的关系，它是生产和消费之间的关系在市场上的反映。是在竞争和生产无政府状态占统治地位的私有制商品经济中，价值规律通过价格与价值的偏离自发地调节供求关系，供大于求，价格就下落，求大于供，价格就上升。同时，价格的变化会反过来调整和改变市场的供求关系，使得价格不断围绕着价值上下波动。
     目前从楼市的情况来看，无法用传统的供求关系理论来解释价格，实际上像是一场战争。一场供应商与购房人，市场与政府之间的战争。
     郎咸平说过，前几年石油价格大幅上涨，粮食价格大幅上涨，是因为石油、粮食产出不够吗？还是说这是一个新的国际阴谋，而且是我们从来没有经历过的国际阴谋呢？他说，大宗物资的定价权已经不是教科书上所说的供给跟需求基本理论所决定的，而是由国际炒家透过大量的资本和一流的手腕决定的。
     凯恩斯主义认为，危机的根源在于有效需求不足。有效需求分为投资需求和消费需求。消费需求有向上的刚性。但在长期中，随着人民收入水平的提高，投资需求也有一定的向上刚性。供给价格的上涨和预期收益的下降使得资本的边际效率在长期中呈现下降趋势。因此在市场机制的三大基本心理定律—边际消费倾向下降、边际资本收益率下降和流动性偏好的作用下必然导致需求不足、供需失衡，最终导致经济危机。
     从当前的楼市发展和调控来看，基本上也是在围绕着调整房屋总量的供求关系来进行的，并且前段时间主要在供应上下功夫，但是问题不但没有解决，反而问题越来愈严重，供应的问题一点也没有见到好转。
     不管是保障房也好，还是商品房也好，按照目前的城市发展模式，房子建的再多也不够用。因为北京正在按照一个世界城市的规模和形式发展，北京人口解决了，外地进进京人员的问题又摆上了日程，昨天的问题解决了，新建的工厂和写字楼里又进来了几万人的需求。中国人的问题解决了，外国驻京人的问题还要出来。
     更可怕的是只要这种需求存在，投机者就会钻进来找到商机，就一定会把房价继续抬上去。房价抬上去了，中国的楼市问题就永远也不能解决，当然即使这样房价也不可能永远上涨下去，即使通货膨胀来了也不可能永远长下去，因为，这样下去的结果一定是经济危机的爆发。
     所以说，房价的问题是个牵涉面非常广泛的问题，是一个宏观经济问题，也是一个社会问题，其实他还是一个政治问题。