【明報專訊】儘管住房問題作為兩會最大民生議題倍受關注、儘管兩會傳遞出遏制高房價的明確信號、儘管市場也曾出現短暫的「春寒」與觀望，但兩會後，重點城市不但樓市成交量按周快速回升，成交價格更是普遍上漲。相關資料顯示，春節後，全國重點城市成交量已經連續回升5周，而且兩會後重點城市的一手房、二手房價普漲，其中北京、杭州、上海等一線城市房價在2009年末基礎上漲20%。

重點城市相對2009年1月1日的整體漲幅為39%，其中一線城市上升53%，二線城市上升23%，北京的房價更是不斷飙升，領漲全國。那麼，內地樓市的此番表現，是否意味着去年底以來緊鑼密鼓般出台的房地產調控政策已然失效？抑或是政策效應已趨於衰竭？

兩會後大城市樓價續升

如眾所知，近年中國樓市的波瀾起伏很大程度上是受地王、樓王所牽引，此起彼伏、接連不斷的地王與樓王往往成為引領市場的重要風向標。因此，討論政策效應的話題，我們不妨轉換一個角度，即可以透過豪宅的角度來檢視一下當前房地產調控政策的效應與得失。

就個人理解，當前房地產政策的核心內容主要體現為：一是增加供應；二是抑制投機；三是加強監管。平心而論，與以往任何一次調控相比，政府的調控經驗無疑更豐富了，政策的針對性無疑更強了，信貸政策、稅收政策、土地政策、住房保障政策等力度都堪稱前所未有，但仍未達到預期的效果，原因何在？我們試從以下兩點簡單作些分析。

先從增加供應來看。我們知道，與以往樓市調控重在調節需求的做法相比，增加供應是此輪調控的明顯「亮點」。但需要指出的，是這種增加並非供應總量的增加，更多的是結構性的調整，即主要增加政府強調的保障房與普通商品房，也就是通常所說的五類住房，包括廉租住房、經濟適用房、限價房、公共租賃房及中低價位中小套型普通商品房。換言之，以上5類住房供應的增加，也就意味着其他非普通商品住房供應的減少及供應比例的下降。

最能體現此項政策特點的是「國十九條」(即國土資源部3月10日公布的《關於加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》)。該通知要求各地確保保障性住房用地供應，並明確提出保障性住房、棚戶區改造和自住性中小套型商品房建房用地，不得低於住房建設用地供應總量的70%。對於房價上漲過快、過高和商品房空置率高的城市，還要嚴格控制向大套型住房建設供地。其後國土部更嚴令要求各地在今年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公布前，不得出讓住房用地(註：此時間節點為4月10日)。

保障房擠壓商品房用地供應

顯而易見，增加保障房和普通商品房供應的政策初衷在於，一是可以緩解住房市場長期存在的供求矛盾，化解房價上漲過快的壓力；二是重點針對城鎮中低收入人群，特別是城鎮住房困難家庭，滿足其基本住房需求；三是落實住房保障政策，改變政府過去在住房保障方面的缺乏狀態；四是調整住房供應結構，形成二元化、多層次的住房供應格局。

這原本是一舉多得的政策高招，可謂長短兼顧，標本兼治。但凡事有其利必有其弊，在供應總量基本不變的前提下，70%的新增住宅用地要確保保障房和普通商品房，相應就擠壓了非普通商品房的用地規模，特別是大套型住房專案、包括別墅在內的高端豪宅類項目的用地供應。由此，政策的負面效應就顯現了。即在特定時期內，上述差異化的用地供應模式勢必將加劇非普通商品房的市場供求矛盾，強化其未來市場供應稀缺的預期，從而助推在建、在售的高端豪宅項目價格的惡性上漲。

再從抑制投機來看。為抑制投資投機性住房需求，政府採取了差異化的信貸政策和差異化的稅收政策，比如通過提高銀行按揭貸款的首付比例、上調貸款利率(包括公積金貸款的首付比例、貸款利率及貸款額度)等辦法對非普通商品房、非首次置業、非自住購房的投資投機性住房需求加以抑制。由近年來房地產市場調控的經驗可知，信貸手段、稅收手段的確是調節市場需求的有效手段。但是，過往經驗也再三提示我們，任何政策手段其實都是相對並且有邊界條件的。只有在特定條件下，對於特定的物件，這些政策手段才能顯現其調控效應，否則也註定會效用有限。

去年內地樓市由冷到熱的出人意料表現給了我們很多啟示，尤其是第3季度以後各地豪宅熱銷現象，讓我們看到了市場極度繁榮表象背後的諸多複雜因素。儘管隨內外部經濟環境，特別是政策環境的變化，這些因素也在發生變化，但其中的若干因素其實仍在很大程度上影響當前的房地產市場。比如通脹預期與通脹恐慌因素，伴隨去年底以來CPI(消費物價指數)的由負轉正，這種通脹預期甚至還在日漸增強。比如實體經濟仍未基本回暖的因素；比如民間投資渠道缺乏、社會游資過剩的因素；比如中國社會財富群體日益壯大、改善型和享受型住房需求日益增長的因素等等，它們依然集合成為左右樓市的重要力量。可以確定的是，只要這些因素不變，抑制投機的政策效應就會或多或少地被減損。

陳國強 - 北京大學房地產研究所所長/中國房地產學會副會長