中国高房价背后的五大推手
——20年内中国房价必将走向饱和性均衡
武汉科技大学金融证券研究所所长 董登新（教授）
2009年初，当人们迎着危机走来的时候，有几个在京的学者坚定的预言：2009年下半年，中国房价将至少下跌50%！他们惊世骇人的预测让许多民众半信半疑，不过，民众宁愿相信他们的预言，因为中国房价的确是太高了。
然而，结果是他们小看了中央4万亿投资计划的驱动力，他们忽视了近10万亿信贷投放的巨大威力，当然，他们更是小瞧了“两成首付按揭、七折利率优惠”的爆发力与杠杆功能。
2009年5月前后，新一轮牛市行情在沉寂了一年多的房市中悄悄拉开序幕，同年6月份，北京、上海、杭州、广州、武汉等大城市的地王不断涌现，房市人气陡增，交易量不断放大，于是，房价开始快速攀升，连夜排队买房、摇号买房、认筹抢房成为一道壮观的城市风景线。于是，仍在看跌房市的学者大呼看不懂，他们开始寻找房价暴涨的幕后推手，究竟是谁违背了人民的意志？究竟是谁让他们的预测完全落空？
为此，他们苦苦探寻中国房价暴涨的真正原因，他们从最初骂房地产开发商，结果又发现完全归罪于开发商不妥，接着，人们又指责地方政府的“土地财政”推高房价，后来，人们又发现这是千人购房团助推的结果，最后再进一步推绎到城市化刚性需求，以及低利率与银行贪婪上来。因此，归纳起来，社会声音可以分解为以下五种：
（1）房地产开发商“巧取豪夺”，大玩“空手道”。
事实上，房地产开发商的垄断经营与超额利润诱人眼红，尤其是近年来，至少有78家非房地产企业的大型央企纷纷调转枪口、抢滩房地产开发，其中，上市公司占相当大比重，它们借助股市巨大规模的再融资，在房地产市场上发威、发飙、发癫、发疯，他们在地皮竞标上，一掷千金、挥金如土，迫使全国各地地王频出，裸地价格不断创新高。由此可见，房地产开发商不仅有银行信贷作为坚强后盾，而且还有股市再融资的坚定支持，这当然是逼迫房价节节攀升的罪魁祸首。
（2）地方政府的“土地财政”进一步推高房价。
去年全国“两会”期间，全国工商联披露，我国地价房价比达到近60%，此后国土资源部公布数据，称我国地价占房价平均为23.2%，两组数据的差异，在业内外引起广泛争议。
今年全国“两会”期间，“土地财政”再成热议话题。地价房价比究竟是多少？重庆市政协副主席陈万志代表给出的答案：据初步统计，我国现阶段涉及房地产的税种有12项之多，涉及房地产的收费多达50项，两者共计62项。他说：“据抽样调查部分项目的税费，占到房地产价格的30%~40%，税种设置繁杂、征收环节多，一定程度上推高了房价！”
同时，全国人大代表、温州市人大常委会副主任王小同也提供了一家房地产企业的部分税费清单：以销售额100万元为基数，按销售额的5%征收营业税5万元，按利润25%征收的所得税，按土地款3%征收的契税，利润超过20%要采取累进方法计算起纳土地增值税……加之地方养老、水利基金等不同名目，房地产开发公司总收入中的三成要用于缴纳各种税费。
由此可见，地方政府仅有GDP高增长是远远不够的，他们更需要真金白银的“税”来保证日常开销。迄今为止，“卖地”也许是地方政府“找钱”最捷径、“来钱”最多的生财之道，他们当然不会轻易放手。
（3）“买房就像买白菜”，折射出国人尚未成熟的消费心态。
要想拥有城市户口，就必须买房，有房才有户；没有房户，你就无法享受远超农村人的城市人福利（如孩子入学、就业优先、城市低保、老人福利等）。这是中国户籍制度实行“城乡分割、城乡歧视”的必然产物。
有房才有家。要想在城市结婚，必须先买房。独立门户，这是中国人结婚的传统和标志。有房，结婚成家才有安全感；有房，才能真正拥有自己家的归属。也就是说，中国人宁愿终身负债买房，而不愿终身租房，因此，廉租房在中国没有太大市场和需求，相反，可能引发腐败的“经济适用房”却是人人向往的福利。
（4）银行贪婪的“按揭”营销，怂恿更多无力购房者成为终身房奴。
曾几何时，中国许多银行从境外引入“舶来品”——按揭贷款，按揭是专门用来对付个人购房贷款的，它可以通过所谓的“零首付”最大限度地诱惑个人按揭购房，银行通过“转按揭”彼此竞争、抢夺客户。总之，一句话：不仅垄断暴利的房地产开发商是银行的优质大客户，而且“父债子偿”的按揭购房人更是银行长远的优质客户，因此，银行除了给房地产开发商提供无限贷款外，它们更乐于替房地产开发商直接推销、垫付，为此，银行总是乐于鼓励并说服无力购房的家庭和个人放心按揭。这便是银行对房地产开发商的双重贡献。
（5）低利率释放天量贷款，过剩流动性挑战高房价。
十分浅显而简单的经济学常识：不值钱的货币，大量投放市场，当这些钱找不到更多、更好的出处时，它们终日无所事事，处处伺机而动，时时寻找赚大钱的机会。这种资金就是人们口头称呼的“热钱”或“游资”，例如，温州炒煤团、温州炒电团，还有温州炒楼团，不过，他们不炒房只炒楼，因为他们是炒整座楼，而不是炒一套房。其实，温州人是最有实力炒各行各业的，但对大多数非温州人来说，他们除了炒股，就只敢炒房了，因为他们没有足够的实力和胆略炒别的其他什么东西。
事实上，有钱无处花也是一种烦恼。我们说市场钱多，并不是说真的国民富有了，或是老百姓手中有钱了，而是说市场流动性严重过剩，发钞过多必然容易引发货币贬值、通货膨胀。为了防止“钱不值钱”时代的来临，人们超前应对：趁着钱仍值钱，赶紧将手中的钱花出去，比方，购房储值；即便手中无钱者，也很容易低息从银行借钱超前购房储值。
因此，低利率+天量贷款=超级过剩流动性，人们在没有更多投资选择的前提下，除了炒股，就是炒房。
城市化没有过错，它只是我们无法逃避的一个过程。在笔者看来，在未来20年内，中国城市房产需求仍会呈现刚性上涨趋势，因为未来20年将是中国城市化进步最大的20年，可能会有2亿农民进城工作或定居。不过，目前城市家庭平均拥有两三套住房的已占相当比例，20年后，他们的下一代人将拥有足够数量的房产继承权，也就是说，大约20年后，不仅中国城市化会暂告一个段落，而且城市住房需求会开始趋向饱和，并逐步下降。到那时，中国房价终将走向饱和性均衡，或者说，到那时，中国房市将会进入一个“买方市场”，甚至会出现房价涨不动的现象。这应该是20年之后的景象，我们甚至老一代人均可以见证。
抑制高房价的当务之急：地方政府可以借用高价卖地，大量建造廉租房，让中低收入的无房户能够“居者有其屋”，当然不必人人都要拥有自己的产权房，这也是人才自由流动的现实需要。如果住房是用来居住的，廉租房完全可以满足中低收入者的需要；如果房子是用来炒的，我们就让有钱人发烧，风险自担；前提是地方政府要有足量的廉租房供中低收入者租住。
最后，引用曹建海同志向高房价宣战时的一段慷慨陈词：“作为任何一位有理性、有血性的中国人，在高房价面前，要勇敢说不，坚决不为高房价买单，即使政府百般倡议也不要为其所动；在任志强、潘石屹等房地产奸商面前，要大胆驳斥其荒谬观点，同时坚决不买房地产奸商的住房，断绝其经济来源，割断其豢养御用走狗的经费，使其付出与人民为敌的代价；对于人民赤子的倡议，要积极支持，不仅在口头上，更要在行动上，一起为建设人文、和谐、人民当家作主的国家而奋斗。”