房产政策出路
国信联合律师所 王卫律师
房价越调越涨，今年再次得到验证。今天两会上，中央高层坦诚要管好房价，然而就在两会结束第二天，北京地王两次刷新，国家统计局4月14日发布的报告指出，3月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7％，其中新建商品住宅价格上涨15.9％。
2009年，财政部数据显示全国土地出让收入为14239.7亿元，比上年增长43.2%；2009年11月29日，成都唐福珍为阻止拆迁，自焚身亡；2009年，《蜗居》热播，蚁族流行；2009年，“两代人凑钱买房30年失去尊严”的故事频繁上演；2009年开发商、炒房者赚得盆满钵满。2009年，房价抢尽了风头、占尽了风光。
房产牵涉太多，也牵连太多。地方政府既是房地产交易的参与者，又是房地产政策的执行者，双重的角色总是让中央的政策大打折扣；土地一级市场的垄断经营造就了供需不平衡，地价只会在拍卖中率刷新高；拆迁户所代表的私权与政府所代表的公权，一旦交锋，私权注定的是惨败的结局；扼杀小产权房的背后是保住商品房的高价。
一切看似死局、困局，只因利益在作怪！才掩盖了出路。国家调控政策受制于土地财政，总是击不中要害。作为一个旁观者，思考出以下出路：
一、通过城乡统筹规划，保障基本农田。
我国人口多，粮食生产一直是国家长久大计，为了解决国人的吃饭问题，需要保障基本农田，防止耕地被肆意改成建设用地。但是既然国家可以征收耕地后出让给开发商，也可以通过城乡规划，区分土地用途，制定不同的政策。对于耕地，禁止改变土地用途，对于建设用地，允许直接进入市场交易，此不违背保障耕地的宗旨。
二、还权于民，允许集体建设用地使用权直接上市交易。
按照普世的物权原理，所有权包括占有、使用、收益、处分，同是土地的所有权人，国家可以出让土地使用权，而集体组织却被剥夺了处分权，这是不道德的，也是不正义的。集体土地只有先通过国家征收转变成国有土地后才能上市流转，这必然导致国家垄断土地使用权一级出让市场，垄断规避了竞争，同时造就垄断者的暴利。总结中国的经济改革，垄断的市场价格一直居高不下，譬如电信、石油、石化；而竞争的市场，呈现物美价廉，譬如电器。
从征收程序来看，宪法仅授予国家在为了公共利益需要，并且给予充分补偿后才可以征收私人财产，但是眼下的征收集体土地，有多少是公共利益需要，有多少给予了充分补偿？可见很多政府征收行为都是违宪的，只可惜，宪法无法抗衡国务院条例。
集体土地一旦可以上市流转，必然增加土地供给，而且能否培养竞争，拉低低价。
三、开支土地流转增值税、土地使用权出让所得税，替代土地财政。
自从财税改革后，地方政府的事权与财权严重失衡，为了保障政府运转和实现政府职能，地方政府打造土地财政的策略，通过卖地供养政府。土地财政激发地方政府更多的利益冲动，变相执行中央调控政策。
开支土地流转增值税，既可以增加政府财税收入，也可以打击炒房者。地方政府从土地流转中脱离，才能切实调控房地产市场。
集体经济组织出让集体土地使用权，其所得收入应当依法缴纳所得税，此项也可以增加地方政府的收入，同时由于税本身的法定性和固定性，又能给纳税人一个明确的预期，避免灰色开支。
四、政府建设公租房，保障低保户有房住。
政府不能也不应该解决所有人的住房问题，让市场解决大部分人的住房需求，政府解决低保户的住房需求。这样既有效率又体现社会正义。
政府利用土地流转增值税收入兴建公租房，出租给低保户。在公租房和廉价房上，还是回到政府职责上，政府解决的是居住问题，而非房产问题。一个人、一个家庭的财产收入状况都是变动的，俗话说十年河东十年河西，一旦公租房的租户财产状况好转，不再符合租住公租房的条件，国家就可以收回公租房，另行租给他人，可见公租房能够最大化解决低保户的居住权。廉价房一旦出售给低保户，其所有权即属于此人，即便此人日后发达，国家也是无法收回廉价房的。可见廉价房虽然实现了部分低保户的房产梦，但是却是牺牲其他低保户的居住权为代价的。
五、完善农村社会保险体系，确保老有所养。
土地不单是生产资料，对于农民来说，还有基本生活保障的意义，假如农民失去了土地，他们靠什么养老？几千年的封建朝代更替的根源是土地的高度集中，是农民无地可种，这也是毛老总结的教训，土地公有，不能转让。温总理叫停重庆的土地承包经营权入股，也出于此考虑。在农民没有社保时，失去土地后，势必危及社会稳定。因此需进一步完善社保体系，提高农民养老保险待遇。
以上仅是原则性的措施，若要落实，还需进一步细化，譬如，如何保障土地规划部门制定规划时，不受利益干扰，如何保障集体建设用地使用权出让方与开发商公平交易等等。
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