严厉调控政策已出  开发商如何应对

笔者近期结合地价和房价疯狂走势，曾在3月16日和3月23日连续撰写了“地王再出恐催生严厉调控政策”和“楼市严厉调控政策已箭在弦上”两篇博文，预判楼市近日将推出更严厉调控政策，楼市或现新的拐点，该预判观点在4月15日，也就是昨日晚发布的国务院常务会议文件中被再次不幸言中。那么，面对“泰山压顶”式的楼市新政，房地产市场将向何处去？开发商将如何应对可能出现的楼市变局？这考验着企业决策者的智慧。

此次由温家宝总理主持召开的国务院常务会议上：“确定实行更严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平，地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策”。从楼市新政解读，体现出了几大特点：

第一：首次明确了二套房贷将实行五成首付政策。该政策的正式出台使银监会主席刘明康近日在博鳌论坛上的观点成为现实。而这一“定向爆破”式的楼市新政可谓极具杀伤力，无疑将对楼市投资型和投机型泡沫产生强大的挤压或清除作用，因此，这对一、二线城市中高端住宅市场的影响将非常明显；

第二：首次提到购买三套以上住房将采取更高首付和利率政策。这一表述也体现出了限制购买多套住房和央行的信贷差别性原则，该政策的推出也重点体现出了房产数量与信贷首付及利率成正比的递加式调控思路，谁拥有的房产越多，承担的资金压力和税收负担就会越大，显然，这对净化楼市秩序和防止炒房现象可谓“釜底抽薪”，其威慑力非常强大；

第三：首次提出首套住宅90平方米以上面积信贷首付不低于三成。这表明，政府对中、小户型住宅的面积范围进行了重新界定，90平方米以上住宅不再列入普通住宅行列（和以往的140平方米以下又进行了区分），因此，受此影响，市场中的大户型销售或将变得更为艰难（区域发展较好的项目除外）。

第四：首次强调了“调节个人房产收益的有关税收政策”。这种政策的表述可能为后期“房产税”甚至“物业税”的全面出台扫清了政策障碍。显然，这对富人囤积住房的现象将会起到再次施压的功效。

显然，本次严厉调控政策的推出，政府打的依旧是一套“组合拳”，核心目标依旧是剑指投机和投资性购房，目的是控制因炒房行为从而推升的高房价。而投资、投机性购房一旦出现“集体逃亡”现象，对楼市带来的冲击在所难免，因此，开发商如何应对和迎接楼市“新民生时代”的到来，应进行谨慎思考和统筹决策