房市新政需制度化长期化

傅勇/文

国务院常务会议最近要求，对贷款购买二套房的家庭，首付不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；而对于购买套型面积超过90平方米的首套房家庭，贷款首付比例不得低于30％。

这只是房地产调控的最新动作之一。面对高位续涨的房价，政策面终于形成合力。都说地方政府是房价上涨的受益者和推动者之一，但也绝不希望出现如此疯涨。最近一段时间以来，从中央到地方，出台了一系列的房市调控措施，覆盖了供给－需求－持有－交易的各个环节。

在供给方面，国家要求加大保障性住房土地供应，各地也探索了多种形式的经济适用房和廉租房供给办法，将保障性住房供给的比重增加到新增供应的70％，重新严格执行90/70政策，打击开放商的屯地和捂盘惜售。在需求方面，施行差异化购房信贷政策，提高多套房的首付成数以及房贷利率，甚至大多数银行还降低了首套房的信贷杠杆。在交易环节，交易税费在2009年已经提高，而现在各地正争相研究房产税或保有环节税，以增加炒房或持有多套住房的成本。

上述政策的目的是要改善商品房市场的供给结构，同时抑制投机性需求。国家和地方的这一揽子措施在多大程度上能够实现这一目标？这些政策当然会起到一定效果。但以笔者所见，在宏观政策面总体上依然相对宽松的背景下，房价难以出现明显调整，出现明显调整也不是政策初衷，因为当前经济前景的不确定性并未完全消除，政策面还有所顾虑。此外，政策的效果还要看其执行情况，诸如房产税一类的政策严格执行还需要大量工作。

这轮房价上涨有一个特殊的背景，就是一方面除出口之外的国民经济基本没受到金融危机冲击，而另一方面却实行了比很多危机国家更为宽松的政策环境。在中国这个发展阶段，房价出现温和上涨是符合基本面的，但从去年3月算起，这一轮房价足足涨了一年之久，这一点出人意料，也非政策所愿。周四最新出炉的数据显示，今年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，涨幅创历史新高；与此同时，一季度房地产开发投资6594亿元，增长35.1%，比上年同期加快31个百分点。

当前的这些调控政策并没有改变整个相对宽松的政策格局，而只是希望通过针对性的调控为房地产降温。众所周知，房地产业对利率十分敏感，当利率较低时，房价面临较大上涨压力。现在已经出现了负利率，这进一步刺激了购房需求，负利率对把钱存到银行的实际上是一种惩罚。为了保住自己手里和未来的现金价值，买房成了一个共识。

这意味着，在整个宏观政策转向之前，这些政策的效果还有待观察。如果政策面总体上还是宽松的，即便直接流入房地产的资金受到限制，其他领域的流动性还是会绕道支撑房市。单方面调控房地产市场至少很难在短期内带来房价的向下调整。经济形势没有出现确定性复苏，整个的宏观政策还是会有所顾虑，房地产市场和政策调控也就会像跳交谊舞，你进我退，你退我进。

房价要进入一个相对理性的通道，需要出台简明而能够长期执行的政策，以让购房者形成一个稳定的预期。最近出炉的这些政策有不少带有明显的地方特色和实验性质，这显示出还没有一个成熟的房地产政策框架，很多措施是临时性的，执行的标准也因时而已。90/70政策并不是一项新政策，但很多时侯没有得到严格的执行。这人为增加了开发商和购房者的投机冲动。

房地产市场出现大幅波动是一个全球现象，许多国家在长期实践中已经积累起了大量可供借鉴的政策措施，国内的治理经验也有很多值得总结的经验，现在是这些符合中国国情的政策制度化长期化的时侯了，只有如此才能建立调控政策的长效机制。

从这个角度说，要减少房价波动，减少房地产市场的不稳定因素，首先应该减少政策面的不确定因素。