限价房：重拳还是花拳秀腿？取决于地方政府

■ 刘涛

在国务院抑制房价的“新国四条”政策的推动下，北京市近日宣布，除继续推出面对户籍居民的普通限价房外，还将推出面向在京工作及居住的非户籍居民的限价房。这一政策信号重新点燃了人们对限价房的关注热情。

相对于经济适用房和廉租房，许多人对限价房较为陌生。所谓限价房，指的是“限地价、限房价”的两限商品房，或者说，是商品房中的特殊政策房。就此意义上看，它与经济适用房并无本质区别，只不过限价房所面对的购房群体在收入层次上略“高”一些。

自国内一些城市推行限价房和经济适用房政策以来，便饱受争议。支持者将其视为救星，批评者认为这完全是政策倒退。一些经济学家甚至预言，限价房和经济适用房不但无法抑制房价，反而会助涨房价，并孳生出更多的行贿、贪腐等寻租行为。例如，茅于轼教授曾呼吁，限价房和经济适用房无助于满足低收入人群的住房需求；大造廉租房才是正道。

放在一个完全市场化和产权私有的假设之下，笔者自然是双手赞成茅教授的主张。学过经济学的人都知道，当市场机制完善和竞争充分时，靠价格自发调节就足以实现供求相等的市场出清；而非市场的价格行政管制只能扭曲市场信号，导致供求失衡和社会整体效用水平的损失。

但给定中国土地公有这一现行制度硬约束（在可预见的将来不可能改变），土地并不能随意买卖，农民销售自己宅基地建的小产权房被视为非法，城市居民自行购买土地集资建房也根本行不通，这根本就与斯密笔下的市场相差十万八千里！只有少数财大气粗的开发商有能力拍地——这也就决定了事实上只有少数企业有资格建房卖房，从而垄断了房地产的供给，从而可以随意制定垄断价格。同时，在每年有限的土地出让规模下，土地价格一路看涨成为必然结果，而房地产行业的暴利和“价高者得”的英式拍卖机制又进一步抬高了地价。

面对卖方垄断这样一种典型的“非市场”现象，一方面，迷信于用市场手段来对付高房价，无异于堂?吉诃德跃马挺枪去迎战风车，在错误的时机和错误的地点选中了错误的对象（说得难听一点是将理论生搬硬套）；另一方面，是所谓的市场效率重要呢？还是保障住房这一天赋人权重要？尽管价格管制会带来一定的效率损失，但如果能让更多人买得起房、住得起房，这点效率损失又何足道哉？须知，经济增长的目的绝不是增长本身，而是居民福利水平的提高。如果增长的结果是让整整一代人居无定所，那么，事实上我们就陷入到增长的陷阱和迷思之中去了，这不能不说是一个莫大的悲哀。越南虽然没有中国那么多GDP和外汇储备，但政府给老百姓免费分配土地自己盖房（城镇也是如此），你能说越南人比中国人活得差？

不可否认，各地在限价房和经济适用房在政策执行过程中，确实存在这样那样的问题：一是只能覆盖到少数人，特别是对非户籍居民存在政策歧视；二是在资格审查和抽签过程中存在诸多舞弊行为；三是房屋售后质量问题不断。对此决不能一概而论，更不可因噎废食。供给有限，既有历史欠账，但更反映出地方政府重视不够、投入不足，一些地方限价房和经济适用房甚至沦为点缀和形象工程；而寻租行为和质量纠纷频发，很大程度上也是相关职能部门和纪律监察部门的缺位所致。但是，这些绝非不治之症。

对于地方政府，首先要做的是修正政策目标函数（当然这又取决于中央政府的官员考核机制和晋升激励），不以经济增长为唯一目标，而将居民人均住房面积和施政满意程度等纳入进来，并赋予较高权重；其次，在限价房和经济适用房政策执行过程中，有关部门应投入更多精力把工作做实做细，公开透明，虚心接受社会各界全方位的监督；最后，积极维护购房者利益，在房屋交付和使用阶段严格审查质量。

限价房和经济适用房，可以成为平抑房价的重拳，也可以沦为花拳秀腿，这完全取决于地方政府的立场和作为。