针对去年房价的非理性上涨，国务院于去年12中旬召开常务会议，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措（俗称“国四条”）。会议还十分罕见地将调控房价一贯使用的“抑制”改成了“遏制”，明确表态“遏制房价过快上涨”，以给市场传递出一个极为强烈的信号，表明政府打压房价的决心。
在“国四条”出台不到一个月的时间里，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（俗称“国十一条”）面世，明确要求加快推进保障性安居工程建设，进一步明确了地方政府在保障性住房建设中的责任。
值此“两会”召开前夕，各地为了贯彻和落实“国四条”和“国十一条”精神，都在加紧制订调控房地产市场的配套政策措施。正是在这一大背景下，芜湖市也于近期正式发布了《关于进一步促进房地产投资开发，保持房地产市场持续健康发展的若干意见》（以下简称“20条新政”）。
该“20条新政”的主要精神及其产生的影响，主要表现在如下几个方面：
其一，对契税优惠的延续，将减轻部分自住型、改善型潜在购房户的经济负担。
“20条新政”在契税优惠上，基本上是延续了2008年出台的《关于促进我市房地产市场持续健康发展的若干意见》及随后出台的《关于促进我市房地产市场持续健康发展的补充意见》内容，只是将优惠期向后延长了一年，但这样的契税优惠，依然算是“20条新政”的最大亮点，因为对于绝大多数自住型及部分改善型购房户来说，将带来直接的经济实惠。因此，该优惠政策将进一步刺激刚性需求，促进商品房的销售。
但这样的政策也是“双刃剑”，如果不能做好市场的有效供应，供需矛盾将会愈加突出，进而推动房价的进一步攀升。
笔者以为，政府在土地拍卖中，有必要加上开发进度的限制性条款，让存量房始终保持在年销量一半左右的水平上。根据芜湖房地产市场的现状，应该始终保持1万套左右的“可售房”，让市民有较为充分的选择余地，才能保障开发商和购房户能够在一个相对稳定、相对平等的市场里理性交易。而目前芜湖市的存量房依然偏少，2月底365家居网显示的数据，“可售房”仅为5875套，市民选择的余地很小。因此，芜湖市很有必要进一步督促开发商，加大商品房的开发进度。
其二，在土地供应方面，也有如下一些亮点：
一是提出合理调节土地供应规模，科学确定土地供应年度计划和出让规模，保持土地供应相对均衡和稳定。
由于中国房地产一级市场始终由政府掌控，过去很多城市的房价飙升，都是因为政府实行土地的“饥饿型投放模式”造成的，“20条新政”正视土地供求关系，应为一大亮点。
二是首次提出“激活存量土地”的概念，将促进土地的节约化、集约化使用，保障房地产市场的可持续性发展。
三是增加普通商品住宅用地，同时配建一定比例的廉租住房，将在一定程度上平抑普通商品住宅用地的交易价格，降低普通商品住宅的成本，也给低收入家庭带来了新的希望。
四是明确规定进一步推进土地“净地”出让，由政府出面对收储地块提前进行拆迁安置，将推动房地产开发的进度，优化市场供求关系；将城东新区作为重点开发区域，将拉开城市骨架，让芜湖市从极为典型的“带状城市”向“扇形城市”转变，将降低城市运营成本，促进房地产的健康稳定发展；将旧城改造区（含棚户区）作为重点区域，将使一大批棚户区市民从中受益。
其三，对已出让土地建管更加严厉，将“逼”出一部分有效供给。
一是对闲置土地的管理力度加强。此次芜湖市的“20条新政”，对国土部有关“闲置土地”的管理规定给予了很好的贯彻。“20条新政”按照不同的闲置期限，对闲置土地分别给予征收相当于土地使用权出让金 20%的土地闲置费，以及无偿收回未开发建设用地使用权，重新公开出让。
这些规定如能得到很好的落实，将有效遏制“捂地”行为，促进土地资源的有效利用，并将在短时间内增加市场的有效供给。
二是对土地出让金的管理更趋严厉，将减少土地“悬而未决”现象，使土地的有效利用时间提前。“20条新政”规定，对已出让地块逾期未缴纳的土地出让金，按合同约定追缴利息及滞纳金；逾期未缴纳且按合同期限延期付款超过６个月的，收回土地使用权，受让人缴纳的履约保证金不予退还。
这一措施，将使那些大胆“卖地”的开发商学会三思而后行，在一定程度上可避免土地竞拍的非理性竞争，有效防止哄抬地价。
其四，强调了对商品房开发进度管理的硬性规定
“20条新政”除加强对“闲置土地”管理，以督促开发商加大开发力度外，还利用其他政策，扩大市场的有效供给。
一是通过严格执行《国有建设用地使用权出让合同》，对房地产开发企业超过合同约定期限开发、竣工或未完成年度开发量、竣工量的，扣除直至全部没收相应的建设工期保证金。
二是利用税收的杠杆作用，督促开发商按照进度实施开发。规定“对不能按照合同约定开竣工的项目，按高于规定预征率 20%预征企业所得税”。
其五，政策性支持力度较大
一是对符合条件的房地产开发项目实行建设行政规费、政府性资金（基金）等费用延缓征收。可有效缓解开发商的资金压力，降低建设成本，有利于加大开发进度。
二是成立房地产项目开发协调服务领导小组，实行定期调度制度，积极帮助房地产开发企业协调解决开发建设中的供水、供气、供电、消防、人防等基础设施配套问题。
三是加强审批制度的改革，提高审批效率，减轻开发商的负担。
四是加快拆迁进度，确保开发商能按照进度开发投资建设。
其五，“申报预售的面积每次原则上不少于 2 万平方米”的规定，符合“国十一条”精神。
芜湖市在2007年出台的“4·3新政”中，对商品房预售面积曾作过强制性的规定，要求商品房一次性预售须在3万平米以上。2008年出台的“19条新政”将该条款废止，改为“实行以幢为单位办理预售申请”。
此次，“20条新政”再次作出“申报预售的面积每次原则上不少于 2 万平方米”的规定，主要是为了贯彻“国十一条”精神，但这样的规定其实和当前的调控措施存在着矛盾，因为我们打击“捂盘惜售”的本意，就是希望开发商将“可售房”尽快推向市场。
总之，芜湖市有关房地产调控的“20条新政”，无论是对潜在的购房户，还是对未来的房地产市场而言，有亮点，但也有弊端。
商品房价格的涨跌，其实根源在供求关系的变化。如果政府能够采取有效手段，增加楼市的有效供给，让“可售房”保持在一个较为合理的数量上，让芜湖楼市商品房市场，变目前的“抢房”为“选房”，芜湖的房地产市场将进一步朝着健康稳定的方向发展。