告关注地产股投资者的一封信--当下为地产股投资最佳时机

甄建冲

    面对地产股一周来凄惨的景象，一连几个跌停板，15日跌2.26%；16日跌1.08%；19日跌8.32%；4月22日收盘跌1.87%，4月19日至23日这一周地产股跌幅达11.21%。中国地产龙头亦或说世界地产巨头“万科”A股在地产股惨跌的大势下，表现更是让人觉得惨痛，4月15日暴跌8.3%，在随后的两日内万科终于未能守住8元关口，一度跌破8元，直至今日（4月27日）收盘每股价格为7.7元。

    针对股市飞跌的情境，笔者觉得是越来越觉得看不懂那些关注地产股的中国股民了。

    在房价快速上涨的时候，人们都在批判房价上涨太快，房价太高，一年的工资也买不到几平米房子。当大家听到温总理说：国家有信心也有能力把房价控制在合理范围内的时候，大家是揣着怀疑的态度看待温总理的话，由于在两会期间期间3月15日北京一日拍出三个地王，所以，大家更是怀疑温总理的话和中国执政党的能力了，一度在网上曾出现“总理大”还是“总经理大”的大讨论。

    紧接着在4月14日国务院召开一季度经济会议上，国务院明确将：遏制热点区域房价过快上涨，作为下一阶段的重要工作之一，自此新一轮的国家宏观调控开始出台。从4月14日至4月23日中央各大部委，从房地产拿地、开发、销售、信贷等环节，下发方方面面的政策以遏制部分热点区域房价上涨过快的现象。于是在上周（4月19日至23日）商品房销售市场和二手房销售市场出现了 “惊人”的现象，比如说购房者为了赶上新信贷的末班车，商品房成交量猛增，二手房销售则迅速进入冰点，日签量跌幅超过30%.同时，更多的消费者是进入观望期。自此初步证明 “总理”还是比总经理要大。

    既然，政府出“组合拳”开始调控部分区域房价的快速上涨，同时政策的功效逐渐在显现，热点区域的商品房售价开始下降，这无疑是符合了消费者的需要，消费者应该感到高兴才对。但，为何地产关注地产股的投资者为何还是很快的从地产股逃离，创造地产股每日领跌的疯狂局面。大家这样急于将地产股出手，是对中国执政者的无信心，还是对中国经济的无信心？笔者无从得知。

    国家出台众多政策来防止房价的进一步上升，说明国家认为目前一些热点区域的房价是有些偏高,现实中的确也是有些区域房价过高。高房价已经不再是一个单纯的房价问题，因房价高而引起的系列社会问题有可能会危害到社会秩序的稳定发展，国家职能部门通过行政手段来对这个行业的发展进行重新定位，并加以规范其发展，这是很有必要的举措。当然这个过程对开发企业来讲是比较痛苦的，特别是中小企业。在每一次调控中都会有一波中小型的开发企业会“死去”，这个过程是一个优胜劣汰的进化过程。但如果消费者、股市投资者或大众受某些媒体误导，而认为国家目前出台的房地产相关政策是为了打压房地产、遏制房地产行业的发展，那可以讲是大错特错。

    房地产行业投资与消费能够带动上下游60多个产业，房地产行业的健康发展对国家GDP的贡献性更是不可否认的，2009年GDP增长为8.7%，仅房地产行业投资与消费对GDP的直接贡献作用就已经在2%以上，其拉动效应就更是不言而喻。

    股民购买股票，不可否认都存在投机心理，但我们大多数股民对股市的众多操盘技术层面的东西还是不够专业，既然我们没有那么专业的技能，那我们是否可以拥有一些学习精神、模仿精神，学习和模仿一下“股神”巴菲特先生。巴菲特先生在决定购买某一股票前，对这个企业进行考察，对这个企业所属行业进行一番调查，从而对企业及其业所属行业有一个基本的认识和判断，然后再决定是否购买该企业股票，并且购买后会长期持有一段时间。这个时间段不是说三五个月或者说一两年时间，这个时间是5年、10年或者更长时间。那么或许你会说我们都是小散客，哪里有精力和时间去考察企业。但是你不要忘记现在网络是何等的发达，要学会运用这些现代化的信息工具，不要总是跟随政策和媒体的炒作而影响自己的判断。

    作为投资者，我们是否应该拥有一个较为良好的心态，逐渐成熟起来，学着分析一些更深层次的问题，不要看到别人在抛售，自己也跟着抛售。众所周知，在每一支股票或整个股市大盘出现大的动荡时，总有背后的庄稼在操盘。今天你看到股票在跌，跌的你心、肝、肺都在颤，这时你应该给自己阿Q一下，要相信当你的心、肝、肺在颤抖的时候，其实别人也在颤，这个过程是一个心理博弈的过程，若自己心理素质够好，那么你或许在本次博弈中胜出；若你心理素质比不上别人，最后自己抛售了所选的股票，那么或许你就是那个最后的傻子。

    回过头来继续讲房地产政策对股市的影响。按道理讲，政策出台一周来，房地产销售市场已经出现了市场观望现象，地产投资客不得已捂住了投资房地产的口袋，但资本一定是不会放在银行闲着，据不完全统计过去的这一周（4月19日至23日）时间应该有数百亿甚至是上千亿的资金进入股市，但为何股市还是如此下跌，难道最近新进入者都成了“傻瓜”？

    站在房地产行业的发展角度来讲，本轮政策对大地产开发商是很有利的，因为未来房地产行业会有一个相对更加规范化的市场、行业发展透明度更强等，这些业规范化的操作流程，有助于大开发企业更加快速的发展，更有利于资源的有效配置，从而开发企业的盈利能力是会有大幅的提升。特别是商业地产开发企业的盈利能力会更加凸现。但我们的股民在本轮地产政策调控中，正好是“误杀”了这些国内优质地产股，比如万科、金地、珠江等，特别是金融街、世贸股份等商业地产投资商与运营商更是被“误杀”，因为本轮政策针对的更多是住宅商品房市场的调控。

    在这里笔者呼吁大家，下次买股票的时候，换手不要那么快，对中国执政者有些信心，对中国经济有些信心，对中国企业有些信心，试着将持有的股票时间延长一些，再延长一些。再过二十年，即2030年到来的时候，希望在我们这一代人的努力下，能够真正培养出一批中国的蓝筹股，为了中国经济，为了我们下一代，当然也是为了我们的投资回报更有保障性。

    最后，在当下笔者鼓励大家多多购买地产股，如万科，现在万科已经跌到8元以下，机会真的是很难得；另外建议大家多多购买长久以来一直在经营商业地产，和未来会进入商业地产领域的地产股，若你现在购买了，相信未来（至少3年时间）你会感谢我的。