热焦点评（10-41）：广州房价调整的空间有多大？

彭澎接受《南方都市报》采访报道   2010-04-28

题外话：大前提是国家“新政”上升为一种制度重新设计，影响将是长期的。理由：（1）“新政”重点是增加土地以及保障性住房供应量、紧缩住房信贷政策并提高首付、制定税收政策，其中，税收政策是下一轮重拳的主要看点，如此，房贷紧了致使买房冲动收紧，税收多了致使多套房将抛售物业；（2）新华社论调加温，显示了中央出猛拳的决心，我的判断是此次中央不达目的不罢休，可能与楼市泡沫、金融风险、需求不平衡（少数人拥有多套房、空置率上升）、社会矛盾凸显、维护中央权威等等有关；（3）房地产吸收了太多社会资源，不利于经济转型和产业升级的实现。为此，我把去年底预测今年二三季度房价下调10%的幅度提升到30%，周期依然是一年左右。

广州房价将深度回调30%？

新华社再吁调控力度，专家预计穗房价将跌至8000元左右

作者:王卫国  

摘要：国家新一轮房地产调控政策接连出台后，广州市政府常务会议日前迅速制定了地方配套政策。

    本报讯　(记者 王卫国)国家新一轮房地产调控政策接连出台后，广州市政府常务会议日前迅速制定了地方配套政策。

    与此同时，新华社再次发文，直言“楼市调控政策应持续发力，引导房价回落到合理的区间”。业内普遍认为，此举传递的信号是，国家对这次房地产调控的目标已经发生了从“抑制”房价上涨到要求房价“回落”的重大变化。

    广州房价租金比远超国际警戒线

    这次调控以来，有一个楼市形势判断问题引发了业内高度关注：广州是否属于国十条中所指的“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”？这个判断将直接影响地方政府出台落地政策，包括是否暂时限制多套购房。

    目前业内对此莫衷一是，有的认为广州房价相对北京、上海较为理性，但也有的认为存在明显的泡沫。

    值得注意的是，广州市国土房管局今年初曾预警楼市风险，指出广州“去年第四季度房价连续飙升，房价租金比已超国际公认的风险警戒线水平。”

    记者查阅最新公布的房屋租金参考价后发现，广州天河北、天河南片区高层住宅租金参考价是32元/月·平方米，而今年3月广州天河区的新建商品住宅成交均价高达21133元/平方米，由此可以计算出天河区的房价租金比至少高达660，也就是说，如果买该区域的住房出租的话要55年才能回本。

    而业内公认合理房价租金比值是200-300，一旦超过300，就说明该区域房价被高估。

    广州房价有可能深度回调30%

    日前，新华社在财经专线播发题为《重拳之下，楼市“混沌期”还能持续多久》的专电，认为国家调控政策出台以来，楼市陷入一种“混沌期”，文章首次出现了引导房价“回落”到合理区间的字样。此举引起业内和广大媒体高度关注。

    “新华社的文章‘来头’很大，这是传递了信号，这轮调控肯定要房价大幅回调。”广州市社科院研究员彭澎博士指出。据了解，从3月28日到4月2日，新华社曾一连6天发表“新华时评”，矛头直指地方政府，痛批当前房地产市场的根源在于土地财政等问题。随后，4月15日，国务院就开始重拳出击，连续出台系列政策，展开了房改十余年以来最严厉的一次调控制。

    彭澎认为，广州房价的合理区间应该在10000元/平方米以下，这次调控可能会让广州楼市均价回落到7000—8000元/平方米的价位，也就是说回调幅度在30%以上。

    彭澎认为，目前，开发商想不想降房价已经不能左右市场了，如果都像中行那样提高存量房贷利率，最严格地执行新政，将使大批多套房产持有者抛售物业，从而引发价格回落。

    广东省房协理事赵卓文也持相近观点，他预测广州楼市将在二、三季度由热转冷，“当成交量持续下降，开发商资金趋紧时，房价的下降是必然的。”他认为广州房价回落到合理的区间应该是8000-10000元/平方米。他同时也强调，“地方政府不会想整坏房地产市场的，也担心市场完全冷下来，对其他行业带来冲击。”