地产宏观调控政策显效甚微 楼市新调控“一触即发”
继2009年12月14日“国4条”、2010年1月10日“国11条”、2010年3月10日国土部“19条”，两会系列提案，4个月来一系列的宏观调控密集出台，打击投机投资，遏制房价过快上涨成为调控主要目标，房地产市场一度陷入观望，而随着调控政策显效甚微，恐慌性购房再现市场。“现在就是借钱也得买房子，谁知道房价还要涨到什么程度?”地产宏观调控政策并没有抑制住楼市的疯狂。
在调控的政策基调下，尤其是在遏制房价过快上涨的呼声下，中央不可能听任房价像目前这样上涨。出台新的调控措施势在必然。有关信息表明，央行、银监会、国家发改委、国土资源部、住建部等部门正在密切关注房地产市场成交量和价格的变化，不排除出台新的调控政策的可能。因为房价的继续加速上涨，消费者的恐慌，与保持房价的稳定这一政策基调是不一致的：
首先，部分城市地价、房价上涨过快。特别是在北京、上海等大城市，房价涨幅过大和房价收入比上升过快，让居民普遍感到房价难以承受。
第二，住房供求结构矛盾突出。尽管我国一直鼓励建设适合普通家庭的中低价位、中小户型的普通商品房，但这类住房供给严重不足。供应结构不合理不仅直接影响了中低收入居民的购房需求，而且进一步加剧了房价上涨给普通居民带来的压力。
第三，二手房市场和租赁市场长期发育缓慢，导致庞大的存量房难以盘活，住房需求过度依赖新房市场，也推高了房价。
第四，房地产市场秩序混乱。捂盘惜售、囤积房源、发布虚假信息等侵害消费者利益的现象屡禁不止。
专家认为，近年来住房调控政策没有能达到“促进市场平稳健康发展”的预期目标，房地产市场投资增长过快的势头没有得到根本遏制，市场秩序仍然有许多问题。 正是在这些因素的作用下，通过深化房改来改变现存问题的呼声才不断出现。
观察家分析，中央媒体舆论往往成为政策调整的先行信号：从3月28日到4月2日，新华社一连6天发表“新华时评”，矛头直指地方政府，痛批当前房地产市场的根源所在——土地财政以及腐败所酿生的高地价高房价。新华时评对房地产当前的问题进行了全方位的解读，其话题包括地方政府的土地财政、楼市交易中的投机行为、权房交易中的官员腐败，以及利用税收政策调节房地产市场等。
《人民日报》近日也以“追问中国楼市·民生三问”为题，展开房地产市场的系列分析和报道。从4月1日的《房价今年会怎样》，到4月2日的《“地王”会不会消失》，再到4月6日的《预售制能否取消》，三篇报道都聚焦民众关切的要害，也是当前业界迷茫之处。
在去年年底中央调控政策密集出台，国内楼市稍作调整之后，当前重点城市房价又开始大幅飙升，其场景令人咋舌。这种敏感之际，官方媒体接连发出建言楼市政策调整的声音，外界将其视为官方信号并且进行“放大”处理也在情理之中。
央视多个节目警示高房价隐忧：央视《新闻联播》也播出了许多关于国外楼市的新闻，比如4月3日的《视频：日本年轻人：租房住也幸福》，4月4日的 《视频：面积小价格低 纽约小户型受青睐》，4月6日的 《视频：美国政府采取多种措施促房价稳定》，这让“嗅觉”敏感的业内人士似乎又嗅出了什么，加剧了关于调控政策的新猜想。
早在3月26日，央视《新闻1+1》就对《67家上市房企负债超5100亿》提出了质疑，在房价高起、地王频出的今天，你能够想象那些风光无限的房地产商，而且是上市企业的身后，居然是背一屁股的债吗？截止到3月23日，已经公布了年报的67家房地产上市企业数字显示，他们在过去的一年里面净利润是282.4亿，比去年同期增长了7成左右。而与此同时，这些公司的负债已经超过了5100亿，这个巨大数字反差说明了什么呢？
据报道，截至4月6日，沪深两市共86家上市房企发布了2009年财报，累计实现净利润为347.15亿元，有19家业绩同比增幅超过100%，其中大龙地产增幅高达14256.4%，成为目前上市房企业绩增长冠军。有权威机构预计，2009年地产行业整体业绩增速会超过50%。目前已披露年报的86家上市房企净利润累计近350亿元，而且预收款近1636亿元，预示着上市房企未来业绩增长趋势不错。截至去年年底，上述已披露年报的86家公司，债务总额达到6045.85亿元。其中有60家公司债务总额明显增加，虽然不少房地产类上市公司去年底资产负债率水平同2008年相比有轻微的下降，但依然偏高。在86家房企中，有56家资产负债率超过60%，46家在70%以上。
虽无高层授意，但中央媒体如此密集报道楼市，并建言政策调整，过往并不多见。这也反映出，房价不断上涨、挤压民众需求已经成为当前社会最重要的难题之一。 在规范市场秩序方面，应该着重完善多层次住房供应体系，盘活二手房和租赁市场，完善相关法律法规制度，明确各职能部门的监管责任，进一步完善预售制度等。
有分析指出，房价暴涨与宏观调控并行的一周年，地方政府的调控失效被认为是造成楼市畸形的主要原因，地方政府的另一个畸形调控思路还有控制数据与控制言论。要求“不炒作房价、市场销售情况、退房潮、购房难、地下空间使用权转让、住房专项维修资金购买国债等敏感话题，不对土地成交情况、地王、高价地、央企拿地、调控政策解读等都做出了限制。”
近日新华社、《人民日报》、央视《新闻联播》等媒体接连针对楼市发表时评报道之际，可以预料，高层或许正在酝酿新一轮的调控政策。2010年4月7 日有消息称，中国央行将于本周四重启3年期央票发行。此举反映央行收紧流动性的行动升级，料将引发市场对于加息的预期升温。
新闻资料：近期楼市调控政策一览
2010年03月11日 来源：中国新闻网
中新网3月11日电 两会期间，房价、地价问题备受关注。委员、代表关于遏制高房价的建议不断。自09年12月起，中央、各地区政府颁布了多项楼市调控政策，促进房地产行业健康平稳的发展。中新网为您梳理一下近期楼市调控政策。
1.2009年12月9日，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。
2.2009年12月14日，中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。
3. 2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”。
4.2009年12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部和审计署联合发出通知，规定开发商拿地首付款不得低于全部土地出让款的50%。
5 2009年12月23日，财政部、国家税务总局正式下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》细则，明确了从明年起，不足5年的普通住宅转让，将按照其销售收入减去购房款后的差额征收营业税，非普通住房则将全额征收,并强调各地要严格清理与房地产有关的越权减免税。
6.2010年1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，包括：增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府责任五大方面共11条措施，简称“国十一条”。
7.2010年1月12日，中国人民银行宣布从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
8.2010年2月20日，银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》，出拳打击炒房者和投机行为。
各地区出台调控政策：
2009年12月29日，上海市政府办公厅转发了市住房保障房屋管理局等五部门《关于上海贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》(下简称“《实施意见》”)，从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管四方面采取措施，遏制地价、房价过快上涨。《实施意见》在税收、信贷政策上体现抑制投资投机性购房，继续支持首次和改善型购房。
2010年2月21日，广东省人民政府办公厅转发了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出四点意见。业内称之为“粤四条”。
2010年2月23日，北京市政府下发《关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》(京版十一条)，内容根据“国十一条”从11个方面开门见山地指出：要进一步加强和改善房地产市场调控，支持居民自住和改善型住房消费，遏制房价过快上涨的势头，促进房地产市场平稳健康发展。
蔡律 2010年04月07日
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