广东工业大学五山教师新村顺利加建电梯的启示

申格联/高级经济师

现在住宅小区电梯纠纷之事一时成为国内各大媒体追逐的焦点。关于纠纷的起因很多，笔者大略归纳为两大类：

一是变更原规划加建电梯引起的纠纷，比如2009年12月1日的《南方都市报》刊登了中山大学教授反对旧楼加建电梯状告市规划局的报道，矛盾的焦点就是电梯修建的位置严重影响该业主的住宅的通风采光，并且导致楼间距变窄，容易造成消防、安全隐患。当然，该电梯的安装肯定是有人欢喜有人忧。

对于后期安装的电梯，笔者认为应该是组织相关的听证会，充分尊重利害关系人的意见，在规划设计上尽量减少对利害关系人的损害。假如损害无可避免，必须与利害关系人达成协议，在电梯费用上给予适当损失补偿，这样比较公平和人性。

有的行政单位，利用行政手段，强令业主加建电梯，即便是底层的业主强烈反对，也一意孤行，造成不该发生的邻里纠纷和社会矛盾，这种做法是有欠公允的。因为，对于居民私人住宅，《物权法》具有相关规定，保护私人财产不可侵犯。后期的规划建设若损害住户的合法权益，必须进行侵害补偿。若底层住户反对加装电梯，必须充分听取他们的意见。因为多层住宅，若在原先的设计上没有预留电梯位置，就会在加建设计选址时，损害部分住户的合法权益。

为了充分尊重业主的合法权益，避免发生社会矛盾，影响人居和谐，笔者认为对于业主拥有产权前没有安装电梯的住宅加装电梯，不能采取业主大会表决少数服从多数的方式，要采取全体业主表决通过，并签订协议的办法才比较合理。笔者所在的居住小区广东工业大学五山教师新村集资安装电梯的案例就是一个较好解决业主不同意见的案例。

广东工业大学五山教师新村是该校年青教师的集资房，楼高9层。97年设计时考虑到年青教师收入不高，集资建房有一定的负担，就没有安装电梯（符合当时的规划要求），但在设计上预留了电梯位置，以备将来之需。2006年，部分高层住房业主向业主委员会提议加建电梯，并要求学校统一用行政手段实施。学校考虑到教师住宅已经属于私人产权，应当充分尊重低层业主反对加建电梯的意见，拒接用行政手段介入住户的纠纷，要求业主委员会充分听取广大业主的不同意见，采取民主自治和协商对策的办法解决加建电梯事宜。业主委员会为此多次召开会议，提出了以下主要协议：

1、该协议采取自愿集资安装电梯，谁出资谁受益，谁为所有人的总体原则，参加集资住户发给四张IC卡（电梯电子门禁卡）；

2、住户按所住楼层进行集资费用分摊，从2楼到6楼系数从0.2到1.0以0.2为增加值，6楼到9楼从1.0到1.3以0.1为增加值，各梯民主推荐成立三人小组，负责财务收支；

3、后增加的集资户除缴纳以上分摊款外，还额外缴纳分摊款18%的费用，该费用由原集资户参与分配；

4、集资户每月要按时缴纳电梯的管理费和电费，用于日常维修、养护、运行和管理（含年检），电费靠电梯广告费补贴。

5、电梯大修和更新费用再由集资户集资；

6、电梯的日常管理委托小区物业管理处实施。

广东工业大学五山教师新村加建电梯工作比较顺利是因为原先的设计预留了电梯位置，对业主造成的影响不大，对于没有预留电梯位置的住宅，加建电梯必须充分考虑利害关系人的意见，并进行适当的损失补偿。笔者认为只要有一个利害关系人反对，就不能强行加建电梯。因为加建电梯是一种建立在高层住户房子升值而低层住户房子贬值的行为，是一种利害关系人房子贬值而非利害关系人房子升值的不合理行为。从节约能源的角度看，加建电梯也是一种浪费能源的行为。对于多层住宅，笔者认为步行上梯也是一种较好的锻炼方式。

二是电梯大修费用缴交引起的矛盾。这存在两种情况。一种情况是缴交了房屋公共维修基金的情况。业主在购房的同时就缴交了房屋公共维修基金。这部分维修基金的使用，由物业管理公司提出使用计划，经业主委员会审核、业主大会批准后可用于电梯大修。但也有的小区电梯大修费用是从物业管理公司代收的电梯费和使用电梯的业主集资开支的，房屋公共维修基金的使用关键看物业管理合同是否有此类费用的使用约定以及业主委员会和业主大会是否有这方面的讨论意见。

目前，物业管理公司代收的电梯费主要包括电梯运行的电费、日常的维修、维护费用和年检费用等，这些费用一般不包括电梯大修费用。长期以来，对三楼以下用户电梯费的收取也有一个行业惯例：一楼按80%缴交电梯费，或经全体业主同意也可以不交。如《扬州市区物业服务收费管理实施细则》明确规定，带有电梯一楼的住户，其电梯运行费按照规定标准的80%缴纳。但这种情况在各市并不统一，2009年10月1日后，最高人民法院的有关司法解释将逐步统一人们的认识。

最高人民法院2009年10月1日起施行的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中对于业主提出不需要有关物业服务或者因出国等原因没有享受物业服务而拒绝缴费，做出了规范性的指引：就是对于实践中，在物业服务企业已经按照约定以及规定全面履行了相应义务的情况下，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务，比如业主提出其因出国而未享受服务，或者无需接受相关物业服务，比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等提出抗辩。该解释认为，只要选聘物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定，业主以前述理由所提的抗辩属于权利滥用，有损业主自治机制和物业服务秩序，所以不应得到法院支持。

另一种情况是业主没有预先缴交房屋公共维修基金或电梯大修费，碰到电梯大故障时被迫关闭的情况。这种情况除了业主补交费用外也没有什么更好的办法。因为业主作为电梯的所有人和使用人，有必要进行出资养护。对于没有缴交管理费的用户，可以采取电子门禁的管理办法拒接非权益户使用电梯。

有一点笔者要强点的是，虽然物业管理费里确实包含维护费用，但电梯大修费不属于这个范畴（除非管理合同另有约定）。根据物业管理条例规定，电梯维修费应属专项维修基金，可以由用户共同承担。但业主认为既然物管费里包含了日常维护及维修的费用，电梯维修大修费用就应该由物业公司支付，这种争议以后必须通过新的物业管理合同予以明确。

随着电梯数量不断增多，电梯“养老”形势也日趋严峻。笔者从广州市质量技术监督局特种设备安全监检处相关人员处了解到，电梯属于特种设备，按照国家规定，每年定检一次，检查合格后方可在下一个年度里使用。除了年检外，按照相关规定，电梯应该至少每１５日进行一次维护保养，且需要有专门资质的维护保养单位按照规定项目进行保养，每次保养都必须填写记录。可见，小区电梯费的开支是物业管理费支出中较庞大的一笔费用，若是不通过对小区公共资源的资产管理和运营解决分摊这部分费用，相关业主的支付压力是比较大的。

我国电梯管理虽然没有明确的报废期限规定，但是安全第一仍然是各级行政管理部门、物业管理公司和业主必须牢记的一件大事！

注：《新业主：现代物业上旬刊》2009年12期发表