各投行，包括市场上有一种比较有代表性的观点，就是房企在去年销售收入大幅增加，手中持有较多现金，撑个一两年没问题，因此不会降价促销。然而从现实情况来看，房企的能力恐怕被夸大了。

    1、房企持有的现金比较多，但负债更多。以十大房企（万科、保利、金地、招商、富力、复地、绿城、中海、华润和雅居乐）为例，2009年年底持有的现金为1217亿元，但同时有4200亿元的负债。持有的现金不足负债的三分之一。

    2、房企利润不足以带来较多的现金流。房地产开发业在人们印象中是个暴利行业，但从数据来看并非如此，以以上十大房企为例，在2009年房价大幅上涨的情况下，实现的净利润也不过265亿元。以同样的利润水平还清4200亿元总负债，需要超过15年的时间。而4200亿元的负债，按6%的年利率来算，一年的利息就高达252亿元，接近于全年净利润。当然，大的房企是银行争取的客户，利率会在基准利率上有所下浮，但在目前的政策下，银行并不会普遍给房企以优惠的利率。否则，恒大地产也不会在4月发行了利率高达13%的6亿美元优先票据。

    3、政策有针对性地限制房企消极囤地捂盘。从目前的政策来看，房企消极囤地捂盘是打击的对象。银监会提出禁止以土地作为抵押的贷款，必须要以在建工程作为抵押。综合媒体报道，权威人士5日透露，住房和城乡建设部正会同人民银行、银监会等相关部门拟对房地产企业在售项目的预售账款实施监控。根据拟定的方案，今后房地产企业的预售账款将存入监管部门指定的专门账户，并按照项目开发进度和工程资金所需“专款专用”。房地产企业只有在项目竣工交付及结算时，才能支配使用项目此前的预售账款。中国人民银行上海总部印发《2010年上海市信贷投向指引》，该指引指出，要落实更为严格的差别化住房信贷政策，抑制投资投机性购房需求。对存在囤地、炒地、捂盘惜售等违法违纪行为的房地产开发企业，不得发放新增贷款，已有贷款要迅速采取保全措施。在房企（以十大房企为例）手持现金只有债务总额不到三分之一的情况下，政策面收紧房企的资金来源，对预售款实施监控，恐怕房企未来的现金流不容乐观。

    4、房企2010年买地支出将大幅增加。从国土部公布的各地供地计划的汇总情况来看，2010年住宅用地的供地计划是去年的235%。这些土地都要由房企拿真金白银来消化。同时，今年房企买地已不能再象以前那样先缴象征性的保证金，土地款两三年才缴清了。

    5、消极囤地捂盘影响持续经营。如房企大量裁减机构与员工，以各种方式大量降低成本，不少房企“撑”十年都有可能。但房企存在的目的是持续经营，而不是“撑”一个门面。同时，房企消极囤地捂盘，在申请贷款、上市融资、在海外发行票据、新购土地等方面的难度都将大大增加。

2009年前三季度，恒大地产销售面积为453万平方米，超过万科，成为行业龙头。恒大在2008年未成功上市，同时因在土地价格高峰时期买下高价土地，拖欠巨额土地款，一度面临资金链断裂的危机。可能正因如此，恒大地产才比较有保持现金流充足的意识。在2009年在香港成功上市，同时在4月刚刚发行6亿美元票据，现金流比较充裕的情况下，带头将全国40多个楼盘全部按85折对外销售。当然，房企未必会大面积降价售房，房价近十年的牛市，估计使不少房企有房价长期上涨、小跌大涨的直线思维。

 

 

 

以下是部分投行最近对房地产行业的一些观点：

 

 

 

 

中金公司

中金公司在5月4日发布的由白宏炜撰写的《对北京市坚持遏制部分城市房价过快上涨文件的通知的评论》中提到如下数据与观点：

一、此次北京市调控力度高于预期，但符合我们之前"宁可错杀，不可放过"的观点：近期市场一直在等待后续地方政府配套政策的出台，北京是第一个，抑制住房投资/投机需求的力度也高于我们预期。文件强调要从首都经济发展和社会稳定大局出发，坚决贯彻落实国务院决策部署，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展，继中央政府把房价过快上涨由经济问题提到了关系民生及社会稳定发展的政治层面后，北京市此次表态首先是保证政治上正确，对于房地产需求的调控也是"宁可错杀、不可放过"，往后来看，各地政策的配套政策基调也会是趋于严格。

二、政策出发点是限制炒房及"居者有其屋"，细则更严厉、可行性更强，短期压需求的效果会较为明显：我们之前一直强调此次房地产政策的针对性很强，集中打击投资/投机性住房需求，政府表明的态度是"居者有其屋"而不是囤房、炒房。这次措施制订，不仅限制第二套房的信贷，暂停对于第三套及以上房及非常住人口的购房贷款，限制购房数量，还加大对定价过高、涨幅过快的新房项目和存量房交易的税费核查，提出了交易产权系统和金融机构房贷挂钩，以及住建部门房屋信息资料与税务部门共享，操作细则透露出来的抑房价信号比中央精神更加严厉，可行性也高于前几次调控，我们觉得抑制投资/投机需求的效果会更好，短期内成交量萎缩幅度可能超预期。

三、开发商的门槛将提升，市场竞争更加规范，资金实力强、规范运作开发商将受益：此次通知对于开发商层面的限制主要在于两方面，一是要求房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，大股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利，二是严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。这意味着利用大股东融资款拍地将受到严格规范，资本金使用的效率会降低，部分不合规开发商将退出房地产市场，未来竞争将更规范，资金实力强的开发商会受益，也有利于缓解目前土地市场热度过高的局面。

投资建议：

此次北京市调控力度高于预期，透露出地方政府政治上保证正确、“宁可错杀，不可放过”的信号，也意味着后面其他地方政府配套细则的总体基调应该也是“从严从紧”，我们认为，政策风险还没有完全释放，建议投资者依然保持谨慎态度，房价不跌，则地产股难涨，下半年地产股将有较好的投资机会，建议投资者逢低吸纳，耐心持有。

长江证券

长江证券在5月4日发布的由苏雪晶等人撰写的《房地产行业4月月报：静待各地政策细则》中提到如下数据与观点：

四月份地产股的走势可以用惨不忍睹来形容，不理性终归结束。正如上个月月报我们所强调的催发春季成交的反弹因素是否是常态，新政出台后，我们明显看到了全国成交下滑趋势已确立。本已下降明显的同比数据将迎接更迅速下降的环比数据。

新国十条是否有持续性和可操作性？我们并不认同市场关于新政是过渡政策判断以及未来政策将观察市场变化再决定是否出台这2 个观点。

无论从金融系统限制购买3 套房贷还是部分城市限购房这些看似回归计划经济的新政，只充分说明一个问题，那就是管理层对中国目前房地产行业的反思，在一个人口众多，土地稀少的大国，地产能否兼属自住、改善和投资多重属性。这也就是从去年年底以来，我们一直最担心的问题，行业游戏规则因为非理性的房价可能发生改变。目前看出台的新政，配套的操作办法也逐步出台，各地方政府节后都将落实细则，可操作性极强。

新开工和房地产投资何时下滑？地产股短期无法为投资者获利，我们将研究重点放在判断新开工和房地产投资数据上。近期走访了广州、深圳、北京等地，我们认为开发商意愿已明显出现变化，未开工土地很难再出现开工。但目前房地产投资仍需要观察，这里观察重点是政策对投资抑制问题是否能真正解决。也许4 月份全国就开展打击囤地工作能作为最好答案。

本月四大城市成交同比下降幅度继续加大，四月份北京网上期房签约面积约为111.55 万平米，同比下降8.94%；上海一手住宅成交约138.53 万平米，同比下降43.75%；广州一手住宅成交61.6 万平米，同比下降39.52%；深圳一手住宅成交28.23 万平米，同比下跌62.11%。市场开始对加息预期有所增强，我们早在去年年底就对资产价格泡沫相对忧虑，一直认为10 年上半年加息是大概率事件，建议市场关注5月底的时间窗口。

国金证券

国金证券在5月5日发布的由曹旭特撰写的《房地产行业研究周报：行业进入调整第一阶段》中提到如下数据与观点：

目前行业已经进入调整的第一阶段，即表现为量缩价平的调整形式。这一阶段持续的时间长短由开发商资金充裕程度决定，即开发商在资金回流压力不大的情况下，不会轻易采取大幅降价促销的策略，购房者和开发商将进入对峙期。
    行业投资机会的到来需走过三个阶段。

地产股虽然经历了较大幅度的下跌，但下跌幅度不适合作为判断地产股投资机会的标准，因为未来行业基本面存在较大不确定情况下，目前的估值水平也并不可靠，地产股投资机会的来临需经历三个阶段：

第一阶段：理顺投资逻辑。房价涨则股价跌这一投资悖论难以打破，所以为理顺地产股投资逻辑的前提是房价得到抑制，而价格得到控制的前提必须是交易量的下滑，目前行业已经进入量缩调整这一阶段。

第二阶段：价格波动阶段。房价很难达到保持平稳的理想状态，政策往往不是没有效力，即是矫枉过正，目前如此严厉的调控政策出台，房价波动不可避免，但开发商往往在量缩的初级阶段不会大规模降价，一般要等到手中资金耗尽的地步才会采取降价促销的策略，而目前地产公司资金仍比较充裕，以上市公司为例，09年底上市公司合计货币现金占总资产的比例为18%，是历史最高值，在同样房价快速上涨的07年这一比例只为15%。

第三阶段。政策压力释放阶段。房价下跌后舆论压力将减轻，而房价下跌过程必然伴随地产新开工的回落，政府也不会容忍行业发生过度调整，届时政府态度的放松甚至呵护将帮助行业从谷底回升，届时上市公司经营的改善会对市场产生吸引力，投资机会才会到来。

投资策略。前期地产股下跌反映的是投资者对行业的悲观预期，但未来行业基本面真正发生调整时地产股同样难有好的表现，维持行业持有评级。

安信证券

安信证券在5月5日发布的由柳世庆等人撰写的《房地产：会叫的狗不咬人，咬人的狗不会叫》中提到了如下的数据与观点：

我们认为，近期高调出台的政策对地产市场的影响最多是短期心理层面的压力，但是不会产生长期趋势影响

但是货币政策的逐步退出以及贸易顺差规模的下降带来流动性系统性收缩的过程将会对房地产泡沫产生长期的抑制作用，促使地产市场开始逐步调整

北京及其它地方近期出台相关行业政策在短期内将对地方市场产生恐吓作用，使得需求短期快速萎缩，但是房价最多只是微跌。从中长期看，这些政策不太可能长期持续。一旦房价稳定就可能在执行层面放松。

周末准备金率上调不是直接针对地产行业的调控。但这意味着政府已经有信心对地产市场实施更多的抑制政策。同时，货币政策的继续退出将继续对地产市场趋势造成影响。

停止三套房以上按揭贷款影响地产市场的更多的是整体信贷（流动性）的松紧，单纯按揭市场的局部调整影响相对有限。

海通证券

海通证券在5月4日发布的由胡倩撰写的《房地产行业相对走势预测结果：5月房地产指数走势弱于大盘》中提到如下的数据与观点：

为了更好提供量化行业配置支持，我们采用支持向量机方法进一步研究行业相对于大盘的强弱走势。该模型共引入宏观、行业、价格和估值以及技术指标四个层面的10 个解释因子来对下一期地产的相对强弱走势作出判断。两个宏观经济因子是：广义和狭义的货币供应量M2 和M1；两个房地产行业基本面的因子是国房景气指数和房地产销售/竣工面积的同比增长；三个价格和估值指标分别是：地产指数与海通综指的收益差、PE 差和PB 差；三个技术层面的指标分别是房地产指数与海通综指的30 日股价动量因子以及海通综指的MACD 指标。

从以往的检验结果来看，对房地产行业的相对强弱走势有较好的预测精度，在过去40 期样本外的预测中，28 期准确，12 期出现偏差，准确率达到了70%。根据最新数据，我们认为2010 年5 月份房地产指数将继续走弱于大盘。

申银万国证券

申银万国证券在5月6日发布的由凌鹏等人撰写的《如何看房地产：打造房地产的“驱动力”和“信号验证”机制》中提到如下数据与观点：

房地产行业在美国和中国都意义重大，美国重在影响消费，中国重在影响投资。全国商品房销售面积和全国商品房销售均价是整体性的指标，每周公布的一、二线城市一手房、二手房的量和价是日常跟踪指标。京、沪、深三地的可售量，只可做纵向比较，无法做横向比较。土地成本、营业税、增值税和利息支出体现地方政府、中央政府和银行对房地产行业的影响。

全国商品房销售面积和销售均价是最核心的两个指标，分析员根据销售率、可售量、开发商资金状况、政策力度和货币供应等情况对这两个指标进行预测，以体现对房地产行业的整体看法。房地产是一场复杂的游戏，其博弈至少涉及六个主体，分别是中央政府、地方政府、开发商、银行、自住客和投机客。2003 年来，调控无力，不在于房子供应不足，而在于过早具备投资属性，大量新房被作为投资品囤积，刚性需求者不得不高价购买。

房地产行业大周期由人口结构决定，小周期由政府政策引起，行业小周期会引发股价大波动。房地产开发商资金链是决定一手房价的根本。打压二手房价，就要降低房产的收益预期，系统性提高投资客持有成本会促其抛售，从而带动房价下跌，最终使房价上涨和下跌概率平衡，房产投资属性下降。房地产销售和M1 非常相关，略滞后于实际利率。

从月度分布上，三月份出现超额收益的概率最大。每年二月份是传统的销售淡季，三月份销量会回升，而三到六月份是房地产新开工旺季，这和中游行业的旺季相符。在A 股，房地产股票具备很强的领先性，甚至比上游的煤炭、有色还要早，因为房地产股票的调整主要源于政府对房地产市场的调控，而房地产调控往往引发投资者对固定资产投资、对中游制造业景气的担忧，进而引发对上游资源价格的担心，过去两个周期，房地产行业均引领A 股的方向。另外，房地产超额收益与销售同比更加相关。

房地产的需求要通过宏观的逻辑推导和微观的调研指数来判断。房地产数据比较缺乏，且很多数据不具代表性，必须通过调研和其他行业的验证数据来进一步了解事实真相。调研对象主要涉及中介、开发商、银行和相关中游行业。

上海证券

上海万国证券在5月5日发布的由沈莉撰写的《2010年5月房地产行业投资策略》中提到如下数据与观点：

目前，行业调整的态势渐显，大部分城市销售量出现同比下降，部分城市环比跌幅超过两位数。价格方面稍有回落。

针对房价过快上涨带来的负面影响，政府采取多项调控措施。其中三套以上购房和异地购房限制超过历年调控力度。

由于供应量在增加，需求量在减少，房地产市场已经产生了变化，但由于库存量较少，房地产公司普遍资金实力较强。此次房地产市场的调整将是一个缓慢的周期。

目前估值处于合理区域，已经反映了未来房价下降的合理区域，但由于房地产股属于强周期性行业，有暴涨暴跌的特性，短期风险较大。

投资建议：评级未来十二个月内，房地产业：有吸引力我们维持评级“有吸引力”。因为目前估值已经反映未来房价下跌的情况，且已有部分公司估值较低，中长期具备投资价值，故我们维持“有吸引力”评级。但短期风险依然较大。。

西南证券

西南证券在5月6日发布的由肖秀红等人撰写的《房地产行业：地方细则强化楼市调整预期》中提到如下数据与观点：

4 月30 日，北京正式出台房地产调控新政。内容包括：“坚决抑制不合理住房需求；增加住房有效供给；加快保障性安居工程建设；加强市场监管”，等共计12 条具体措施。对此，我们点评如下：

北京市楼市调控政策是新“国十条”的具体落实，思路仍然是“控需求，增供给”，部分手段更为严厉。2009 年，北京房价涨幅为61.02 %，远远超过全国平均房价涨幅23.54% ；商品房销售面积同比增长77.52%，超过全国平均销售面积增速41.2 %。作为房价上涨速度较快的一线城市，新“国十条”出台后，北京政府面临着遏制房价快速上涨的巨大压力。因此以“国十条”具体规定的最高标准来调控细则制定成了北京市政府的必然选择，政策出台在预期之中。而且思路也会沿袭“新国十条”的框架，即控需求，增供给。

运用严厉的行政手段来控制需求，紧迫性和阶段性特征明显。细则中增加了一条临时性限购措施，即规定自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。此外，再加上三套房限贷和外地购房限贷政策。

本次调控中可以说是用了大量的行政管制手段。对于市场化程度较高的房地产行业来说，本次调控的政策反映了紧迫性和阶段性特征。紧迫性体现在房价涨幅过快，中央政府和地方政府压力大，迫切希望房地产市场迅速降温，因此采取行政手段来压制需求。而且现阶段供给还处于短期状态，房屋供给增加需要一定时间，包括税收政策出台也需要一定时间来论证。当前的阶段，也只有用行政手段，暂时遏制需求，等到房地产长期调控政策如税收制度完善，或供给大幅增加后，再放松需求管制。

地方细则将纷纷出台，强化楼市调整预期。目前，青岛，北京已根据新“国十条”出了楼市调控细则，我们预期其它城市近期也将会出台细则。现在的政策环境下，地方政府保护房地产行业的意愿大大降低，地方政策的基调将是非常严厉。楼市短期预期变坏，在这样的力量博弈中，即使地产商资金充裕，也不会再有任何价格上涨的动力，因为价格继续上行必然会遇到政府更加严厉的打击。在这场博弈中，政府的强势特征明显，短期，市场或有所调

整。

    “堵住”需求的政策短期可以起到遏制房价的效果，但楼市长期能否稳定发展还有待观察。需求无论是自住，还是投资，投机，都是真实存在的。因此，如果需求得不到满足或没有替代品的话，即使短期得以遏制，但长期仍然是房价上涨的推动力。而且，房地产市场作为中国传统经济增长模式的缩影，涉及到地方财政收入和GDP 增速等一系列问题，因此，我们还需要密切关注流动性、通货膨胀预期、供给增加以及土地制度改革等情况，以判断此轮调控的长期效果。