伴随着国务院强有力打压房价措施的实施，在房价降声一片的吆喝声中，很多人谈房产税色变，然而最近的上海等超高房价地区的房产税试点却似乎标志着房产保有环节房产税有可能作为国策走上靠谱的法制化长久化轨道。

　　正确的判断来源于对真实信息全面综合抽象正确的分析：

　　  笔者理性的建立了使房地产价格上升（正方）和降低力量（反方）博弈的物理模型：

　　        一项政策是一把双刃剑，即在近期使房价上涨的同时又在远期使房价下跌，各种主客观因素总是交织存在，随着网上虚拟世界的信息寻址为标志的房地产的崛起，实际上商业地产以后在地产中的比重会越来越小，但住宅产业却肯定是随着人们购买能力的增加而不断增加。总括起来，房价受此五项源动力影响。

　　涨价因素（以下简称正方）和降价因素（以下简称反方）博弈的力量和结果取决于以下正方和反方力量的大小：

　　1、政府控制力（房价裁判方、财政来源的需求方总体正方有时反方）、

　　2、地产商和炒楼投资力（希望价格抬高的正方）、

　　3、社会需要客观经济增长力（客观影响导致房价升高的正方）、

　　4、自住型社会理性需要购买力（希望价格降低的房价的反方），

　　5、舆论导向力（受政府和地产商控制力度较大基本同第1,2条，其它产业影响中等正反基本相抵，百姓影响力为反方较小）。

　　       

　　      笔者以为有必要从大的视野和多角度来解读房产税试行的正反效果和思考全面实现房地产健康发展工程规划战略：

　　一：从目前国际国内经济形势的挑战、机遇和时机分析后不难得出结论---房产税不宜匆忙全面铺开只能局部超高房价地区试点：

　　        1、从目前世界经济发展态势看，美国次贷危机和欧洲债务危机为标志等全球性的金融危机根本没有结束，去年末今年四五月初国务院针对房价暴涨势头已经出台了一系列控制房地产交易的政策（统称国几条），效果还在观察和评估中，如果此时再不分轻重分寸尺度、无配套改革辅助的开征物业税来重拳出击短期打压房价（从长远看效果未知）抑制房地产投资需求，表面是迎合了民众抱怨房价高企的呼声，但是没有按照客观经济规律办事，因为外资投资地产也能让外资在中国形成情感和利益链，还能带动促进其他外资引进具有高利润国际性行业的投资，促进经济繁荣和发展。否则有可能带来更大的经济紧缩和金融危机灾难，作用无异于哗众取宠的作秀-----赔本赚吆喝，

　　    2、要看到现在仍然面临严峻的国内经济形势，况且在中国还没有形成高端的工业和技术创新竞争能力，推动经济发展的新增长点还没有形成，中国的房地产市场目前已经成为全球复苏和拉动经济发展的内外投资圣地工具之一，也是有利于吸引外资来推动中国发展的，况且中国地大物博，适宜人居居住地域面积辽阔，外资投资地产空间和依靠外资发展拉动还是有腾挪空间的。同时外资投资地产也能让外资在中国形成情感和利益链，促进其他行业的投资和发展。相反如果国内房地产市场没有任何投资价值或者总是遭遇政策朝令夕改的风险打压只会让过多的内资流向国外去炒作税赋很高的没有科技和技术创新价值的地产而无异于肥水流了外人田。

　　    3、虽然靠房地产来引进内外投资资金拉动经济不是最合适的方式之一，但是应当仍然保持这种吸引民资和引进外资的手段，从而取得建设的资金支持拉动经济保持发展的高速度。

　　    4、对于困扰国内民众的住房问题应该是可以由政府通过政策引导和倾斜房地产行业资金补偿向建设经济适用安居房和廉租房来解决，这样才能做到鱼与熊掌兼得。这样就能使有钱的能投资的人住高价房，没钱和少钱或者节俭的人住低价房，无力购房者住廉租房。

　　    5、适当稳定房价不骤降，房地产投资市场仍然对炒楼投资者有强大驱动和诱惑力，这样可以保证拉动经济发展的力量尤其是民资不至于骤然退出。

　　    6、对上海等地超高房价局部小范围房产税的试点开征又能缓和民众对房价疯涨的怨气，各阶层之间社会矛盾不至于再度激化，为解决民众蜗居问题看到曙光，取得房产税推广征收经验，意义十分重大，也符合具体问题具体分析实事求是一切从实际出发的正确的基本哲学原理。

　　二、中国的物业税以房产税出现符合法理，而且必然也是中国特色的，但是除了照顾国民资源使用权的公平感还要必定会照顾国民就业和国家的长远发展需要：

　　1、由于中国的土地出让金的确能够帮助中国政府和各地方政府首先完成资本原始积累，在短时间内累积取得建设资本的作用，因为谁也不愿意等到50年或者70年后再用土地出让金来建设，因为那样就是贻误国家发展的战机，如何尽快赶上发达的资本主义国家么？所以国土出让金目前的制度是不可能也不应该全部减为房产税，增加物业税种还必须经过全国人大批准，”《中华人民共和国房产税暂行条例》“第十条本条例由财政部负责解释；施行细则由省、自治区、直辖市人民政府制定，抄送财政部备案。对没有永久地权的物业征收税也不符合法理，那只是数学家的脱离实际的理论命题，而不是真正的国家管理者考虑的国策，所以也得不到大多数学者和税收操作者的赞同，也不符合百姓的长远利益。

　　2、对于拥有购买能力的购买者可以像增加大排量豪华车购买时的购置税一样增加房产购置经营税，他们用的也是自己的资金来购买房屋期货，应当允许购买而不应盲目打压，不论是炒楼还是投资，都是资本的一种运作，所以应当允许持有。不能忘记中国改革开放的总设计师邓小平同志在改革之初就说过：改革要允许一部分人先富起来，那也应当允许有部分人持有房屋进行经营。勤劳致富应当鼓励，只是对持有500-700平米以上或者更大面积的超级富豪才需要支付类似超级消费税的房产税。当然有很多恶意炒房者（少数是贪官和灰色收入洗钱者）会跳出来反对，对商业地产更加不应当增加负担而加税。

　　   3、即使使用税收来调节人生平等享用土地资源权利，但不等于鼓励吃大锅饭而无视鼓励致富的鼓励政策，每个人的持有物业应当不只是仅仅满足居住的100平米。

　　  4、还要看到很多有资产资金的人是可以用注册公司名义来购买房屋规避房产保有税，那么这个属于公司的房屋如何来界定这个税收起始的面积和价值呢？如果注册若干个公司每个公司买一套房那不就是不用交房产税了？那不还是苦了用自己用血汗钱和自己实名买房的广大百姓？所以房产税还要考虑公司名下如何累计到个人名下征收（比如按股份折算成已购房面积本身开发房地产企业除外）。

　　    5、如果说确定征收额度有困难可以直接参照当地国家标准的土地出让金乘以一个系数而不要再要评估公司出现暗箱操作，可操作性增强。

　　三：理智的对策-------不能单独改革，必须配套改革；持有环节的房产税开征改革，实际上符合当年孙中山先生说过的----货畅其流，物尽其用的原则，因此必须有交易环节的税费减免、贷款按揭利率减负优惠、房地产其他相关配套改革联动，才不至于让房价硬着陆打击经济发展，否则变成按下葫芦浮起瓢的恶性循环最后无法起到宏观调控的正面初衷作用：

　　      1、配套改革措施1：交易环节税收要减免，众所周知，现在的一系列调控房价的措施是针对炒楼增加交易环节和信贷环节的成本而抑制需求采取的，但这只能是目前的权宜之计，因为从促进经济活力发展和活跃房地产市场看，交易环节的高额税收实际上应当大幅度削减，为打击炒楼提高交易税收征赋实际上是不符合物尽其用、货畅其流的原则的。

　　      2、配套改革措施2：降低按揭贷款利率，当然要按所购买面积房屋的首付成数比例要按面积或套数梯度增加，直至700平方米以上要全额付款，但目前为打击炒楼而提高的按揭贷款利率也要降低，对第三套房不发放按揭贷款更是违反市场经济基本规则的行政干预，实际上现在银行对按揭购房者收取的利息是太重了，有绝大部分房奴是在给银行打工支付利息，也是造成房奴不堪重负的蜗居原因之一。

　　     3、配套改革措施3：减免其他有很多针对房地产尤其是民营企业的不合理税费，给房地产商提供更多的操作空间。

　　有鉴于以上的环境、时机、身份、面积、后果、税费调整改革的不确定性，国家对房产税的推出需要从长计议，先小范围试点，取得经验再考虑下一步的力度和方向是合理而对国家和民众负责的务实态度。

　　综上所述：在中国，房产税不是调控房价的灵丹妙药，要使以后的房价正常必须与增加有廉租房、经济适用房规模、银行信贷支持与利率降低和减免交易税收一系列配套调控措施的联动。局部的探索施行只是一个争议和探讨的话题强烈信号，如果说需要调节分配过于悬殊的贫富收入，那么真正需要征收和抑制的是500---700平米以上超级房屋消费，当然有很多恶意炒房者（少数是贪官和灰色收入洗钱者）会跳出来反对，如果说确定征收额度有困难可以直接参照土地出让金乘以一个系数而不要再要评估公司出现暗箱操作，房产税不应成为大多数人的增加全国人民身上的额外税负，增加额外的生活压力。更不能把房产税税的单独开征简单作为使房价降低的方子和灵丹妙药，实际上用得不好很可能成为2010年中国经济发展的泻药----压倒骆驼的最后一根稻草，又不能听任房价象脱缰的野马一路狂飙，基于此，国家才在分析各类矛盾后作出理性而艰难的正确抉择-----对房产税进行局部超高房价地区进行谨小慎微的试点，其手法有点类似春运期间的火车票实名制试点。

　　

　　标签：房价