有资料显示，由于住宅地产受政策调控深度影响，约有4000亿资金将被挤压出住宅投资市场，而这笔巨额资金将流向何处，成为业内热议的一大话题。笔者分析，在住宅产业相对低迷的市场背景下，商业地产的投资价值将得以凸显，可能赢得更多投资资金的青睐，并有望迎来新的发展契机。

　　与住宅投资比较，投资商业地产更具有三大积极因素：

　　第一：商业地产不受调控政策影响，发展稳健；

　　从投资的风险性分析，目前商业地产与住宅市场的最大不同在于，商业地产不具有政策风险，没有调控之虞，并对服务民生，提高经济发展活力益处多多，因此，受政府的关爱度更高，发展更稳建，更具有长线投资和永续经营价值；

　　第二：商业地产尚处于价值洼地。

　　目前，由于房价的突飞猛进，有相当一部分住宅价格与商业（如写字楼项目）、甚至部分商铺的销售价格基本持平，甚至出现了倒挂现象，而从信贷政策来看，商业地产的信贷政策依旧较为宽松和相对稳健，并没有设定购买二、三套商业地产的信贷差别政策，因此，具有一定的存量增值空间，投资的可操作性更强；

　　第三：天津面临着商业地产大发展的历史性机遇。

　　从宏观经济管理的角度分析，一个国家或区域的产业结构将经过三个阶段，即初级阶段、中级阶段和高级阶段，初级阶段三大产业的GDP排序为一、二、三，即农业第一，工业第二，服务业第三；中级阶段的三大产业GDP排序为二、一、三，即工业GDP排名第一，农业第二，服务业第三；而在国民经济发展的高级阶段，整个产业GDP的排序将是三、二、一，即服务业排名第一、工业第二，农业第三。目前，天津的产业发展正处于中级阶段，即二、一、三阶段，而在近几年来，由于天津加大了产业结构调整力度，在推动第二产业发展的同时，强化大力发展服务业和旅游产业，不断加大招商引资力度，特别是随着响螺湾商务区、于家堡金融区和空港物流加工区的大力兴建，天津的第三产业发展将迎来历史性的快速发展时期，这将给作为第三产业支柱的商业地产创造良好契机，

　　那么，投资商业地产如何布局，笔者认为，做好商业投资，业态定位和选好投资商圈是商业投资成功与否的关键要素：

　　第一：要选择更具远景价值的商业投资区域。

　　客观分析，由于受国家经济战略的积极影响，天津滨海新区更具有商业投资价值，目前滨海新区的商业地产可划分为响螺湾板块、于家堡板块和空港物流加工区三大板块，但从价值洼地和发展前景来审视，空港物流加工区板块或更具有“原始股”价值，一是空港物流加工区紧邻滨海国际机场，人流、物流资源得天独厚，享有年700万人次的客户吞吐量，高端人群聚集，高端商业发展具备前提条件和发展环境；二是目前空港物流加工区汇集了远洋地产等多个国内实力地产运营商，区域的商业配套环境和高端居住环境已相对走向成熟，如远洋新干线等项目，近期招商已吸引了大批国内外品牌商家抢先进驻，可见，区域商业投资价值正在积极释放之中；三是空港物流加工区汇集了诸多世界500强企业，是滨海新区世界500强的发展基地和新500强的孵化基地，涉外商业的发展和服务具备更大的投资空间和价值空间，因此，相对来讲区域商业投资更具有竞争力和抗风险性。

　　第二：商圈定位是商业投资成功的关键。

　　从商业地产的发展脉络和消费形态分析，基本可划分为三个阶段：

　　一是“平民商圈”阶段。这一阶段属于商业地产的发展初期，因贫富差异不大，各商圈之间在业态定位上也没有本质差异和属性界定，多以普通百姓日常消费的中、低端商品为主，如天津的滨江道、金街、小白楼等，均是平民商圈的代表，平民商圈的显著特点是区域中心性很强，因此，人流较为密集，但消费能力相对较低。

　　二是“贵族商圈”阶段。随着人们富裕程度的提高和出现的消费差异性。以高端业态定位和高端人群为主要消费目标的贵族商圈应运而生，如由天津友谊商厦等形成的友谊路商圈，则是重点针对梅江等富人区消费，因此，商圈的针对性定位更强。

　　三是“企业商圈”阶段。随着天津招商引资力度的不断加强和滨海新区的迅速崛起，重点服务于跨国企业和国内大型品牌企业的“企业商圈”将很快形成。企业商圈与平民商圈、贵族商圈的最大不同在于，她的服务主体不是个人，而是公司，因此，企业商圈的商业服务形态更侧重于“订单式服务”，如为大型企业量身定做的商务办公别墅、写字楼、涉外餐饮、娱乐、生活街区等等，当然，企业商圈的形成必须有第二产业的发展环境和政策环境相支撑，这是企业商圈成功运作的主要条件。从目前来看，这种商圈形态在滨海新区，特别是空港物流加工区已具备了基础条件。

　　总之，天津商业地产发展的历史性机遇已经到来，但做好“区域投资定位”和“商圈投资定位”，深入认识和了解商圈发展的三个阶段和三大属性，是规避投资风险，获得长久收益的不二法则！

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