政策还有“靴子”会掉下来吗——未来政策预测

    继重庆宣布拟征特别房产消费税之后,今日有消息称,上海拟开征住房保有税。据了解，已形成的初步草案中，家庭人均面积是判定是否征收房产税的重要依据。如果符合征税条件，需按年支付相当于房产值8‰的房产税。计税基础为评估价而非房产成交价。另外，对于已经出租的住房，并按时缴纳了房产税的购房者，将考虑不再重复计税。

    上海一直是楼市投资的重要风向标，将率先开征保有环节税的消息也会让杭州的老百姓关心的是这一试点未来会不会在杭州试行。 杭州的新政细则据说要在房交会结束后出台，笔者这篇博文其实在上月《打蛇打七寸，新政拧紧投机需求“水龙头”（2010-04-19）》中基本理了思路，只是一直忙和懒了点，没有及时整理和发表，现在看来，该抛砖引玉了。

    个人以为，现在的地方新政主要是围绕“新国十条”的地方执行细则罢了，不管是北京、上海、重庆等，总体还是换汤不换药，紧跟中央精神和统一口径的。如果说政策还有未掉下的“靴子”的话，主要有以下几条：

    1、  营业税、房产税或个人所得税等相关税费的调整或开征

    发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。根据财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策精神，调节个人房产收益的税收政策也会逐步出台，方法无外乎营业税、房产税和个人所得税。

    营业税除了恢复“5年”，有可能采取全额征收：如购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，不再采取差额征收而是全额征收营业税，这也体现了差异化的税收政策。

    房产税，其实在写字楼和商业商品房出租上已在征收，这次可能把多套住宅定性为经营性用房而采用类似标准征收。
　　在个人所得税方面，浙江省分别规定，个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一的生活用房的所得，免征个人所得税；个人转让其他住房，未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能计算房屋原值和应纳税额的，按1%个人所得税征收。这一点，未来政策调整有可能临时性适当提高征收标准，或杭州像2005年个人所得税按增值部分的20%征收。当然，采取后者是比较重的，会先看第一步的反应。

     ——以上三项税收政策，个人以为地方细则会三选其一而为，不会一下子三箭并发，否则楼市不是“冻死”而要一下子“僵死”了。

    另一方面，对开发商而言，土地增值税的征收管理工作又将抽紧，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

    2、  防止“地王”产生，土地市场的招拍挂制度的微调方案或会出台。

    在在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。

   ——想法虽好，但执行有点难。“综合评标”的人为因素，也使得这样的出让方式“婆说婆有理”，欠缺公正公信，还有待探索。

    3、  对开发商实现“银根紧缩”，监控开发贷款

    如果说“暂停向外地购房者提供按揭贷款”是对“需求市场的银根紧缩”，那么对开发商实现“银根紧缩”，加强对房地产企业开发贷款的管理和提高发放贷款要求，无意是釜底抽薪，这一招是最狠的，当然，也是万不得已如“房价还是一路飞涨地王总是频频竞出”时才会考虑采用的。当然，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不再发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

    另外，在金融工具上，除执行差别化住房信贷政策外，在公积金贷款使用方面的政策会更趋"界限分明"：首次购买普通自住房的，住房公积金贷款给予优先保障；家庭购买第二套或第二套以上住房，申请住房公积金贷款将"从紧控制"。

    总的来说，从今年一月份到五月份，政策也发生了一些“微调”：一是从“遏制房价快速上涨”到“房价在合理范围内”，这个信号是非常微妙的，原来是不希望房价涨得太快但也不希望房价跌，现在是允许房价回落到合理价位。这也使得今年政策的调控力度加大，房价趋稳已不易。调控的目的是希望平稳，波动不要太大，不要大起大落，但具体在实施中往往是“要么涨要么跌”，总体上房价会出现松动、回落的态势。

    二是这次政策像08年救市时是针对2009年有个一年的时效，这次没定有效期，而是是“临时”的、“暂时”的，如第三套房子的贷款、外来购房者没有当地纳税记录的不贷，都提到是“暂时”的，但是对上浮贷款利率没有说暂时。所以说政策总是有阶段性，如果经济持续保持良好的发展，这样的政策会持续下去，如果说我们经济出现大的问题了，也会及时调整，“临时”和“暂时”就会有变化的。

    未来政策，其实也是在不断的变化中不断做出调整的。楼市平稳，政策保持不变；楼市过火或过热，都会引来政策调整。因此，练好内功，适时而为，不必坐等“靴子”掉下了才行动。