——兼论高房价将是未来中国经济危机的罪魁祸首

　　     这段时间，与不少企业界的朋友在一起交流，也实地观察了不少广东各地的楼盘，发现媒体炒得热闹的房地产降价根本就是“雷声大，雨点小”，或者说，至少从目前来看，还只是我们部分人的一厢情愿。除了恒大地产传出了降价消息（后被传为“假消息”）外，其他房地产商几乎根本没有多少动静。唯一的动静来自于股市而已。而所谓“五一”长假期间各地住房交易量的下降和冷清，经媒体一宣传，似乎变成了高房价下降的开始，实际上，这只是长期被高房价害苦的记者们的一种自我精神安慰，进一步说是一种意淫。尽管这种类似于房价下降的欢呼能使人心里感到舒服，但实际上它压根儿就是一种“假新闻”。房价涨上去容易，要降下来，比登天还难！！！！

　　    实际上，在现行的土地制度和政府投资制度背景下，抵抗房地产价格下降的力量并没有从根本上动摇。中国市场经济并不成熟，试图以所谓的货币政策等市场的办法打压房价，远不如行政命令来得强烈。但这样的行政命令却很难从目前的政府部门体制内发出并推行。如果不围绕推动高房价形成的体制根源去动大手术，则房价很难下降。日本和东南亚经济危机的教训表明，长此下去，从量变到质变，高房价必将成为未来中国经济危机的最大根源。

　　       我从一些地方政府官员的言谈中得知，他们如果没有卖地收入，可能只有喝西北风。如果没有足够多的卖地款项，他们的那么多“宏伟设想”和“投资大计”都将成为泡影，因此，他们从内心里，根本没想着房价真降。不涨就了不得了，还降？因此，地方政府的投资冲动、政绩评价、现行土地制度和现行财政体制，直接阻碍着房价的下降，成为阻碍房价下降的第一阻力。一些政府官员甚至公开表示，目前的政策只是“抑制房价过快上涨”，而不是让房价下降。其良苦用心，昭然于外。进一步说，中国的地方政府已经成为最大的房地产开发商，让他们革自己的命，何其难？？

　　       第二阻力来自于房地产开发商。你别看一些大的房地产商口口声声埋怨政府高价卖地，痛诉房价高的根源是滋生于房地产的税费高、地价高，而实际上，国内目前排行靠前的一些大房地产商，手头都有一批相当低价的土地储备，他们心里清楚得很，当时拿地的款项与今天的房价相比，只是九牛一毛，因此，根本心里不急。我所知的一些地产商，如合生创展、碧桂园、恒大地产等，手头还在开发的不少地块，还是十多年前拿下的，成本都只是几百元，如合生创展的骏景花园，一直是慢悠悠地开发。同样是那一块地，从最初的一二千元，卖到今天的一二万元，他们会急着降价吗？再放十年二十年又何妨？

　　       我还知道，有些开发商针对目前的土地新政除了采取观望态度外，甚至抱着无所谓的态度。卖不掉，他们干脆放着不卖，他们不着急！！！他们坚信，人民币升值是迟早的事，土地价值始终是稀缺的，不卖省事，干脆出去旅游去。其中，有些开发商故意与与政府玩游戏，比如，珠三角的有些房地产商，十年前几百元拿的地，一直没有开发，而是今天挖一条沟，明天起一堵墙，后天修一条路，甚至修个临时停车场等，似乎年年在动工，但就是不建房，坐看房地产价格和土地价格上涨，坐享土地收益。

　　       实际上，我所居住的广州番禺一带，天天都看到房地产销售广告，随便一问，就知是只升不降的。我所在的广东商学院附近，也就是琵州国际会展中心一带，同样是那些房，五六年前还是二三千元，现在都是二三万元上下了。这是什么样的经济世界？谁在抢劫百姓的财富？

　　       最后，还有一种阻力来源于地方经济对房地产业的高度依赖，而治理房价的政策多是不痛不痒。表现上，一些城市的执政者是在发现高科技产业、现代服务业，但其骨子里、根子上，却是房地产业。比如，搞这个新城那个新城，名义上是CBD，实际上还是卖地，此外，一些科技园区、创意产业园区、产业聚集区、物流园区、现代服务业基地、大学城、大建地铁、旧城改造等，多是“挂羊头，卖猪肉”，本质上就是搞房地产。因为只有这样，当政者及所有的当事人，才能获得巨大的政绩和个人收益，于公于私，才算不白当一回官。否则，请审计和纪检部门去查一下，有多少“新城”或与土地有关的项目背后，没有为官者本人的亲朋戚友或这样那样的关系？没有关系有多少人能从“市场”上公正拿地？

　　       另一方面，目前的房地产政策，多多少少是学发达国家的样，试图用成熟市场国家的经验治我们这个不成熟市场的病。中国的房地产价格，并不是由于货币政策等弄上去的，因此，要降下来，必须要针对升上去的原因。比如，针对土地收益的暴利，为何一直没有暴利税或反暴利法出台？任凭一些有背景有关系的房地产商，低价拿地，高价卖房，坐享土地收益？

　　       此外，今天的银行也不是十多年前的银行了，他们也不太把目前的房贷政策太当回事。如果没有房地产贷款，中国的银行业利润将不堪目睹。而且更要命的是，世界各地的游资（各种名义成立的基金以及处于资本过剩状态的欧美市场）以及中国畸形的资本市场体系，巴不得中国的银行不给房地产开发商贷款，他们正等着送钱上门呢。

　　       一直以来，很少有人关注的一个现象就是：政府以公共利益的名义，动用公共财政，去搞一些大投入的形象工程项目，例如动不动投一些实用价值并不大的科学城、歌剧院或者以形象工程为核心的会展中心、大学城等，然后以配套的名义再投入基础设施，再然后，开始高价卖地，转眼间，在此之前低价拿得的土地，在经过政府的这一轮“城市经营”之后，价格翻几番上去，例如，广州的大学城、会展中心，这些地方的土地和房价都只有一二千元，但等待政府的公共投入之后，房价都涨到了一二万元以上。这里的核心问题就是：凭什么政府的公共财政投入后的“土地资本化”收益，变成了房地产商的私人收益？这种机制性缺陷的根源究竟在哪里？为何公共投入本应该变成的福利却变成了百姓的损失？

　　       总之，从目前的实际情形看，中国的房地产价格并没有真正开始降价，顶多只是处于相对僵持阶段或观望时期。此一时，彼一时，中国房地产造富运动和高房价对经济的危害，随着时间的推移，将越来越突出。它对经济造成的负面影响，已经从单纯的房地产领域，向城市服务业、现代制造业和整个经济体制蔓延，对经济的危害将会成为一种“癌症”。比如为何某些中国制造的商品国内贵过国外？为何中国的现代服务业发展缓慢？为何珠三角的自主创新难做起来？等等，这一切都与高房价有关。可以说，如果中国未来十年有一次类似于美国金融危机这样的灾难的话，其根源一定是来自于房地产业。

　　 

　　       资料：恒大全国全线8.5折优惠是真打折伪降价

　　2010-05-08 来源: 羊城晚报(广州)

　　恒大的“8.5折让利大促销”，是真的降价吗？昨天，不降反升的广告对比，让房地产市场的观望者们一片哗然。记者在广州实地踩盘，却依然难寻“恒大全国楼盘8.5折大优惠”的真相。

　　踩盘：

　　总价竟然可变 折扣很是飘忽

　　第一站，当然是广告标价“不降反升”的“恒大金碧天下”。

　　楼盘有点远，已到清远清新县，销售员陈小姐热情地接待了记者。看过样板房后，记者询问是否有比广告上更优惠的折扣，陈小姐称报纸广告上的一口价“都是老总特批的最优惠价格，不可能再优惠了”。

　　记者拿出4月30日和5月6日报纸刊登的两份“恒大金碧天下”广告，指出相同房号单位的价格有明显差别，“8.5折大优惠后价格反而更高，这是为何？”

　　陈小姐表示：“不同时期优惠不一样，4月30号的优惠已经过期，只能说看好了就尽快下手。”

　　陈小姐甚至说5月6日广告优惠也过期了，她拿出一份表格，称这才是最新的一口价优惠单位。记者看到，表格上所列单位与报纸上刊登的已经不同。陈小姐说：“不同时期的特价单位不同，今天的优惠很可能明天就没有了。不过既然你拿着5月6日的报纸，那也可以按照报纸上的价格卖给你。”

　　记者继续问：“373栋104房，4月30日的报纸上一口价为‘908567’元，可计算出原价为‘1059921’元；而在5月6日的广告中，一口价变为‘923966’元，原价就变成了‘1141535’元。房子原价一下提了8万多元，这不是等于先提了总价，再打一个好看的折扣来促销吗？”

　　陈小姐称自己无法回答这样的问题，于是请来一位姓谢的销售组长。谢组长的解答是：“我们只是代理公司，只能按开发商给的价格销售。”

　　第二站，记者来到位于金沙洲的“恒大绿洲”。据说，这是恒大在广州唯一不参与8.5折优惠的楼盘。为何这里不按“8.5折大优惠执行呢”？售楼员李小姐解释，“恒大绿洲”是恒大集团在广州建的模板工程，小区内都是大户型单位，规划设计、园林绿化非常好，属高端住宅，不可能全线8.5折。“不过，我们也推出了部分8.5折单位和9.5折单位促销”。

　　反响

　　恒大暂无回应外地也有报道

　　原总价为何可以时时变？“8.5折”又该怎么计算？“五一”后大优惠怎么比原来还贵呢？

　　至今，恒大地产未对各种疑问作正式回应。

　　不过，有恒大地产内部人士私下解释说，恒大在全国有40个楼盘，各楼盘需要时间慢慢适应“8.5折”新政，要有“消化”过程，这么多楼盘这么多单位也不能个个都“8.5折”，要根据各自需求及定位来定价。但对“总价变来变去，85折怎么计算”的问题，依然未能作出合理解释。

　　据昨天的《北京商报》报道，一位长期监测恒大旗下楼盘的研究人员发现，恒大的做法一向是报高价再打折。而该报记者在查阅恒大部分楼盘价格变化时也发现，其存在着“真打折伪降价”的现象。

　　据该报道举例，恒大南京项目“金碧天下”5月6日便公示了打折信息。来自一家地产资讯网站最新更新的消息显示：“金碧天下8.5折优惠，有十套别墅在售，面积有302平方米、325平方米，8477元/平方米起售；还有精装修的11层小高层，面积有120平方米、140平方米，一房一价，4903元/平方米起售。”

　　不过，根据该项目的历史价格记录，4月29日，上述在售11层的小高层，起售价格为4713元/平方米，独栋别墅的价格则为8321元/平方米起，比8.5折后的价格还低出150-200元。