中国楼市新景观：消费者、开发商都在观望
如果把2010年4月14日国务院常务会议为开端，新一轮紧缩型房地产调控为“楼市新政”的话，这轮调控有两个显著特点，一是调控政策力度空前，2010年4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。通知中提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。
二是媒体评论密集程度罕见，为楼市新政创造了良好的舆论氛围，同时引导房地产健康发展，新政出台后，冷静观察政策实施效果求解楼市稳定发展良方，多家中央媒体的声音主导了国内舆论的基调，在某种程度上起到了推动政策出台和稳定消费者预期的作用。
政策和媒体使中国楼市出现新景观：消费者、开发商都在观望！ 消费者认为楼市利空尚未出尽，还不到买房的时候；目前大多数开发商手里都资金充足，虽然近期销量有一定下降，但仍在可承受范围之内，开发商不差钱，还不到降价的时候 ！
4月人民币贷款增加7740亿元，同比多增1822亿元。宏观货币政策信贷收缩，执行中仍在放贷，变相流入房地产。资金是房地产的罩门，开发商只要资金链紧张，房价是扛不下去的。
问题有三：一是地方政府对中国楼市的态度，4月下旬以来严厉的房地产调控措施的出台面临地方政府落实问题，地方政府的态度才是房价高涨或是下降的胜负手。土地财政决定地方政府不希望房价跌，而且给地方政府土地增值预期还贷不能实现将带来金融风险。据报道，发改委酝酿“更严厉”楼市调控新政，其中将涉及政府在楼市中起到何种作用，以及政府投资比例的问题，详细程度也将会涉及到房地产市场的方方面面，并且最终也会将以国务院发文形式出台。
二是银行对房地产业态度。国务院１７日发出的通知要求，加强对房地产开发企业购地和融资的监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。 通知要求，商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。货币政策是调控房地产的钥匙。
三是市场对楼市的反应。媒体认为，在新一轮的宏调政策下，房价下调的空间已经打开，国家宏调的政策已经开始生效。据《调控新政解读及后市走势分析》报告，以收缩信贷为特点的这轮楼市调控非常有效，“去杠杆化”的手段精确打击投机需求，抓住了根本，但这只是权宜之计。
从以往的“国八条”到“国十五条”再到如今的最新宏调政策，但哪一次真正奏效了呢？如果中央宏调政策一出，国内的房价就会出现实质性的下降，那么何须中央多次进行宏观调控？调查结果显示，有七成以上的开发商认为房价会下降；有一半以上的房地产企业认为这次调控在短期内是有效的，但当市场持续低迷并影响经济增速时，政策会掉头，并会出现下一轮报复性增长；另有72%的房企认为，到2010年底，本轮房地产市场调整会见底。
高房价影响民生，影响社会和谐稳定，所以遏制高房价的政策措施是正确的， 政策出台后，房价之所以能在短期内稳住，关键是供需关系的变化。需求方面，自住型和改善型购房需求选择观望，投资型和投机型需求暂停入场。供给方面，开发商开始降价促销，投资客开始大量出售房源。 供需关系变化的背后，是调控政策带来的买卖双方预期的改变。细看近期出台的调控政策，最大的特点是“堵”的措施与“疏”的措施结合，短期的严厉手段与长期的促进市场平稳健康发展的政策相结合。
由于大量的在施工面积和新开工面积，开发商将面临高成本运营的情况，这样一来就会有较强的资金回笼压力。同时，在需求被大量抑制、银根紧缩的情况下，预计将有不少开发商会选择低价出房，回笼资金。但也会有部分开发商因看空市场而选择停工缓建。房地产开发商的资金情况有待观察。
附表：近期房地产市场调控措施
| 时间 | 措施 | 要点 |
| 2010.04.20 | 住建部：未获预售许可项目 开发商不得收取定金 | 今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。 |
| 2010.04.17 | 国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷 | 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年 以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 |
| 2010.04.15 | 国务院常务会：贷款买二套房首付不得低于50% | 14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利 率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。 |
| 2010.04.13 | 住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨 | 住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是 下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。 |
| 2010.04.11 | 银监会：银行不得对投机投资购房贷款 | 中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大 幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。 |
| 2010.03.10 | 国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查 | 国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房 地产用地监管；四、建立健全信息公开制度 ；五、开展房地产用地突出问题专项检查。 |
| 2010.03.18 | 国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案 | 按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快 调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。 |
| 2010.03.10 | 国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查 | 国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房 地产用地监管；四、建立健全信息公开制度 ；五、开展房地产用地突出问题专项检查。 |
| 2010.02.20 | 银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者 | 流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。 |
| 2010.01.12 | 央 行上调准备金率强力遏制信贷冲锋 | 中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分 点。 |
| 2010.01.10 | 国办发出通 知要求促进房地产市场平稳健康发展 | 国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。 |
| 2009.12.23 | 财政部：五年内住房转让全额征收营业税 | 自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买 超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年) 的普通住房对外销售的，免征营业税。 |
| 2009.12.17 | 5部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50% | 财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期 缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。 |
| 2009.12.14 | 国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨 | 国务院提四措施遏制房价：一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型住房消 费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。 |
| 2009.12.09 | 个人住房转让营业 税征免时限由2年恢复到5年 | 国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。 |
| 2009.12.07 | 中央经济工作会议：明年要增加普通商品住房供给 | 中央经济会议指出，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持 力度。 |
楼市新政“满月”观察
房地产"一业独大"困扰民生 更需改革而不是调控
多数房企认为房价短期将跌 之后将报复性增长
强调控之后或进入政策观望期
国务院：加强对房地产开发企业购地和融资的监管
外地投资客猛抛房源 价格比楼市新政前低15%
房价下跌或是人为制造的假象
重庆：消费者持币观望 开发商“打死不降价”
楼市最大利空或出 房产税在全国扩大征收范围