宗计川：多方博弈房地产价格
走到今天，住房问题已经不单纯是一个经济问题、社会问题，更是一个政治问题。一时间房地产商成为“过街老鼠”，全体国民从未有过的空前一致的责难房地产商。毋庸置疑，有些房地产商的确在房价长期高企过程中有所“贡献”，如捂盘惜售、联合不降等等。但这充其量只是一些市场手段而已，这股力量不可能维持房产价格长达近十年的持续高速增长。
供求关系、经济发展、收入增长、城市化进程都是导致房地产价格上涨的因素，但不是根本因素。从国家统计局提供的2008年的数据分析，截至2008年11月末，我国全国的商品房空置面积大约有1.36亿平方米，同比增长了15.3%。其中空置商品住宅7084万平方米，同比增长了22.9%。以2008年的全年平均销售量来计算，我国主要城市商品住宅库存的加权平均的吸纳周期为17-21个月。2009年我国主要城市商品住宅库存的加权平均的吸纳周期为34-40个月。即使最乐观的预期，假设销售量全国整体反弹50%，其加权平均的吸纳周期也为23-27个月。显然，房产价格上涨并非是供小于求。
根本因素是中国目前国税与地税分离的财税体制。具体讲，在现有的财税体制下，地方政府靠卖地所得以支撑城市发展所需之资金。高房价成为地方政府与房地产商“合谋”的必然结果，房地产商搭上了地方政府靠出卖土地获取发展资金的这列快车，整个房地产行业越飞越高。
在中国房地产问题上，主要的利益相关者包括：房地产商，购房者，中央政府和地方政府。房地产商的目标很明确，那就是利润。但并非价格越大利润越大，房地产价格由六块构成：土地成本、国家的税费、建设成本、开发商的融资成本、营销成本、开发商的利润，前两项是房地产商不能左右的成本。如果成本占价格的比例很大，即使价格很高其利润也未必大，这点显然易见。而且房价持续高企，从根本上并不利于房地产商，因为行业健康发展的直接收益者就是房地产商。他们最担心市场崩盘，价格越高，担心越重。
从长远来看，中央政府不希望房价持续上升，因为房产与其他的商品不一样，并非可有可无。中国改革开放30年，对普通来百姓而言，一个大的变化是用住房福利换来了市场的自由选择。但老百姓对住房的确定性要求并没有变化，只要这一点没有变，住房问题就不单是一个经济学问题，是一个社会问题，更是一个政治问题。如果85%的中国年轻人没有房，设想一下这个社会问题（不稳定因素）有多大。尽管在美国或欧洲，也有很多年轻人不买房。但和中国年轻人不买房的原因大不相同。美国年轻人不买房的原因很简单：把钱用在享受型消费上了，旅游、穿着等等。他们不是买不起，是不买。多数年轻人为了房子不得不牺牲其他的消费，导致经济过分依赖房地产，而房地产行业又是国外热钱的一个主要的目标行业，这一点，中央政府是明确的，这也是中央政府积极进行宏观调控的原因所在。当然，09年在保“8”的大前提下，中央政府暂时容忍了这一点。但一旦经济稍有过热，房地产将首先被置于“案板”之上。
上面这两大利益相关者，无论从何种角度分析，都不希望房地产市场是这样一种态势，普通的购房者更是如此。那么地方政府又是如何呢？先看一组数字。
中国地方政府2009年卖地收入1.59万亿元。北京市公布数据显示，2009年全市地方财政收入2026.8亿元。928亿土地出让金占财政收入比重达到了45.8%。
自上世纪90年代分税制改革后，地税收入并不能支持地方政府争先恐后发展经济所需之资金。地方政府要办事，而且要办很多事，而单纯靠地税收入并不能很好的解决干事与缺钱之间的矛盾。巧妇难为无米之炊，没钱怎么办？较早的一个办法是引进外资。但逐渐发现外资只是杯水车薪，而且考虑到为引进外资给出的“超国民待遇”，实际到地方政府手中的钱并不多。
土地出让金收入归地方政府，实践过程中逐渐演变成地方的第二财政。土地收入在地方政府财政中占了很大比例，在一些地方政府，土地直接税收以及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。
正是基于这样的一种利益链条，才使得中央政府的经济调控措施没有起到应有的作用。这也是为什么今年中央召集300个城市负责房地产的副市长集体到北京开会的原因。房地产商之所以敢“屯地”，之所以有底气吞下一个个“标王”，正是基于对这一利益链条的确定性判断：地方政府不会让地价下跌。这个链条不打破或松动，房地产价格很难实质性的回归到理性水平，宏观调控只会增加一些套利空间和市场波动。
对中央政府而言，长远之计在于改革现有的财税体制，当务之急是限制土地出让金的使用权限和用途，降低地方政府对土地出让金的依赖。