（注：本文将节选刊登在六月号《T3秀》杂志“老蔡侃房”栏目中，《T3秀》月刊在全国机场VIP贵宾室和机场书店有售）

前两天在新浪博客里看到篇博文“潘石屹拥护国十条的心理动机”（他山：http://blog.sina.com.cn/s/blog_4a0c74650100i997.html?tj=1）。文章对老潘近期反常的言行点衣轻评，流露出作者对潘反常行为的质疑和不屑。但本人认为并没有点透。

国十条重磅锤击房地产行业之后，除任志强和潘石屹二人之外，其余众开发商几乎全部哑语失声，中央台、北京台记者们想找个开发商采访几乎都无不碰壁。任总秉乘一贯的风格，兢兢业业一丝不苟写作出万言书直陈自己的观点，而潘总则是惟恐少了自己的声音，又是叫好又是喊跌，却没有一句话听着靠谱儿，有凭有据。

以本人多年与潘总之结交，知道他所有的话无不带有商业目的。潘总当下之所以这么高调，别的原因暂且不说，其商业目的还是加劲儿卖他的SOHO！

这不，这个周六早晨看到新京报一则消息说的是北京开发商集体赴山西推销房产，文章引述山西卖房的鼻祖潘石屹的话说，“过去几年来，商业和写字楼市场一直受政策影响很少，既没有得到政府鼓励和支持，目前也不会受到政策限制和打压。商业和写字楼市场近几年基本与中国的经济同步发展。”

潘总最大的智慧就是绝不放过任何一个机会用自己的声音去推销SOHO，包括利用政府调控政策，甚至“两会”。

3月12日，“两会”正在举办期间，我一位朋友给我转来SOHO业务员刚发给她的一条短信，想问我是否属实。这条短信这样写道：两会房产新政策最近十天内将出台收紧散售商业地产，未来北京等一线城市商业地产（商铺和写字楼）散售将成为历史，以后商业地产不会再散售了，恭喜已投资或近斯还要投资商业地产的客户，您手中的商业将更为稀缺珍贵，特别是核心地段商业，其保值和增值性绝对超出您期望值，也可以说是一辈子最后的机会。我公司成就您最后赚钱的机会，购买我们核心稀缺黄金地段商业的成熟商业绝对为子孙后代造福。

不知道这样极富有时效性的促销短信让郭德纲看到后，是否会成为他相声段子的素材。“政府出台收紧散售型商业地产政策”现在来看是无中生有。未来会不会有我们也暂且不做评论。但仅是这样以售楼为目的不惜编造政策消息的做法，我想至少不应是一个正儿八经的上市公司做为。

本轮房地产调控标志着中国近十年以住宅为主导的房地产开发黄金时代已告结束。对城市建设和发展长期有益的商业房地产开发相对到是一个促进发展的机会。之前，我本人写过一篇文章对此加以阐述《商业地产或是开发商转型机遇》http://blog.sina.com.cn/s/blog_475ba2990100i66l.html。但文中所称的商业地产非SOHO模式的商业地产。以售卖为核心的SOHO开发模式所谓的商业地产与真正意义的商业地产完全不同，SOHO是以打政策擦边球为手段，以赢取售房利益而不是物业升值为目的，以低端商家、租户换取城市黄金地段地价值损失为代价，开发商销售成功但业主利益受损的商业房地产。而真正有价值的商业物业则是开发商（投资人，物业持有人）持有型物业，商业物业统一经营、写字楼统一出租，提供完善周全的物业管理，开发商收益以物业商家经营者获利和物业租金稳步递增为前提，物业持有人靠稳定增长的长期的租金回报投资人。

也就是说，真正的有价值的商业地产开发商是靠长期、持久的租金获取回报；SOHO和住宅的开发商模式一样，都是一次性开发，一次性获利，一次性向政府纳税，未来物业升不升值，物业公司打不打架、租户商家是赔是赚开发商可以根本就不管不问。

从整个行业来看，过去十年间，政府靠住宅房地产快速大规模发展，既为城市居民提供了更多的商品住房，又使得城市建设有了物质基础保障。但由于对房地产市场管理缺乏应有经验，市场调控手段不尽合理完善，却又导致房地产价格虚高，市场供应住宅产品结构失衡。加之地方政府土地财政利益显现，以地生财驱动与中央宏观调控经济初衷相佐，因而近几年来，房地产屡调屡乱，房价越调越涨。

房地产是经济发展的晴雨表，同时也是一个城市经济发展的基础所在。商业用房、商业办公楼宇、酒店、工业厂房等，同样以房地产开发市场化运作可提供的城市建筑，为城市发展及配套提供了有效保障，特别是经济发达的大城市，商业物业理应比商品住宅具有更高的价值。但我们看到的却是北京、上海这样超大的所谓国际化的大都市，写字楼的价值，甚至商铺的售价远远比不上这个城市中心的公寓住宅。商与住价格长期倒挂，也说明商业房地产仍然有巨大的发展空间。现在政府重拳打压住宅房地产投资投机，这为商业房地产发展相对提供了机遇。六月下旬，中国商联会与成都市政府将在成都共同主办的第五届中国零售商大会。中国房协商业地产专业委员会和中商联购物中心协会并将在会议期间举办中国商业地产（成都）高峰论坛，包括万达、中粮、远洋在内的中国商业地产巨头企业老总届时将全部出席其中商业地产发展圆桌会议及高峰论坛，共同商讨商业地产于中国城市可持续发展之贡献，以及行业自律发展等事关整个地产行业发展大计。相信真正利于城市经济增长的商业房地产发展，也得到了越来越多地方城市政府的重视。

但是很不幸，一个行业新的转机现在又被一个实在不佩代言的代言人尊敬的潘总抢去发言了，大有一个SOHO即可以取代全部商业房地产之趋势。这实乃是当下房地产不幸中之更大不幸！

我本人从媒体身份与潘总有多年之交，关系还算不错一般，不到万不得已不会不给面儿点名批评受大多媒体爱戴的潘总。但现在看来，实在有必要呼应一下潘总，别让他老逼着任总一个人应和对唱抬轿子。因为早在2002年时潘总当面笑嘻嘻地对我说过，老蔡你批评我没关系，但你一定要提前告诉我，这样咱好一起炒；还因为同样是那一年，潘石屹先于我已初稿的《批判现代城》之前，自己先抢着出了一本广告性质《现代城批判》。之后我又写了《批评万科》一书，作为媒体人一直以来对房地产行业持有一种观察评判的态度；同时也因为我本人现在正致力于推动中国商业房地产发展的一些事情工作，为行业去伪存真当是份内的一份工作。

至于潘石屹的SOHO有多么不好，可能也不用我再多说，媒体对它有太多的报道关注，就在上周著名的打架的建外SOHO六号楼还发生了一起火灾，潘总的部下许洋解释火灾原因时估计是忘记解释的“合理性”，说“是由于线路老化”原因引起火灾。一个入住仅五、六年时间的新建筑为何会出现线路老化？为什么CBD最核心地段的建筑着火居然半天时间都没有物业救火并且报警？为什么大兴的期房现在都卖到了两万二，与国贸一路这隔的建外SOHO二手房却只能卖到均价两万六？这些问题对于大多数人来说，或许永远都是不解的迷。

现在是资讯主导的时代。互联网影响着社会，在主导着传播。对于这一点，我想潘总认识最清，而且运用也最为娴熟。所以，这也是我个人认为的潘总始终在媒体保持高调的一个重要原因，聪明的潘总懂得互联网时处理负面信息最有效手段就是一个字——埋！用自己高暴光度带来的正面的文字文章把负面的信息埋到次级页面。干这事实在辛苦，很累，但是没有办法。否则象下面这样的信息被广为暴光，真不知道SOHO海外的发行商和股东们是否还有信心拿着他们的股票。（我是业主：http://blog.sina.com.cn/duihuapanshiyi）

中国没有哪一个行业象房地产行业这样乱相丛生。政府虽一直致力于治理乱相，但把一些基础概念混淆，以及治乱手段偏颇，加之媒体误认误导，往往导致乱相不治甚至愈演愈烈。任总一直在为自己认为的真理坚持主见，确实教育了不少受众包括一部分政府决策者、学者，以及业界。潘总确实在这方面需要向任总好好学习，至少是坚持一个方向，哪怕是把自己的SOHO总结成完美的理论体系。否则，对于我们这些只会看表相的“房记”们来说，表相的东西就会误导，本该说到骨子里的理论也就说不出来。

不知这点好意潘总是否乐意接受。