楼市新政的疏漏让投机者有机可乘

　　新“国十条”出台一个月来，各地楼市陷入观望，成交量锐减，部分城市楼市成交量出现多达六成的降幅。虽然楼市的销售拐点已然出现，但成交均价仍然坚挺，甚至还有不少楼盘不降反升，逆市提价。为什么出现这种情况？

　　一、只要地方政府暗中力挺房地产，高房价肯定下不去。

   第一、政策的实际执行要靠地方政府和银行。地方政府都不认为自己是高房价地区，出台细则就会大折扣。地方政府高度依赖土地收入来“经营城市”的模式推高了地价和房价，疯狂拿地、推高地价房价的背后，总能看到一些地方政府的影子。地方政府把出让土地作为地方的主要财源，2009年全国土地出让金达1.5万亿元，地方政府对土地财政的依赖性地价居高不下，这个问题如何解决新政没有细则，但住房问题关系国计民生，经济问题，更是影响社会稳定的民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展这一点基本上形成社会共识。

　　第二、 建立考核问责机制力度不够，操作性不强，要想解决土地财政问题，必须改革现行的财税体制。如果房价下降了，是否中国的GDP增速就要被拉下了？中国各相关产业是否就要陷入相对萧条的局面？毕竟房地产已经成为中国的支柱产业，已从一定程度上要挟了GDP、地方税收、地方财政。2009年，房地产投资占GDP的比重达10%，超过净出口占GDP的比重。如果考虑到房地产较长的产业链，房地产投资对整体经济的影响的确不容小觑。

　　第三、中国地方政府的资产主要是土地资产作为杠杆运作，地方融资平台的搭建也与地方政府过度依赖“土地财政”息息相关，地方政府的财政收入一半依靠土地出让金，房价下跌，金融风险凸显，土地增值不能实现，因此楼市新政面临两难。

　　二、只要银行变相支持房地产，高房价肯定下不去。让开发商最“致命”的利器之一的银行信贷政策紧缩，有人说，你向银行贷一万元，你怕银行；你向银行贷一千万元，银行怕你。房地产确实在绑架银行，目前看来房地产和银行业成了一对难兄难弟。贷款从严，不合理的购房需求剔出市场，抑制投机性购房。市场仍然忧虑房地产新政是否有更严厉的政策出台，以及银监会对地方融资贷款的进一步清理，全国房地产价格若下降40%，会对银行产生实质性的影响。面对如此严厉的新政，房地产贷款渠道可以以实业名义贷款，也可以抵押原有投资的物业房产，同时民间融资也很容易。用于外地人购房贷款的完税证明和社保证明没有任何意义，注册一个公司，交点税对于炒房利润来说根本不算什么。银行执行力度还值得关注。

　　三、只要房地产是暴利行业，资本投机使高房价肯定下不去。一些地产开发商自曝行业利润黑幕，“实际的利润都在25%以上”，并说“没有25%的利润，开发商难以生存”，继而坦言“没有高利润，谁做房地产”！ 开发商经过2009年市场旺销带来的较强资金蓄水，房地产“不差钱”，新政重点都集中在遏制投机性或者投资性住房上，其主要针对的是投机。真正的投资客不会受这个政策影响，他们的自有资金足以进行炒房的交易，贷款制约对其影响不大。而真正想置业的人也不会停止看房。以往所有的调控措施均将矛头指向了投机者，却有意无意地把抱定暴利不放的开发商给忽略或疏漏了，没有明确针对地产开发商暴利的。

　　四、调控楼市新政如果不坚持2年以上，很可能引起新一轮房价报复性上涨。资料显示，二套房贷首付不低于50%、停止发放三套房贷等新政，其严厉程度在世界范围内都相当鲜见。但到目前为止，房地产调控新措施的效果似乎有限。官方5月11日公布的数据显示，中国大城市的房屋价格4月同比上涨12.8%，连续第三个月涨幅达到两位数。

　把房地产作为中国的支柱产业已经出现很多问题：如果房价下跌，地方政府刚性考核的GDP、地方税收、地方财政等指标将会迅速下降，地方政府投融资平台风险凸现，靠土地增值还贷将会受到影响；如果高房价继续维持，甚至上涨，政府政策的公信力将打折扣，两极分化将日趋严重，失去民心、民意的支持，将导致房地产市场畸形发展，危及社会稳定。楼市调控两难的政策选择导致开发商、消费者都在观望，核心观点奇妙一致：楼市调控政策还能维持多久？开发商在盘算手里的资金还能支撑多久？消费者在观望高房价何时真正降下来？CCTV经济半小时的《开发商眼里的楼市新政》放风声说“房价的下降不是这次房市新政的目的，它的目的就是遏制过快增涨。”“楼市新政是给楼市降温，而不是降价”这种说法与老百姓期盼房价下降有很大的落差。

　　海外观察家认为，楼市新政本身的疏漏在所难免，中国没有全国房地产销售数据库，这意昧着如果贷款买房者已经在其他城市拥有住房，银行也无从查找。而更高的首付比例对那些用现金炒房的投机者几乎没有任何限制作用。有报道说，一些人甚至通过暂时离婚来购买第二套住房以亨受首套住房的优惠利率和首付。

　　如果这次调控不到位，很可能被一些楼市投资客视为“建仓”的新机遇，从而引起下一轮房价报复性上涨。不仅损害经济，更是积累民怨，影响社会稳定。

　　好在中国决策层已熟谙房地产市场规律，楼市新政出台，很明显总结借鉴了几年来的政策中一些疏漏和不易执行的环节，才能做到精确制导，精准打击。尽管以“新国十条”为标志的一系列楼市调控措施让一线城市的住宅成交量出现“冰冻”，但由于政策目前尚未完全落地且执行需要时间，本轮房地产调控效果的显现还需假以时日。国务院总理温家宝在新政满月之际重申，坚决遏制部分城市房价过快上涨。而市场亦有消息传出，国家发改委目前正在牵头起草一部“更严厉”的关于楼市调控政策的新文件。高房价“负隅顽抗”，决策者在楼市调控方面所表现出来的信号和承诺也从来没有如此强烈，地方配套措施目前尚未落实到位，公积金贷款、相关税费调控措施并未到位，大家还在观望，有的还是待价而估。因此调控措施效果的充分显现，可能还需要更长的时间来观察。

　　蔡律    2010年5月17日