广州市国土房管局日前发布《2010年4月广州市十区房地产交易登记情况通报》显示，4月广州市一手住宅交易均价为11511元/平方米，同比上升44.3%，环比上升6.0%；交易登记面积为53.66万平方米，同比减少35.5%，环比减少13.9%。二手住宅交易面积占总住宅交易登记面积的54.6%，共64.50万平方米，同比减少8.6%，相比2010年3月成交量增加28.6%。

媒体采访话题主要是为什么严厉调控政策出台后，楼价不降反升？有些媒体报道这一消息还用房价暴涨44.3%为题，显然都对4月成交数据不太理解。其实，4月的数据还未能准确反映4月中旬以来升级版的新政调控影响，只反映了1-3月调控政策的影响，所以其效果和力度未能如愿。原因有以下几点：

一是现在的统计数据有比较大的滞后性。无论是交易登记数还是网签数都要比实际交易认购晚，网签大约要晚一周到半月，而交易登记则要晚半月到一个月，有些甚至数月或半年才办妥网签和交易登记。因此，我们看到4月的交易登记数据，可能只反映出2-3月的市场情况。

二是政策效应也有一定的滞后性。主要是新政出台后有许多细则未能同步出台而影响政策落实和执行，还有就是市场会出现观望、对峙状态，也会因为政策不明朗而保持市场的惯性态势，并不一定能在短期内真正显现新政所带来的效应以及冲击和影响。

三是不能只看同比、不看环比，也不能只看当月、当年而不看上月、上年的情况。在新政出台市场出现转变的初期，同比数很难看到这种微小的变化，只有环比数才能反映出这些变化。

例如国家统计局和发改委公布的70大中城市新建住宅价格指数，广州3月同比涨20.3%，环比降1.7%；4月同比涨17.3%，环比降0.3%。而4月成交均价11511元/平米，环比上升6%是因为上月成交价只有10858元/平米，比2月降9.2%；而4月同比上升44.3%，则是因为去年4月成交价只有7978元/平米。

我在昨天住建部新政调研会上建议，能否在网签之前设定一个认购的统计时段，而将网签的工作和交易登记的工作合并，这样不知道是否可行？如果真能如此，既可以减少工作环节，也能更加及时准确地反映市场成交的状态，便于政府决策和企业市场反应。

昨天的会议是关门会议，主要是听取银行、开发商和专家对新政以及细则的意见，内容不便透露。但整体来看新政对银行业务和房地产开发与销售带来的影响是十分大的，并不是象4月数据所看到的情况那样乐观，但这些真实的市场状况却是无法准确及时地得到数据上的反映。

广州在房地产市场信息公开化方面一直是全国的表率，发布市场信息是最多、最及时的，但这些数据都会有很大的局限性和滞后性，更不要说北京、上海这些城市房地产市场信息还处于不对称阶段，更难准确把握和了解市场真实的数据和动态，其政府决策和企业市场反应速度和准确度也必然受到严重影响。

                                      2010年5月10日