国际旅游岛规划出台1个月海南房价就涨了3倍，在过去1年里三亚涨10倍的楼盘也已经不稀奇。去年底崇明生态岛规划一出台，当地不到万元的别墅，也已经涨到现在的3万以上，成为众多投资者抢购的热点。但是，受到今年宏观政策的严厉调控，大量资金向商业地产、国际热点城市和金市、大蒜等热点投资领域转移。

此时，已经在过去10年里从一个荒岛发展成国际著名生态旅游岛，成为海南和崇明开发学习对象，并正在大力发展国际贸易、购物、先进科技和创意产业，立志成为东北亚经济中心的济州岛，带来了大批顶级项目，吸引了众多从国内地产中退出的投资者的关注。近日，记者从韩国百强地产开发商西海综合建设会社常任顾问尹亨仁先生处了解到，经过10年开发，济州岛从一个韩国偏远小岛，发展成与夏威夷、巴厘岛、普吉岛齐名的国际四大著名旅游岛，当地房价在过去10年里也上涨了10倍，但目前的房价水平仍然不到首尔房价的三分之一，也不足摩纳哥、迪拜、香港、新加坡等已经发展成熟或相对成熟的类似经济城市房价的三分之一。

另据了解，此次韩国西海综合建设带来的雅顿山庄项目，是济州岛乃至整个韩国最高尚的项目之一，它位于韩国第一高山汉拿山脚下面向太平洋，依山傍水，风景秀丽；总共建设119栋的高尔夫山庄别墅占地达100万平方米，其中占地70万平方米的18洞私家高尔夫球场达到美国PGA标准，另外还配套建设了9.5万平方米的私人会所、酒店、马球场等高尚生活必备设施。119栋别墅以最具意大利风情及山庄气质的托斯卡纳风格进行设计，单栋占地面积3亩左右，建筑面积350平方米左右，售价在2000万元人民币的样子。

在中国房产信息集团分析师薛建雄看来，这个价位只相当于上海佘山、马桥、花木等一些别墅的起步价，低于三亚一些海景别墅的价格。以济州岛目前的国际地位和发展潜力，确实有较高的吸引力。

中国房产信息集团新政一个月后，对1000多位身价在2000万-5亿之间的楼市投资者（按平均资产2.6亿算，他们的投资能力达到2600亿）进行的调研访谈结果表明，这些投资者早在去年9、10月份开始就陆续将手上多余和较旧的房产抛售，只保留了几套自住、给子女和养老用的房产，除新政后推出的一批优质独栋别墅他们有所投资外，资金基本上都空置，个人空置量在300万-1亿之间。但是目前PPI和CPI都在上涨，特别是4月高涨的原材料价格给后期产品价格造成巨大压力，因此在住宅市场受到调控下，寻找保值升值的渠道成为他们的迫切需求。

目前，主要的转向途径有很多，其中主要有：1、向写字楼和商铺转移，住宅价格过去几年上涨较大商业地产的价格相对偏低，因此一些优质地段优质产权写字楼和社区沿街独立商铺成为了他们关注的目标。2、国际经济从金融危机中恢复过来，投资者正在寻找类似伦敦、迪拜这样的潜力城市进行投资，其中美国、加拿大、澳大利亚、香港、迪拜、济州岛都是他们关注的目标，其中加和澳资源国，因为原材料价格上涨房产也有较好的回升预期，迪拜、济州岛因为是国内海南、崇明岛的样板，在国际经济回暖中也有较高的投资预期。3、向金融的打新、私幕、PE等股权投资转移，以获得经济加快增涨的回报。4、向金市、蒜市等保值和投资热点转移。

同时，报告撰写者薛建雄还指出，这些投资者的转移领域相对理性又盲目。首先，他们转向的投资领域，跟自身的经验、亲朋好友经验有关；但是对这些领域的全面信息又缺乏了解，容易受到一些劣质产品的恶意诱惑。类如，上海也有个别远郊近期开发不起来区域的项目，被吹成了未来的虹桥等，特别是商业项目，还有类似威海、北海这类短期开发量巨大，但经济购买力增长缓慢的区域，而且国际上各城市的经济和文化状态不同，存在的风险也不同，需要投资者提高风险意识。

开发商方面也有类似的意识，据雅顿山庄中国区总代理新长宁房产销售有限公司董事长俞志辉介绍，“韩方看中新长宁的主要原因有两点，首先新长宁是老牌的国有企业，拥有较高的市场信誉，其二是新长宁集团是长宁区属国企，而韩国及日本等其他外国人最聚集的区域就是长宁及区周边的虹桥地区，这一域区的高端人群与韩国人或有生意或生活上的往来，对韩国房产有较全面的了解和投资兴趣。另外，西海综合建设是韩国百强开发商，雅顿山庄也确实是济州岛上最优质的项目，我们才会投入财力、物力将这个项目带到上海乃至中国。同时，也为目前正在寻求新投资渠道的中国高端投资者，带来一个优质的选择。”

雅顿山庄项目经理尹相欣也认为，济州岛离中国18个500万以上人口的大中城市仅有2个小时的飞行时间，两千多年前徐福奉秦始皇之命率童男童女寻找长生不老之药时，就已在济州岛留下了“徐福过此”的历史遗迹。在旅游岛深度开发中，也引进了西游记等大量中国优秀文化和开发了大量适合中国人的旅游度假休闲项目，因此无论从历史还是现代文化渊源上，济州岛和中国都有较好的联系和友谊。在经济发展和房地产投资方面，济州岛奉行与香港、迪拜等相似的自由政策，同时只要有50万美元的投资也可以获得移民资格，这些自由政策都推动了济州岛与中、日、韩的经济、文化交流，促使济州岛快速成长为东北亚的经济文化中心。因此，雅顿山庄针对中国客户配合其代理商一起制定了相应的优惠购房计划，赠送私家高尔夫会员卡，免三年物业管理费，贷款比例增加（韩国的普通民众的贷款成数为30%左右，但利率相对较低，在4%左右）以及免费享有私人会所等。

另外，还有澳大利亚、加拿大等地的房产项目，近期也针对中国买家推出了各式各样的优惠措施以吸引中国买家，一些股权、私幕投资机构也正在加紧工作吸引楼市退出资金。

在调研会上，中国房产信息集团分析薛建雄，也对上千万投资者提出一个课题组研究的方向性投资建议，那就是一些资源型的三四线城市房产。

理由是，在经济过热的情况下，国家通过行政和国企的行政和经济手段在淘汰一些过剩产能，同时将一些相对成熟的产业向三四线城市转移。前些年国家高速公路和铁路网的建设，也为目前的产业转移提供了基础条件，因此未来几年会出现一些类似鄂尔多斯、包头这样，三年GDP翻一倍的中小城市，此类城市的核心地段或新城工业区房价涨幅还可能会跑赢GDP。在过去几年会出现类似增长的三四线城市，应该会出现在国家高速公路、铁路网沿线，并有沿海、沿江、沿边或丰富自然矿产资源的城市，特别是这两年修了小型机场的三、四线城市。和迪拜、济州岛发展区域即经济、贸易中心一样，符合以上特点的三四线城市将会快速发展成为周边城市的产业中心，成为下一轮国家经济增长的助力，使得一、二线城市能腾出更多的空间和能力升级服务业。

从房价增长潜力来说，未来几年里国内三四线城市会涌现一大批“迪拜”或“包头”，他们可以成为这一轮楼市调整时进入的时机。