由于大陆长期采用的是公有制经济，以上海为主的城市，其真正的房地产市场实际上是从98年才开始（广州、深圳等较早开放地区，房产私有化较早，但房地产的区域特征明显，每个城市的产业都呈独立发展状态）。由于当时碰到亚洲金融风暴，上海（内地房地产启动上海最早，所以上海基本上代表整个内地改革和产业发展的样本）房地产市场启动缓慢，经过5年多的政策和市场梳理之后，于03年开始步入高速发展期，但是之前对土地、投资者、投机者、开发商所设立的防火墙政策由于长期不需要运行，而形同虚设。上海房价从03年6月到05年5月的两年里上涨了2倍多，其中今天买了明天加价10万就卖，大量运用银行资金进行短期炒楼的行为盛行，在05年经济偏热房价又偏高到相对严重的地步时，迫使政府对投机客推动的房价过度上涨进行调控。为此，政府在05年初出台了一系列旨在整顿土地、销售、信贷等次序的政策，提高各个环节抵御风险能力之后，就出台了严厉打击投机客的5年内转手房产需交房产交易额5.5%的营业税政策，这使得短期投机者大量抛盘，至05年底有些楼盘价格比5月最高峰时跌去了50%，整个市场的房价平均跌幅在30%左右。

实际上，在经济起步高增长的前30年里，由于经济增长较快、城市化水平和农民进城的速度也都比较快，这就使得这个期间的房产升值会偏快，但这需要到城市土地开发到一定阶段后才会体现出来。07年6月至今年5月的这轮房价加速上涨，就是城市土地日渐稀缺，房产升值加快下，投资资金大量进入房地产业，导致房价被严重买高的局面。

因此，需要对此进行调控，而对其调控的思路就是对超出人均面积的房产拥有者或投资者征收营业税或叫保有税，降低他们的房产投资回报，使得过于聚集在楼市的投资资金流向其它经济领域进行投资。所以，此轮楼市过热和经济过热，必然迫使政府出台房产营业税或保有税，以迫使那些手上持有多套甚至上百套房源的投资者，大量抛出房源。本轮上海房地产调控之后，就可能出现类似05年那样的房价大调整。

但是，05年的调控导致房地产业出现18个月的长期低迷，而目前房地产业是大陆经济的龙头支柱产业，它的调整必然对宏观经济造成巨大影响。如果，碰到国际或国内经济不利局面，这样的调控就可能止步，以避免经济出现危机。实际上，08年那轮经济过热时，已经对土地、销售、信贷等环节作过整顿，但随后碰到美国金融风暴而没有对房地产进行深度调整。

另外，调节首付比例和房贷利率，既可以防范楼市大起大落的风险，也可以对购买力起到一定的调节作用，这对经济增长快慢过程中购买力的兴衰也可以起到对冲的调节作用。在07年9月底提高首付比例和贷款利率之后，至08年3月的5个月时间里，上海房价出现了一定幅度的调整，但随后在08年3-5月经济过热的带动下，房价重新上涨，是08年下半年开始的经济危机使得房价出现下跌，政府当时马上放松了房贷政策，房价在5个月之后重新企稳回升。

所以，如果这轮调控最严只是提高二套房首付和利率，停止三套房贷；那么楼市只会出现小幅的下调，可能只是把房价春节以来的上涨部分调整掉之后，于10月份重新回暖。但是如果国内国际经济环境都有较好的配合，那么政府必然出台营业税或保有税，以将07年以来由投资过盛带高的部分房价调整掉，投资者的大量退出将使楼市出现长达18个月的低迷期，房价跌幅会和05年相当，在半年之内会跌去30%，个别较高的楼盘跌去50%。

但是，18个月后城市土地稀缺的严重性将更加突出，开发商惜售将会导致房价重新出现暴涨；那时情况就如同过去几年的香港，开发商建好的楼不着急卖，今年卖20万元/平方米的楼明年可能卖50万元/平方米，甚至70万元/平方米。到时，之前政府对开发商的防范政策，土地增值税就将会真正的被从严征收（房产销售额减去建安、土地等成本之后的利润最多需要交60%的税），那时开发商将被迫大量低价抛盘导致房价大跌。经过那一轮之后，房地产业就进入了成熟阶段，理论上高增长的房价就会进入平稳期。

不过，除了产业发展阶段、经济发展水平、城市规模和人口体量外对房价产生影响外，决定最终房价水平的是这座城市经济自由度对富人的吸引力。摩纳哥和伦敦是世界上房价最贵的城市，当地中高档房产的售价基本上在50-100万元/平方米。其中，摩纳哥是个只有30万人口的法国南部地区的国中之国，三面被法国包围，南面濒临地中海的极微型国家，主要发展休闲旅游度假产业，世界游艇俱乐部、博彩、一级方程式汽车、国际杂技节、国际礼花节等吸引以法国及周边国家为主的富豪到此消费和置业；由于人口体量和国土面积不足以形成一个完整的经济产业体，所以大量摩纳哥的原住民都到周边的法国、德国寻找工作，国内的土地和房产被国际富人买到超高。

新加坡、香港的情况和经济状态与其相当，所以也是世界上房价较高的地区。但是，新加坡国地面积707平方公里人口500万，可以形成一个完整的城市经济体，但没有郊区可容纳中低收入者，所以当地政府做了80%的保障房以保护本国80%中低收入者能在国内安居乐业，另外20%的房产可自由购置、留给吸引来的国际高端人群。香港情况类似，但是有大屿山等一些郊区可供中低收入者居住，所以只做了60%的保障房；不过回归后有广大的内地可供香港人安居乐业，所以政府的保障房体量在缩小，由于城市的吸引力，更多的房产被内地富豪所购置，所以回归后的近几年内地经济高速增长带动下，香港房价再度高涨。

伦敦是大国的中央城市，由于其历史原因对英语世界的富人有极高的吸引力，来自印度、俄罗斯等国的超级富豪把伦敦核心区的豪宅价格大幅抬高。纽约、东京、首尔、莫斯科、孟买、巴黎、罗马等世界房价最高的城市，无不是对其国内甚至国际富人有着极高聚集能力的城市。而像法国的马赛、里昂、英国的伯明翰和中国的广州等城市，在国内经济地位也非常高，但这些城市对富人的吸引力有限，所以房价与上海、巴黎、伦敦就很大的差距。至2020年，上海建设世界金融中心的雏形将基本形成，其对整个中国乃至整个华人世界富人的吸引力都非同一般，而中国未来经济体和华人世界的财富能力在世界上都将是最靠前的水平，因此未来上海的房价水平也将会达到世界最靠前的水平。

综上所述，房价水平应该有这个国家的经济水平和房地产业的发展程度所解定，但产业发展初期必然是自上而下的满足社会需求，会价超物值。但是最终解定房价高低的是这座城市对高端人群的吸引力。只是摩纳哥、新加坡、香港、迪拜等小型城市或国家，采用的是吸引富人的自由经济和休闲娱乐经济，这种发展模式今后还会在型式特点的城市上演；而伦敦、纽约、东京、巴黎、上海都是以巨大的经济体作后盾，吸引希望在事业上有更大发展的高端人群。这两类城市，都将成为未来世界房价的颠峰城市。

根据我所学的房产知识和经验观察，汤臣一品目前除在地段上占有绝对优势外，其产品的综合水平目前在国内也属顶尖，确实拥有永恒传世的能力。其各建筑细节尺寸宏大、空间比率协调合理、建材耐久性超强，同时物业管理和保持能力也非常好。以鄙人对所看到的一些国内豪宅水平来看，除了星河湾的总体品质能与其一较高低外，没有第二个项目的综合水平能接近汤臣。其中，星河湾在居家性上显的更为舒适，但在产品尺寸和空间豪气上远逊汤臣一品。所以，汤臣一品在未来相当长一段时间内，都将引领房价之颠峰。

从目前的地段、产品等综合能力上看，还没有可能超越汤臣一品的豪宅项目。但汤臣一品作为内地第一豪宅，能否保持的住还存在变数。陆家嘴未来成为世界金融的核心是肯定的，所以其地段水平之高也可以肯定。但是目前上海世博会开好之后，除保留的一轴四馆（世博轴、中国国家馆、世博会主题馆、世博中心和世博会演艺中心），还会空出巨大了市中心可开发用地，这里就有可能被建设成未来中国面向世界的文化中心。同时，根据目前城市发展的需求，不会再像陆家嘴那样在一个小范围内聚集大规模的同类写字楼，因此浦东世博留下的巨大土地上建成中国面向世界的文化中心之后，必然会配套建设世界级别的酒店、写字楼、住宅，那时浦东世博区域的世界级住宅的层次和价格水平，也必将是面向世界、引领世界的。同时，文化的内敛与经济的张扬不同，到时世博区域的住宅肯定会和留下的几个世博场馆一样，不会很高，但建筑内涵将会更加深厚。

话已至此，读者结合观察国内国际经济走势和房价水平，基本上可能判断出未来房价的一个大致趋势。在此，为房产购买者提两条购买或投资房产的诀窍，第一条是地理位置越靠市中心越好，上海就是越靠黄浦江、越是环线靠内越好；第二条是越是大盘的前期越好，因为有开发商在后期不断努力地推动整个区域房价，过去几年里上海滩花园、尚海湾等项目房价从1.8万上涨到8万甚至10万就是实例，细心的读者去观察国际高房价地区楼盘价格历程也能发展这一规律。