谢逸枫：广州“新八条二十四细则”宣判房价上涨
增土地供应不是解决房价问题最好办法
4月30北京“京十一条”闪电袭击楼市，力度巨大，楼市房价被撼动。5月6日深圳“十三条”新政策慢腾腾出来，政策调控力特别的微小，房价没下降反而上涨。5月21日“穗8条”24个细则终于在关注和被关注的讨论中悄悄出台，其实政策早已经确定内容，仅仅是发布公开时间上的问题。从广州新政策的内容上分析，基本上没有严厉措施。 本次地方政策的主攻增加供房量，而不是遏制房价上涨。地方政府为什么出政策比预期政策调控更加“温柔”，或者说根本没有一点的“杀伤力”，其实和地方政府财政收入和政策调控方向具有一定关系。
5月21日广州市政府印发了《广州市贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知努力实现住有所居的意见》（穗府[2010]14号，下称《贯彻意见》）。《贯彻意见》共有8个方面24条。从内容上看，“穗24条”对于一些地方政府无权决定的事项没有越权明确，工作重点放在加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等供应端的调控措施上。
首先。土地财政作为地方政府主要财政收入来源之一，考虑到房地产市场关系到下游60个产业拉动地方经济发展和业绩的需要，一般不会采取非常“极端”的政策调控楼市，而是一个比较中性和从地方区域楼市及市场主要矛盾上着手调整。其次，本次国务院的政策基本上是为解决供求矛盾的问题，并且控制房价上涨过快和打击投资炒房的目的。
由于国家政策对楼市的调整方向出现严重的偏差，导致楼市陷入有价无市的状态，并且影响到中国经济结构和稳定发展及让楼市问题牵连到gdp的问题。再次，广州政府部门也不希望楼市不稳定和出现楼市混乱的局面，另外楼市问题关系到金融安全和一方经济发展及推动老城改造的问题。
最后，本次广州的新政策方向是对的，但是目的很难实现，甚至会出现适得其反的效果，因为政策没有针对房价上涨过快和高房价及投资炒房等推涨房的主要因素上考虑，仅仅是增加土地供应和保障房供应及信息透彻化，和遏制房价的问题背道而驰，另外，新政策的内容不具有一点的可实际操作性和执行性，完成以“应付”和“被出政策”的方法调控楼市。
在“新国十条”满月之际，广州新政细则终于浮出水面。其实广州“新八条”政策调控力度如此“温柔”远超过未出台的预期，因为广州“新八条”细则没有一条具有遏制房价上涨的政策。例如暂不实施"限购令"、暂停三套房贷政策规定及物业税和房产税开征等二套房贷认定的问题都没有一个具体的规定和操作细节。可以很清楚的看出广州新八条细则基调是保大于压。由于新政策比较的温柔， 开发商又可以放心地上涨房价”。
根据广州市国土房管局21日发布房地产调控新政新政从8大方面提出24条措施切实遏制房价过快上涨其中二套房认定标准将于近期落地但并未对三套房停贷做出限制。新政明确严格落实国家差别化住房金融调控政策支持居民合理住房消费严格限制各种名目的炒房和投机性购房。坚决抑制不合理住房需求。新政提出根据市场动态和未来调控成效在房价过快增长势头得不到遏制的情况下研究采取一定时期内限制购房套数等临时性措施抑制投机性房需求。
新政提出认真做好涉及住房消费和房地产收益调节的各项税收管理工作加强土地增值税的征收、管理、对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。新政提出增加住房建设用地供应规模。2010年全市10区计划出让商品房用地5平方公里。合理增加中心城区住房建设用地供应进一步改善土地供应布局。2010年计划出让位于中心城区的商品房用地约2平方公里。优先保证保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房用地的供应确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%进一步优化住房建设用地的供应结构。
新政提出加快完善限价商品住房开发建设和销售管理政策创新限价商品住房建设模式鼓励和规范企业提供符合规划要求的自有存量土地用于建设限价商品住房充分发挥限价商品住房对于解决“夹心”阶层住房需求和调节房价作用；要采取措施加快在建未售限价商品住房项目的建设和销售；要会同市“三旧”办、规划局等部门抓紧做好限价商品住房用地供应工作。2010年计划储备供应限价商品住房用地40公顷以上建成后可供应限价商品住房约1万套。
新政提出全面清理已出让的住房建设用地对其中已批未建、已建未售的项目合理制订动工竣工和销售期限约束房地产开发企业加快开发建设和销售加快形成商品住房的实际供应。推动存量商品住房网上放盘、网上交易、构建安全、便捷、信息对称的存量商品住房销售和租赁平台促进存量商品住房资源流转培育和壮大住房二、三级市场进一步构建均衡发展、结构合理的住房一、二、三级市场。
新政提出在2011年底前基本完成2008年调查在册全市77177户低收入住房困难家庭的住房保障任务其中在2010年底前完成目标任务85%。要多渠道筹集资金和安排建设用地在2010年动工新建建筑面积300万平方米、4万套的保障性住房其中廉租房150万平方米；经济适用住房和经济租赁住房150万平方米、1.7万套。市财政局要确保落实2010年12亿元廉租住房保障资金。
新政提出继续加快推进保障性住房用地储备工作2010年计划储备保障性住房用地3平方公里。规范、鼓励、引导、存量建设用地用于保障性住房建设。要简化保障性住房的行政审批程序缩短审批时间确保纳入2010年保障性住房建设计划的项目在年内动工建设确保列入2010年储备计划的保障性住房用地年内完成选址、预审、报批、等前期工作。
新政提出抓紧完善廉租房保障政策扩大廉租房保障范围将廉租房保障收入线标准年人均可支配收入7680元以下提高到9600元以下。要进一步完善租售并举的住房保障和供应政策要继续实施廉租房保障和经济适用住房保障的基础上出经济租赁住房政策有效解决低收入“夹心层”住房困难构建全方位、多层次的住房保障政策体系。
新政提出加快建立健全跨部门批后监督机制严格土地出让合同履行情况的监管、市国土房管局要采取经济手段增大闲置、囤积土地的成本严格按照《广州市闲置土地处理办法》和土地出让合同的约定严厉查处未依期限动工、竣工和销售等违法、违规行为禁止存在闲置土地炒地等违法、违规行为的企业和关联企业通过土地市场新购置土地及时通报房地产开发企业土地闲置、炒地等违法、违规行为。
新政提出认真做好涉及住房消费和房地产收益调节的各项税收管理工作加强土地增值税的征收、管理、对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。新政提出增加住房建设用地供应规模。2010年全市10区计划出让商品房用地5平方公里。合理增加中心城区住房建设用地供应进一步改善土地供应布局。2010年计划出让位于中心城区的商品房用地约2平方公里。优先保证保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房用地的供应确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%进一步优化住房建设用地的供应结构。
新政提出加快完善限价商品住房开发建设和销售管理政策创新限价商品住房建设模式鼓励和规范企业提供符合规划要求的自有存量土地用于建设限价商品住房充分发挥限价商品住房对于解决“夹心”阶层住房需求和调节房价作用；要采取措施加快在建未售限价商品住房项目的建设和销售；要会同市“三旧”办、规划局等部门抓紧做好限价商品住房用地供应工作。2010年计划储备供应限价商品住房用地40公顷以上建成后可供应限价商品住房约1万套。
新政提出全面清理已出让的住房建设用地对其中已批未建、已建未售的项目合理制订动工竣工和销售期限约束房地产开发企业加快开发建设和销售加快形成商品住房的实际供应。推动存量商品住房网上放盘、网上交易、构建安全、便捷、信息对称的存量商品住房销售和租赁平台促进存量商品住房资源流转培育和壮大住房二、三级市场进一步构建均衡发展、结构合理的住房一、二、三级市场。
新政提出在2011年底前基本完成2008年调查在册全市77177户低收入住房困难家庭的住房保障任务其中在2010年底前完成目标任务85%。要多渠道筹集资金和安排建设用地在2010年动工新建建筑面积300万平方米、4万套的保障性住房其中廉租房150万平方米；经济适用住房和经济租赁住房150万平方米、1.7万套。市财政局要确保落实2010年12亿元廉租住房保障资金。
新政提出继续加快推进保障性住房用地储备工作2010年计划储备保障性住房用地3平方公里。规范、鼓励、引导、存量建设用地用于保障性住房建设。要简化保障性住房的行政审批程序缩短审批时间确保纳入2010年保障性住房建设计划的项目在年内动工建设确保列入2010年储备计划的保障性住房用地年内完成选址、预审、报批、等前期工作。
新政提出抓紧完善廉租房保障政策扩大廉租房保障范围将廉租房保障收入线标准年人均可支配收入7680元以下提高到9600元以下。要进一步完善租售并举的住房保障和供应政策要继续实施廉租房保障和经济适用住房保障的基础上出经济租赁住房政策有效解决低收入“夹心层”住房困难构建全方位、多层次的住房保障政策体系。
新政提出加快建立健全跨部门批后监督机制严格土地出让合同履行情况的监管、市国土房管局要采取经济手段增大闲置、囤积土地的成本严格按照《广州市闲置土地处理办法》和土地出让合同的约定严厉查处未依期限动工、竣工和销售等违法、违规行为禁止存在闲置土地炒地等违法、违规行为的企业和关联企业通过土地市场新购置土地及时通报房地产开发企业土地闲置、炒地等违法、违规行为。
加快建立健全与金融监管部门、商业银行、证券监管部门的信息沟通共享机制及时掌握房地产金融动态、积极协助商业银行和证券监管部门加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理以及上市、再融资和重大资产重组的管理。加强整顿和规范房地产市场秩序严厉查处哄抬房价捂盘惜售、发布虚假广告等扰乱市场秩序的违法、违规行为。要在继续执行新建商品房预售款全额全程监控制度的同时进一步深入推进存量商品房交易资金监控工作拓展监控范围完善监督手段保证交易资金安全。
新政提出加强商品住房价格和销售监管开发企业应根据开发项目建设进度制订商品住房预售方案申办预售许可时应依法将预售方案送市国土房管局审查房地产开发企业取得预售许可后应在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋的价格按照“一套房一标价”方式在销售场所明码标价对外销售。对已销售房屋和每套房屋实际成交价格房地产开发企业应在销售场所予以明确标示。
新政提出加强商品住房价格和销售监管开发企业应根据开发项目建设进度制订商品住房预售方案申办预售许可时应依法将预售方案送市国土房管局审查房地产开发企业取得预售许可后应在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋的价格按照“一套房一标价”方式在销售场所明码标价对外销售。对已销售房屋和每套房屋实际成交价格房地产开发企业应在销售场所予以明确标示。