热焦点评（10-60）：城中村的前世今生
彭澎接受《南方都市报》采访
题外话：从跳过城中村开拓城市空间，到不让开发商介入，再到猎德村改造试点，至今要在亚运会前开拆9条城中村，广州准备用十来年时间将所有138条城中村全部改造完。被称为城市“毒瘤”的城中村将结束其存在形态，人们将社会治安的种种不是都归究于它，但它也为外来人员提供了“城市廉价公寓”。我认识的第一代IT精英、非主报记者、南下的博士们学者们曾经都在邓小平92年南巡前后滞留于天河一带的城中村里。可以说中国典型的城中村在广州，广州典型的城中村在天河。这是一种值得纪念的城市化进程的片段。
雏形期
从狭义上说，城中村是指在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。广州上百个城中村便是在这个进程中产生的。
城市发展中跳跃而过的土地
广州市社会科学院研究员彭澎称，1986年广州举办六运会，产生了一批新建筑，那时的形态还是农村包围城市，而到了80年代后期，就开始变成城市与农村的混搭形态。90年代初，邓小平南巡后，经济和房地产大发展，就慢慢出现了城市包围农村的形态，农村的面积越来越小。
城中村形成的原因，主要在于城市发展太快，要快点拿地搞建设，有一定难度、影响发展速度的就跳跃式发展。90年代有数据显示广州有138个城中村，到现在也还是可以用这个数据。据统计，城中村总用地面积84.1平方公里，总建筑面积超过1亿平方米，吸引300多万人“蜗居”在此。90年代政府已意识到要控制城中村，但为了赶紧发展城市骨架，东进、南拓，并没有真正有所行动。城市建设各方面都需要资金，政府没有太多精力放在城中村改造上。涉及城中村征地的大量土地出让金，主要被用于地铁等城市建设，政府为了避免开发商进入城中村可能导致容积率过高，因而长期都不允许开发商介入改造。
让外来人口低门槛进入广州
早在1984年，石牌村的居民就开始把房出租给外来打工者居住，多年来城中村形成了廉价公寓特色，让外来人口低门槛进入广州。中国最典型的城中村在广州，广州最典型的城中村在天河。
广州每一个城中村都有自己的特色，比如登峰村已登记境外人员涉及83个国家和地区，最多的三个国家是马里、印度、几内亚。除此之外，苏丹、伊拉克、伊朗和尼日利亚等国的人也不少，这里几乎就是一个“小联合国”。由于外国人众多，为便于管理，这里还专门成立了越秀区登峰街外国人管理服务工作站。杨箕村集中了很多媒体界人士；石牌则有很多IT人士；冼村有“广州最多年轻靓女聚居地”之誉，面积18万多平方米，居住着3000多村民和4万多外来租客，其中，近万名租客为附近商圈———天河城、正佳广场等商场、写字楼里的销售小姐。城中村里居住者的身份都与周边的产业形态有紧密联系。
由于面积有限，随着租住人口越来越多，不能向四周发展的城中村只能向上发展，于是大量握手楼出现，道路方面也几乎没有系统可言。城中村继承传统农村居住形态，大多没有集中绿地，中学、小学、幼托等公建配套不足。而宗亲色彩浓厚的“宗祠”、“神庙”大多有所保留。这是城中村不能无视的生态。90年代末开始，政府加强外来人口管理、出租屋管理。每个城中村都有了出租屋管理中心。
演进期
其实在上世纪90年代末期，城中村就有改制动向。1997年，天河区石牌村进行了改制，于1997年5月组建企业集团公司，1999年5月的“撤村改制”过程中，杨箕村投了100%全票。而猎德村改造才是真正改变农村形态的开始。
坚持“拆一补一”原则
从 2008年1月15日，广州第一个城中村猎德村开始启动改造试点开始，广州也计划用10年时间基本完成全市在册138条“城中村”整治改造任务。琶洲、杨箕、冼村等52条“城中村”位于城市重点功能区，将以整体拆除重建为主实施全面改造。而今年亚运前，广州将完成琶洲、杨箕、冼村等9条“城中村”的清拆工作。这如同对城中村发起了总攻。
彭澎认为猎德村改造给予了其他城中村改造以信心。猎德村改造主要是由政府主导，参与改造谈判、拍卖、引进开发商等环节。那时也恰逢房地产热，珠江新城的发展热烈，居民也热诚。但政府觉得不可能每一个城中村改造都花费如此经历，就有了新的政策。比如琶洲就打包给开发商，给予开发商一定的优惠，掀起城中村改造高潮。琶洲村“城中村”改造地块规划用地面积757639平方米，总建筑面积1850000平方米，分为十三宗地块，其中一、三、四、五地块由保利集团竞得，其余地块则为村民复建安置用地和广场、公共绿化用地，容积率为4.2。开发商将按村民合法产权建筑面积“拆一补一”的原则为村民安排回迁安置房。
实行原址回迁政策
杨箕村则是5月动迁，6月开拆，7月底拆完。涉及1700多栋城中村建筑，总投资超过20亿元。按照规划图，杨箕村改造分为靠近中山路的临迁区和靠近南方日报社的出让融资区，两个区域间规划一条东西走向的市政路杨箕大街，把杨箕分成南北两部分。南部兴建小学、幼儿园、超市等公建配套，北部则兴建16栋26-33层高的回迁安置房。
冼村整体改造后，村民一定原址回迁。3000多拆迁户，既可在200套现成的回迁房中选择，也可在新建的4200套回迁房中选，部分符合相关条件的村民还可选公寓。与猎德复建房不同，冼村改造后，还将有1000套30-60平方米的公寓供村民选择。只要持有《村镇宅基地证》、《产权证》、《集体房产证》，测量面积超过120平方米的村民，就能选择1套公寓。
林和村被中信广场、中泰国际等众多写字楼包围，村中握手楼租金不菲，多数住着在附近写字楼上班的白领。香港新鸿基地产与林和村签订框架协议，由此开发商进行整体改造。这里会建高规格会所，以及总建筑面积2.5万平方米的商业大厦，作村集体经济发展之用。
未来期
广州计划用10年时间基本完成全市在册的138条“城中村”整治改造任务，将以整体拆除重建为主，让城中村拥有城市形态和功能。工程量是浩大的。某种意义上说，现在是在支付原先就该支付的城市化成本，既可以说付出高昂代价，也可以说是发展秩序上的轻重缓急的安排。
延续“一村一策”思路
如何改造城中村，是全国几乎所有城市都正在面临的重大课题。深圳、广州、福州、南昌、天津、青岛、太原、西安等很多城市在改造城中村过程中都碰到了很多问题，也积累了不少经验教训。广州要采用的是“一村一策”思路。猎德村改造时，政府就表示其经验不可复制，关键是政府在其中发挥了很大作用，而该村地理位置好，改造又正值房地产发展高峰期，土地出让收入高。这些因素显然很多城中村并不具备。彭澎认为，其“三三制”的内核是可以借鉴的。“三三制”即一部分给了开发商，换取部分补偿；一部分分回住房，可自住可出租；一部分建设酒店商场等物业，成为集体经济收入依托，为居民提供生活保障。“三三制”可以让集体经济、居民、开发商、政府等各方取得利益平衡。在其他村，可以视情况而定分配比例。
未来命运还有忧虑
有人分析火热展开的改造行为的背景，不难看到是目前房价还有上涨趋势，于是有人担忧，现在房地产政策有变，对房价的影响可能会后续产生，这是否会成为影响开发商积极性的因素还是未知。猎德村安置房有可能上市。上市一旦实现，对于广州尤其是中心城区楼市来说，将迎来一场海量供应的冲击波。对于买家来说，安置房变商品房是好事，但位于城市中心板块的城中村住宅上市，将使得购房者拥有丰富的置业选择。除此之外，安置房在开发和建造成本上的相对低廉，也会降低买家的置业门槛。对其他开发商来说，不得不说是影响。
此外，现在“蜗居”在城中村的人何去何从，不得而知。专家们认为，政府应该考虑为外来务工者提供廉租房，否则只能提高城市生活成本。许多遗留的岭南文化是否会同时消失，也是老广们担忧的。
采写：南都记者 黄河方 闫涛 汪晶晶 实习生 陈梦莹
摄影（除署名外）：南都记者 黄皓