住宅调控紧，广州商业地产更吸引

　　文/图 羊城晚报记者  赵亚洲

　　住宅市场持续发烧，超出政府的容忍极限，楼市新政的出台，精准地沷上了降温的冷水。相比而言，商业地产价格由于此前并没有疯狂，专业人士对其“钱景”持续看好。据最近发布的广州商业地产研究报告认为，由于整体经济形势向好，市场的复苏加快，加上亚运效应逐渐体现，广州商业地产渐趋活跃。

　　早在3月份住宅市场开始观望之时，海珠区的琶洲A 区分别新增和成交了1幅办公用地，为商业地产的升温埋下了“伏笔”。果不其然，楼市新政的出台，给住宅地产戴上“紧箍咒”的同时，无形中却将商业地产的投资优势彰显出来。中原工商铺市场及研究总监刘广浩指出，住宅市场“4·15”严厉的调控新政出台后，因为商业地产的首付本来就要5成，一些在投资住宅和投资商业地产之间摇摆的买家，原来还看好住宅贷款成本低，下不了决心买写字楼，现在眼见其中一条路被堵死了，另一条路的方向就更明确。

　　商铺市场：

　　多个大型商户首次进入广州

　　经济逐步好转，加上元旦、春节、情人节和妇女节众多节日的带动，广州第一季度消费市场保持平稳增长。受益于目前广州优质商铺较低的空值率和品牌零售商不断增多的需求意向，2010年第一季度租金加速上升，环比增长3.5个百分点，受去年基数比较低的因素影响，租金值则基本与去年同期持平。

　　一季度二线品牌和餐饮娱乐方面的需求也引人瞩目。随着越来越多的新供应出现，吸引了众多院线争相开设新的电影院，新增电影院包括保利国际影院进驻保利中环广场，嘉禾国际影院进驻5号停机坪等。出于对新兴零售商圈的看好，外资与本土百货公司相互竞争位于珠江新城的大体量项目。年内将有多个大型购物中心落成，新商场无论在商场设计、市场推广及定位，都吸引了大量国内国外不同类型的连锁店，预租情况理想，特别是即将进驻的商户中，有多家是首次进驻广州，反映出2010年内外资零售商对广州市场充满信心。另外，亚运会今年在广州举行，体育品牌、休闲服饰及餐饮娱乐行业等都会有进取的开店计划，租金也因此受带动而上升。预计天河商圈将受惠于大量的旅客及新落成的大型购物中心，租金会有较明显的升幅。

　　甲级写字楼：

　　华南有史以来最大租赁成交

　　4月份上海商业地产成交环比大涨，4月共计成交2209套，成交面积 240053平方米，环比上月增幅184.51%。5月3至7日广州一手写字楼成交95套，共14589平方米，成交量环比激增204.4%，均价亦稳中带升，最高升幅高达10%。写字楼租务市场表现不俗，主要是公司租写字楼的刚性需求释放，如租约到期更换办公场地等。去年整体租赁需求收缩的外资企业，部分公司已重新开展搬迁及扩张计划。第一季度，广州国际金融广场的出租率高达到99%，而一季度录得汇丰银行租赁太古汇71000平方米的成交记录，是华南地区有史以来最大宗的写字楼租赁成交案，这将促进更多的金融行业和专业服务行业例如律师行、会计师行等进入天河写字楼市场。

　　第一季度写字楼新供应量较少，只有高德置地二期北塔落成。有限的新供应量以及新大厦相对较高的提前进驻率，降低了整体空置率至15.2%。一本季度净吸纳量上升至约5万平方米，整体甲级写字楼租金则轻微上调1%。展望今年的广州甲级写字楼市场，约56万平方米新供应量均赶在在亚运前完工，除万菱国际中心外，所有新供应均位于珠江新城。大量新增的供应落成，业主压力加大，租户导向型市场渐强。业主为吸引租户搬迁和挽留租户，市场将进入租金拉锯状态，将有利租户谈判，租金短期内尚未走出下降周期。

　　二季度再升温：

　　商业地产成交量明显增长

　　中原工商铺市场及研究总监刘广浩认为，商业地产买家与住宅买家是两个不同的群体，商业地产需求一般是公司行为，而住宅市场以个人行为为主，公司买写字楼是刚性需求，受住宅政策的影响很小。相关数据显示，珠江新城的南国商苑，最近奥园就买了7000平方米，政府的质监局也买了3000平方米，价格都超2万/平方米。天河北的尚层国际，一个民营企业老板以个人名义，一口气就买下四层，4500多平方米，成交价格达1.5万/平方米。“住宅投资，现在连阿婆都是专家了，但写字楼是不同的市场，一些大公司老总的认知还有待提高”。二季度虽然新增供应不多，但市场上出现了很多特色产品，如夹层的写字楼，买1层用1.5层，还有像合景在科学城做的独栋产品，可以冠名，都意在以创新赢得市场。  （摘自《羊城晚报》，2010/05/18，B14版，http://www.ycwb.com/ePaper/ycwb/html/2010-05/18/content_829923.htm）