什么力量倒逼楼市调控政策转向？
2008年的中国房地产调控曾因国际金融危机的爆发而中断。2010年4月以来实施的楼市新政，面前面临欧洲债务问题的恶化和蔓延风险正在增大，令调控前景再现反复。在房地产领域，中国（中央）政府和房地产开发商、地方政府、购买者（包括投资者和投机者）之间似乎已经进入了一场拉锯战。随着调控的深入，一些深层次的问题还可能会陆续浮出水面。楼市降温而不降价，一些专家和房地产从业者喊出“市场调控核心是降温，不是降价”等论调，4月以来部分一线城市开发商开工量大幅下挫，开工量骤减倒逼楼市政策，开发商、消费者都在观望，笔者在内地产调控一放松，房价又会出现反弹，使楼市遭遇“空调” 。
国家调控房地产的政策意在抑制楼市价格过快上涨，缩小涨幅，稳定其健康发展。 房价问题的实质，在于房价的过高过快上涨，超过了城镇居民收入增长形成的购买能力。这里的问题有两个方面，房价与收入分配，而收入分配不公平所造成的贫富悬殊是问题的主要方面。政府眼下最重要的事情，就是在提高劳动者收入的同时，切实保障老百姓最基本的住房需求。在中国，房地产问题已经大大超越经济问题。经济学上的供求规律一方面已经很难解释中国房地产的问题（因为过度的投机因素和权力因素），另一方面也很难为解决中国的房地产问题提供思路。美国和俄罗斯等拥有大量土地而人口少的国家，可以通过大量加大供应而稳定房地产市场。中国人口众多，土地稀缺，很难效法这个模式。再者，在现有的收入分配高度分化、房价大大超过居民收入，和民间资本缺少投资领域的情况下，增加住房（土地）供应既不足以满足市场的需求（和投机），也不一定就能使得一般老百姓买得起住房。
社会的大多数本来就对政府控制房地产的决心和政策力度没有抱足够的信心。很多年来，在诸多政策领域，政府往往是雷声大、雨点小。一些政策甚至走向反面，越调越涨。政府的调控政策很快就遇到了来自既得利益的反弹，主要是地方政府、房地产开发商和投资（机）者。楼市调控最大的力量是政策的力量，它左右国务院部委局、地方政府和银行，开发商的力量和民心的力量是影响力量。观察人士认为,政策面不断发出的信号显示,宏观调控已经从密集出台期,进入到政策“零”出台的“空窗期”和查看实施效果“监控期”，有迹象显示宏观调控进入空窗监控期。
先看地方政府：近日地方楼市调控政策近期陆续出台。一线城市的温和态度根源在于“土地财政”的利益驱使，与北京调控政策的严厉程度相比，其他地方楼市新政则显得“和风细雨”，力度“温和”。 总体来看，各地出台的细则都遵照了新“国十条”定下的基调，提出增加供给、加强保障房建设、实行差别化住房信贷政策、抑制投机性购房等，但政策力度不一。楼市观望气氛依然浓厚，房价下调预期仍然强烈。北京、上海、深圳、重庆、南京、杭州等地楼市普现僵局。各地整体房价依然坚挺，买卖双方仍持续观望。
到目前为止政府所推出的政策多是为了控制房地产，例如收紧对房地产的贷款和限制家庭购房的数量等。甚至很多国家通行的房地产税也实施不了。房产税显然是实现房地产领域基本社会公平的有效的、制度化的方法。例如可以对每家每户的第一套房不征税，购房越多，就要征收越多的税。至少从大多数社会成员看来，政府不能推行房地产税，是因为已经购买了多套住房的既得利益的阻力。
研究机构莫尼塔的数据表明，单就房地产行业增加值的规模来观察，占GDP的比重不到5%，但从地产的杠杆作用来看，地产销售收入占到GDP的15%，地产直接拉动的钢铁、有色等行业占工业增加值的比重接近20%；另外，凭借土地出让收入，地方政府获得了通过支出调节经济增长的能力。房地产行业巨大的体量和辐射力，使得在这场事关中国经济前景的超级博弈之中，中央政府、地方政府、银行、开发商、自住者、投资者中的任意一环出现崩盘，中国经济都将面临莫测的风险。 伴随地产调控政策的深化，以土地为抵押品大举借贷的城投公司正承受越来越大的财务压力，所以地方政府对楼市政策能宽松则宽松。
房地产业是一个链条非常长的行业，上游包括水泥、钢材等，下游包括家具装饰等，中间还涉及大量就业问题。在时下世界经济面临二次探底的危机下，为了弱化房地产业调控对整体经济的影响，政府接下来可能将减弱调控力度。
银监会3月初提出“三个办法一个指引”后，原本相对宽松的信贷政策骤紧，众多以财政承诺为第一担保的城投公司，已经明确感受到银行态度的转变。 4月20日，银监会在第二次经济金融形势分析通报会议上，明确要求各大中型银行按季度开展房地产贷款压力测试工作。银监会主席刘明康指出，要加强土地储备贷款管理,严控房地产开发贷款风险，各大中型银行需按季度开展房地产贷款压力测试。此次银行房贷压力测试更重视对系统性风险的防范，模型中加入了加息、房产税、地方融资平台风险等新因素，测试结果表明银行对房价下跌的容忍度在30%~40%之间。容忍度最高的是民生银行，假如房价下跌40%，不会影响该行资产质量；农行的容忍度是房价下跌20%，之后房价每下跌1个百分点，就会多形成1个百分点的不良贷款。
即使银行房贷“体检”结果乐观，银行方面仍不敢轻视房地产贷款潜在的风险。2009年银行年报显示，三大上市国有银行的涉房贷款金额占比均在20%以上,兴业银行涉房贷款规模占比更是达到30.64%。2010年3月,房地产贷款出现减缓趋势。央行数据显示,3月末主要金融机构房地产贷款余额同比增长44.3%,比上月末低0.6个百分点。银行未来是否加息值得观察，加息也成为银行要重点考量的一个因素，由于利率上升会导致月供压力加大，按揭贷款的不良率和拖欠率可能会上升。
近日国土部在“未报即用”违法用地整改情况通报会上公布，2007年10月-2009年10月，国土部和监察部查处全国“未报即用”违法用地案件36872宗，涉及土地总面积61.3万亩，其中耕地面积27.2万亩。而国家重点项目和省级重点项目用地是“未报即用”违法用地的重灾区，“未报即用”问题损害了政府公信力，导致了土地在调控体外循环，更影响了宏观调控的效果。
房地产调控实际上是给中央及地方的税制改革一个推动力，迫使其去寻找出路，寻求转变，进而从根本上破除困扰中国经济多年的房地产“魔咒”。国家税务总局5月26日公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。专家指出，在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算的情况下，通知的出台意味着土地增值税清算从严执行。土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，并按照30%-60%的四级超率累进税率进行征收，方式为预征和清算相结合。该税种于1994年开征，但由于预征率较低，很多房企在达到清算标准后又以各种方式推迟清算，土地增值税一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。严格执行土地增值税政策，可以在一定程度上抑制房地产企业的暴利。
综上所述，中国楼市调控已进入各种力量短兵相接的时期，什么力量倒逼楼市调控政策转向，还有观察半年左右。
细则剑指囤地捂盘 或破“楼价不跌”僵局
楼市调控现"松动" 房价将报复性上涨?
房价"越调控越上涨"的宿命能改变吗？
新华社求解楼市僵局：购房者不应盲目期望抄底