谢逸枫:未来3-5个月房价或高位振荡

  继北京出台房产新政细则之后，深圳、广 州、重庆等地的细则都被冠以“温和”称号。由于国务院和个别城市的地方版楼 市政策调控“生猛”，“一刀切”政策基调更让楼市推到“自我崩溃”的边缘。 而部分城市政策调控过于“温柔”反而给开发商上涨房价增加利好的因素和底气 ，房价在地方版政策利大于弊的调控方向上，遏制房价上涨成了“空中楼阁”。 由于新政调控的不稳定和市场观望左右楼市，不仅拖累了中国经济结构发展和经 济增长，还导致国家经济出现下滑痕迹。在经济增长形势明朗前，中央政府出台 新的房地产调控政策可能性很小，由于对未来政策收紧预期降低。所以，房地产 调控政策实际上是暂时的。

  一线城市成交面积多数出现短暂反弹，房价波动不大。二线城市成交量下降居多 ，房价涨幅不一，但依旧高位运行。新政调控满月后，国内大部分主要一线城市 房价未见松动，甚至出现有些城市反弹式报复上涨的现象。成交量方面因受政策 影响而观望，出现比较相对稳定的市场和政策环境下，成交有一定程度的萎缩， 仅限制于政策出台期和之后一周的期间内。例如5月6日深圳新政策调控一周后， 房价又重新回到2万元/平方米的高压线，一手房成交又开始上升。

  例4月30日北京新政的出台，房价依然坚强。虽有个盘房价传言降8000元/平方米 ，但是总体价格未下降，因为目前的高房价只有下降到50%，房价才算下降了。例 如，上周广州商品房成交面积9.08万平方米，环比上涨12.2%。商品房成交均价环 比下跌8.9个百分点，房价依旧高位运行。楼市在连续多周出现缩量后，成交量终 于再次出现回暖，虽然总的成交量依旧不高，但至少是个好的开始，这说明市场 上对国十条的政策力度以在逐步消化中。也表示楼市已无之前的大幅波动情况， 现正处于胶着行情中。

  广州5月21出台新政策，但是，新楼盘的房价基本上没下降过。受到国务院政策调 控过于凶猛，导致市场开始进入一个相对僵持和观望阶段。另外，政策的调控力 度和持续性和地方版新政策出现一个调控方向的偏差，整体楼市基本上是开始适 应过了当前所有政策调控。虽然，近期迹象显示房地产调控政策已有一点程度和 不同方面的松动。例如广州和重庆等地政府公布的实施细则明显比北京要松。但 是绝对不代表着房地产调控政策实质性松动，仅仅是表面的变动而已。因为如果 房地产市场硬着陆，势必对经济增长带来隐患，只有房地产市场软着陆和硬着陆 结合，针对性调控楼市，房价才有可能有下降。

  所以，目前房地产调控政策的放松是暂时的，目的是缓解和消除政策冲击经济所 带来的不利影响。如果经济形势逐渐明朗和房价继续上涨及地王不断出现等供应 不足的情况下，政府将继续出台更加严厉的政策调控。例如加利息和上调存款准 备金率；或者是上调房地产项目资本金到35%；或者是对第三套实行限定；或者是 实施“限外令”；或者是开征房产税和物业税及因此，如果价格再不下降，政府 一定会出新措施对楼市进行打压。尤其是在房价被认为“假摔”以后，政府未来 出台的细则可能将沿袭北京偏严的力度，例如禁止无相关证明的外地人士购房、 限购套数等如同北京“限购令”力度的政策将可能出现本市的楼市细则之中。国内楼市调控正式进入观望期，未来3-5个月房价或高位振荡。