陈玉贵：踩盘归来，探索昆明郊区楼盘开发模式

 
    这是一个复制与创新的时代，这是一个开创新昆明的大时代！

    培训上，我带着对昆明郊区楼盘开发模式探索的问题出行。“复制”与“创新”，这两个关键词，正是观摩完中国保利·宁湖峰境、恒大·金碧天下、艾亭·温泉山谷等项目后的直观感受。

    保利与恒大是将复制与创新结合得相对完美的开发商。复制，是直接移植一线城市的开发模式、社区文化等；创新，是根据当地文化、生活习俗在复制的基础上进行改良。例如保利·宁湖峰境直接将北京保利·陇上的园林眼复制到安宁，同时对建筑风格、风水格局、户型设计又结合昆明本土文化、生活习俗进行创新。恒大地产也直接复制了一、二线城市的项目低成本拿地，大规模规划的开发模式。艾亭.温泉山谷则是对北京汤HOUSE的汤文化、汤生活方式进行了复制。它的不成功并不是因为汤文化、汤生活方式的不成功，而是因为代理公司（代理公司：美众联合？）对目标客户群需求和生活方式理解不到位，项目的核心价值未深入挖掘放大，同时在产品设计和大规划上也有所欠缺以及开发商的实力等系列因素，致使该项目未能获得市场的较高占位。

    另外观摩的浅山逸城、万辉星城两个项目，走的是大规模居住社区开发模式。但社区整体素质不高，周边生活配套匮乏。或许是开发商是干什么的，他做的就像什么。浅山逸城就是像医院，天际线、社区规划、道路系统、建筑风格、户型、居住文化等都那么的像医院。而万辉星城就是一个建筑色彩的殿堂，但凡你见过的建筑色彩，在这里都能寻踪迷影。

    从开发模式角度探索其项目的共性，主要呈以下8个特点：

第一、开发模式上，这些项目都是政府以招商引资的项目进入的，在陌生区域、以较低的土地成本进行项目开发运营。

第二、以深圳万科、恒大、雅居乐等开发模式为参照，昆明恒大、温泉山谷、万辉星城、浅山逸城等都属于典型的郊区开发物业。

第三、郊区项目在城市交通改善的大环境下，将会有较大受益，这从去万辉星城、恒大、浅山逸城等项目的外围交通组织可以窥见。

第四、这些项目都是以较低的地价获得大规模、低容积率的项目开发，并以独特的、明亮的、异域风情的建筑风格打造全新的居住生活方式。

第五、以政府政策为城市开发建设导向，以大规模地产开发模式带动其区域基础配套设施的建设与完善。

第六、以大昆明发展格局的城市扩张趋势，以低单价、低总价、大盘等切入市场，击中城中村改造拆迁户、养老客户等目标客群，但现阶段整体踩盘项目配套不足，人气匮乏。

第七、整体营销节奏均以分期推盘、价格以小步快跑的方式进行。踩盘项目均以专业的销售代理公司组织相关营销工作。

第八、最大的不足之处是，所有的项目均以传统的地产开发模式进行项目开发，而不是以完整的产业链为龙头进行项目开发。或许随着几大地产开发商的试水，后期进入该区域的地产商会要求带着产业进驻。

    随着大昆明不断建设、市政配套不断完善、一小时经济圈的深化、中国知名地产商的进驻与试水、以及城市核心竞争力的不断加强。我们坚信，犹如92年深圳发展初期的昆明，一定会在西南边疆开创出一个全新格局的世界级春城。