谢逸枫:深圳房价七月后将报复上涨10%-30%

　　今年前三个月，全国楼市一片红，房价更是涨得“开发商做梦都会笑”。去年12月到今年3月底，国家出台的调控政策似乎被所有人遗忘，业内更有专家称之为“暧昧调控”，给楼市挠痒痒。谁都没想到，调控的重锤会落下得这么快而猛。4月中旬起，房地产调控政策频出。二套房首付不低于50%，利率执行1.1倍；房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款；二套房标准“认房不认贷”、中行率先调高存量房贷款利率。

　　随后，地方调控政策也扑面袭来。4月28日，北京出台了首个地方楼市新政，除北京外，深圳、上海等地也正在积极酝酿地方执行细则。 目前中央、地方联合开出猛药，或许是因疯狂飙升的房价而做出“歇斯底里”般的回应，被业内一致认为是重拳的调控政策让众开发商措手不及，而沈阳开发商似乎还没有回过神来，某些一线城市楼市已经出现退房潮、降价潮，调控效果已经初步显现。

　　今年的楼市正上演着一场精彩的反转剧，让所有人一喜一悲之后，却还是猜不中结局。

　　5月1日前，广州出重拳收回三块地王，有力震慑了部分无良开发商。对此，相关管理部门应该拿出明确的态度和措施。“新国十条”出台后，地方政府对待新政的态度成为公众关注的焦点。作为改革开放的试验田，深圳在制定地方版楼市调控政策方面，理应显示出特区的气魄和决心。5月4日，有媒体报道深圳楼市新政细则即将出台，并称深圳地方调控政策将比中央政策更为严厉。尽管目前细则尚未正式公布，但市民对“深圳版地产新政”却寄予厚望。但是，5月5日出台的“十三条”让预期的人非常失望，本来是对深圳版地产新政的厚望，现在变成是失望，新政策未果断有力的措施调控房地产市场。

　　尤其是在取消房屋预售制度，对豪宅和第三套以上住房征收特别消费税，以及探索房产税等方面，根本就无任何操作上的具体规定和实施时间。另外是针对投资炒房的二套房贷首付比例上未上调到60%，还有未上调房地产项目资本金到35%，也是只字未提。其他方面也是含糊其词，模糊不清或者是规定不具体，空话套房太多，例如在保障房规定和经济适用房及限价房的规定。

　　例如国务院的新“国十条”中，“限外令”的提出是一大亮点。目前，青岛等城市已明确提出，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。深圳毗邻香港，而香港收入水平同本地居民收入相较悬殊，严格施行“限外令”，禁止外地炒房资金流入，显得尤为必要。

　　用“冰火两重天”来形容４月楼市，并不夸张。上半月，北京等一线城市有的房价几乎一天一变，有的一夜之间每平方米就涨两三千元；杭州钱江新城一带的楼盘开盘，１００多套房半天被抢购一空；由于成交旺盛且屋主“跳价”太快，不少中介的广告张贴后不到一两天，房源便已售罄。楼市“火爆”的一个重要原因，是投资客的“快进快出”，这也是这一轮房价上涨的重要推手。４月份，从“新国四条”到措辞更为严厉的“国十条”为标志，精确打击投机性购房、大比例增加保障房供应、加快研究制定税收政策，政府对楼市调控出手组合式重拳，针对性之强前所未有。种种迹象表明，“认房不认贷”的二套房认定标准，三套房贷停发，限制外地人购房，确实点中了不少投机者的命门，高温楼市开始有“退热”迹象。

　　但是，深圳的房价却上涨了。深圳楼市向来被称作中国房地产市场的“风向标”。近年来，不管楼市是起是伏，深圳的反应都要比其他地区更灵敏、更剧烈。自去年以来，深圳房价一路飙升，涨幅惊人。

　　深圳市国土房产部门2010年5月1日公布数据显示，2010年4月深圳市新建商品住宅销售均价暴涨67% 销量暴跌61%。4月份，深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米20567元，比上年同期上涨66．7979％，环比基本持平。据统计，4月份，深圳市新建商品住宅销售面积29．12万平方米，比上年同期下降60．95％，环比增长1111．44％。今年4月，深圳市新建商品住宅成交量较小，成交均价起伏较大，其中单日销售均价最高为每平方米30666元/平方米，最低为每平方米15096元/平方米。

　　“深圳版”新政前夜，投资客疯狂假卖房套现。但是，目前政策调控缺乏应有力度，深圳房价或七月后将报复上涨10%-30%。首先，深圳楼市一直存在供需矛盾紧张，是导致高房价的重要原因之一，土地供应能否做到“放量”，是稳定楼市的关键一环。每当房价高涨之时，“土地资源有限”之类的说辞，到地方对土地财政极度倚赖等现实，成为地方政府“惜售抬价”的借口。其次，此次楼市调控，深圳没有在土地放量供应和合理规划分配方面做足工夫。而土地招拍挂制度备受诟病，这种“价高者得之”的模式被认为直接推高了地价。

　　另外，开发商囤地捂盘，也是推高房价的幕后黑手。今年年初，国土资源部相关负责人即表示，截至去年年底，全国房地产开发企业手中已经拥有近300万亩(20万公顷)的土地，保证今后两三年开发用地没有问题。相关数据显示，40家知名地产商2003年以来获得的开发土地，有57%没有入市，其中27%的土地处于待开发状态，30%处于规划在建状态，没有形成实际的房源销售，形成了严重的“囤地”现象。

　　再次，本来有限的土地遭遇开发商“挤牙膏”式的开发，人为制造供需矛盾，房价飙升也就不难理解。而加之一些地方政府对囤地行为睁一只眼闭一只眼，更助长了部分开发商的嚣张气焰。最后，在此轮房价暴涨过程中，巨额信贷投放“功不可没”。仅今年一季度，房地产贷款即新增8457亿元，同比增长44.3%。因此，“国十条”要求实行差别化信贷政策。目前，多数银行已开始执行新政，但“上有政策下有对策”的情况也随之而来。对二套房如何认定，对第三套房是否停贷，目前市场分歧较大，而具体到深圳的“十三条”实际情况看，根本就谈不上“顶格执行”，到底新政对深圳楼市影响几何，我们只能用时间去检验了。

　　这么强的政策压下来，犹如冰水浇头，房地产市场当然会哆嗦一下。“哆嗦”之后，楼市依然会上行，还是出现像以前那样的新一轮“报复性反弹。显而易见的是，当前楼市的价格仍然坚挺。数据显示，最近四月一周，深圳新房成交均价为23629元／平方米，相比上周上涨１２％左右。相对于去年的明显涨幅，北京不少楼盘的优惠幅度范围依然有限，房价仍然居高不下。显然，房价涨到这个程度，是多重因素、不同利益主体相互影响、纠合。不多管齐下，铲除这些非正常因素，降温楼市无异于抱薪救火。