实际上，真正令监管层担心的是地方政府对金融资源的干预力度在增强。地方政府对银行的支配能力是很强的。一方面我们需要和地方政府搞好关系，在一些关键的好项目上，他们才会支持我们，此外，地方政府的财政存款也是银行想要的。但去年开始，地方政府的信用 “冲动”大，绝大多数的地方政府平台信贷规模已经远远超过了平台自身经营收入承载的能力，甚至有些地方的融资规模比财政收入高一倍多，有的甚至三倍以上，导致银行信贷资金的归还风险加大。

  监控预售款如扼开发商喉咙

  2010年5月8日，住房和城乡建设部正会同人民银行、银监会等相关部门拟对房地产企业在售项目的预售账款实施监控。根据拟定的方案，今后房地产企业的预售账款将存入监管部门指定的专门账户，并按照项目开发进度和工程资金所需“专款专用”。房地产企业只有在项目竣工交付及结算时，才能支配使用项目此前的预售账款。

  据接近住建部的人士介绍，房地产项目的预售款包括购房者的首付款以及银行按揭贷款，两者构成了房地产企业的重要资金来源。其中，首付款在项目开盘时就已交付，按揭贷款则在楼盘封顶时由银行发放。目前，这两笔款项在项目竣工交付之前由房地产企业自由支配。但今后，监管部门将根据工程进度与质量，把预售款项通过专门账户支付给建设单位，或者由房地产企业向建设单位付款之后到银行支取。

  相关部门监控预售款，将对房企的资金链造成很大压力。此举可以防止房地产商动用预售资金高价拿地，防止房地产商对建筑商工程款的拖欠，同时也将促使房地产商加速项目开发。与预售制度相配合，对预售款进行监管在香港已实施多年；内地出台类似政策，目的是规范房地产企业的资金运用。

  根据现行的会计准则，房地产项目的预售款项被计入流动负债，当作为标的物的商品房竣工交付后，结转成为营业收入。一直以来，预售款项是房地产企业优先占用的客户资金。国家统计局数据显示，今年一季度，房地产开发企业资金来源16250亿元。其中，定金及预收款3749亿元，个人按揭贷款2193亿元，两者合计5942亿元，占房企整体资金来源的比例达36.6%。

  全国房企或三分之死亡

  对商品房预售款予以监控，将给房地产企业的资金链带来较大压力，自有资金不足或融资能力弱的企业，将受到此政策最明显的影响，甚至会加快行业的洗牌。目前购房人所交的预售款，完全由开发企业掌握支配，而根据开发公司和银行的约定，个人按揭部分，则会根据工期进程而由银行分批划转给开发企业。事实上，近几年来，要求对购房人所交的商品房预售款实施有效监管的呼声不断。在全国两会上，一些代表委员也纷纷就此建言。

  其中定金及预收款和个人按揭贷款占房企整体资金来源的比例达36.6%。这意味着，开发商的开发资金来源近四成来自客户的预先支付。实施商品房预售制度，预售款项是房地产企业优先占用的客户资金，由开发企业自由支配。此举将会使得开发商“资金不能再被挪作他用，等于冻结了开发商的预售款，将对大多数开发商造成影响。其实之前银监会方面有过类似规定，此次住建部与银行联合实施，将使开发商在资金运用方面的监管更为严格，市场的规范得到加强。

  此前出台的一系列房产调控措施，主要动用信贷手段，对投机性需求进行了打击和限制；而这次住建部联合央行及银监会，对房产开发过程中的预付款进行监控。由于目前多数开发企业很大一部分资金来源于预售款。如果该措施严格实施将对多数房产企业资金链造成压力。这次“矛头直接对准了开发商”，如果这个规定实施，没有雄厚资金的开发企业将很难再进行大规模开发，这对中小开发商有可能是致命的打击。如果后续政策规定上调房地产项目资本金到35%，全国大部分房企将死亡一大半。

  注文章部分内容和观点发表于中国证券报和第一财经报及广州日报等信息时报和每日经济新闻报上。

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